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2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試真題練習(xí)（單選題）
單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)
1.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.房地產(chǎn)估價難免會有誤差
B.房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差
C.不應(yīng)采用一股物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準
D.可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一股是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估價結(jié)果。參見教材P9。
【考點】
2.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)估價結(jié)栗的說法，獵誤的是( )。
【選項】
A.估價結(jié)果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見
B.注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應(yīng)征求估價委托人對估價結(jié)果的意見
C.估價結(jié)果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同
D.估價結(jié)果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響
【答案】B
【解析】本題考查的是估價結(jié)果。不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見。參見教材P35。
【考點】
3.【題干】估價中應(yīng)盡量采用多種估價方法，其主要原因是( )。
【選項】
A.估價對象適宜采用多種方法估價
B.各種估價方法都有一定的局限性
C.各種估價方法之間具有理論統(tǒng)一性
D.難以通過分析排除不適用的估價方法
【答案】B
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的持點。要求在估價中盡量采用多種估價方法進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限。參見教材P10。
【考點】
4.【題干】下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因索中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值因表的是( )。
【選項】
A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人□增加
B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善
C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)
D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
【答案】D
【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。
【考點】
5.【題干】下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬子位置狀況描述的是( )。
【選項】
A.估價對象距離機場35公里
B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道
C.估價對象建筑物坐北朝南
D.估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。參見教材P78。
【考點】
6.【題干】下列影響房地產(chǎn)供求變化的因表中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是( )。
【選項】
A.消費者的收入水平增加
B.該種房地產(chǎn)的價格水平下降
C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升
D.消費者預(yù)期該種房地產(chǎn)價格上漲
【答案】C
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)需求。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上漲了，對其需求就會減少。參見教材P86。
【考點】
7.【題干】購買一套建筑面積為120，單價為18000元/的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是( )。
【選項】
A.于成交日期一年后一次性支付所有款項
B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠
C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付
D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的泜押貸款支付
【答案】D
【解析】本題考查的是名義價格和實際價格。選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216無元。參見教材P113。
【考點】
8.【題干】距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，其中相對科字的距離指標是( )。
【選項】
A.空間直線距離
B.交通線路距離
C.交通時間距離
D.經(jīng)濟距離
【答案】D
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因索。經(jīng)濟距離是更科字但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。
【考點】
9.【題干】下列影響一套住房價格的因索中，不屬于實物因索的是( )。
【選項】
A.朝向
B.保溫
C.隔音
D.戶型
【答案】A
【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因索。朝向是區(qū)位因索。參見教材P125。
【考點】
10.【題干】關(guān)子房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是( )。
【選項】
A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象
B.估價對象狀況必須是實際狀況
C.以公益為目的字校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象
D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格
【答案】D
【解析】本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判走的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。
【考點】
11.【題干】評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹Ig正確的是( )。
【選項】
A.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況
B.價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況
C.價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況
D.價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況
【答案】B
【解析】本題考查的是價值時點原則。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)持別注意兩點：
(1)價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。(2)估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋證收部門向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。參見教材P162。
【考點】
13.【題干】評估建筑面積為的住宅在2016年9月30日前市場價格，下列交易實例中最適合作為可比實例的是( )
交易實例建筑面積(m2)用途成交價格
(元/m2)成交日期區(qū)域交易情況
甲120居住58002015.8.3同一供需量正常交易
乙105居住60002016.6.30同一供需量正常交易
丙140辦公65002016.9.29同一供需量正常交易
丁115居住61002016.7.31不同供需量正常交易
【選項】
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
【答案】B
【解析】本題考查的是�？杀葘嵗穷愃品康禺a(chǎn)中真實成交且符合一走條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。參見教材P173。
【考點】
18.【題干】關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是( )。
【選項】
A.經(jīng)濟壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定
B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長子自然壽命
C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)
D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變
【答案】C
【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經(jīng)濟壽命主要甶市場決走，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。參見教材P235。
【考點】
19.【題干】房地產(chǎn)的有租約限制價值等于( )。
【選項】
A.無租約現(xiàn)值價值減承租****益價值
B.出租****益價值加承租****益價值
C.無租約現(xiàn)值價值減出租****益價值
D.出租****益價值減承租****益價值
【答案】A
【解析】本題考查的是出租****益價值。出租****益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租****益價值+承租****益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租****益價值。參見教材P106。
【考點】
20.【題干】運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風(fēng)險不完全一致，其根本原因是( )。
【選項】
A.能夠獲得的交易實例數(shù)量較多
B.所取得的報酬率是利用過去的數(shù)量求取的
C.利用試錯法和內(nèi)插法求取報酬率時存在計算誤差
D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調(diào)整
【答案】B
【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見教材P250。
【考點】
21.【題干】某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報財率為6%，該房地產(chǎn)的價值為( )萬元。
【選項】
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
【答案】C
【解析】本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物年收益額=建筑物現(xiàn)值X建筑物的資本化率=200X12%
=24，那么土地的年收益額=60-24=36，土地的價值=36x(P/A，6%，30)=38x1/6%x[1-1/]=495.53.合計，房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53萬元。參見教材P257。
【考點】
24.【題干】通過房祖求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除( )。
【選項】
A.空罝損失
B.房產(chǎn)稅
C.房屋折舊費
D.房屋保險費
【答案】C
【解析】本題考查的是凈收益的測算。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。參見教材P238。
【考點】
26.【題干】下列引起房地產(chǎn)貶值直的因索中，屬于功能折舊的是( )。
【選項】
A.寫字樓層高偏低
B.廠房受酸雨腐蝕
C.住宅庫存量過大
D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降
【答案】A
【解析】本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科字技術(shù)進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設(shè)計上的缺陷等。參見教材P296。
【考點】
29.【題干】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期等之間關(guān)系的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期
B.建設(shè)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同
C.經(jīng)營期可具體分為銷售期和運營期
D.建設(shè)期和經(jīng)營期不會重疊
【答案】D
【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。在銷售(含預(yù)售)的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營期有重疊。參見教材P330。
【考點】
30.【題干】當房地產(chǎn)價格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價方法是( )。
【選項】
A.平均增減量去
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修句法
【答案】A
【解析】本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P349。
【考點】
33.【題干】在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因索的影響。這一估價假設(shè)屬于( )。
【選項】
A.未走事項假設(shè)
B.背離事實假設(shè)
C.不相一致假設(shè)
D.依據(jù)不足假設(shè)
【答案】B
【解析】本題考查的是估價報告的組成。背離事實假設(shè)，是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如，在國有土地上房屋證收評估中，評估被征收房屋的價值不考慮被證收房屋租賃、抵押、查封等因索的影響。參見教材P413。
【考點】
34.【題干】關(guān)子價值時點的說法，錯誤的是( )。
【選項】
A.價值時點可以是過去、現(xiàn)在或?qū)?/p>
B.價值時點是甶估價目的決走的
C.價值時點應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致
D.價值時點與實地查勘日期可以不一致
【答案】C
【解析】本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一走與估價對象狀況對應(yīng)的時點一致。參見教材P162表5-1。
【考點】
35.【題干】關(guān)于估價師聲明的說法，正確的是( )。
【選項】
A.估價師聲明是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的免責(zé)聲明
B.估價師聲明中應(yīng)對勤勉盡責(zé)估價做出承諾和保證
C.未參與估價的注冊房地產(chǎn)估價師可以在估價師聲明上簽名
D.估價師聲明中應(yīng)對估價結(jié)果成立的條件作出提示和說明
【答案】B
【解析】本題考查的是估價報告的組成。估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等的承諾和保證。參見教材P412。
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