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2017房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》沖刺試題（含答案）
沖刺試題一：
1.下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是(A )。
A.企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高
B.貸款期限越長，期限系數(shù)值越大
C.項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大
D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低
2.市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平高低主要取決于(D )。
A.經(jīng)營成本
B.物業(yè)檔次
C.業(yè)主目標收益要求
D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系
3.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積波及系數(shù)計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2.那么，可出租面積應(yīng)為(B )m2.
A.33
B.40
C.43
D.47
4.物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是(D )。
A.零售商的財務(wù)能力
B.零售商需要的服務(wù)
C.零售商組合與位營分配
D.零售商的聲譽
5.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為( D)萬元。
A.42.0
B.50.4
C.60.0
D.72.0
6.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報價表包括(BCDE )。
A.總投資估算表
B.現(xiàn)金流量表
C.資金來源與運用表
D.損益表
E.資產(chǎn)負債表
7.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括( BCE)。
A.建筑安裝工程費
B.土地使用權(quán)出讓金
C.拆遷補償費
D.公共配套設(shè)施建設(shè)費
E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
8.債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有(BC )。
A.項目投資形成的可分配利潤
B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息
C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用
D.租售收益
E.股息
9.物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有(ACD )。
A.可出租或可使用面積
B.出租方的商業(yè)信譽
C.基礎(chǔ)租金與市場租金
D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修
E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績
10.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有( ACDE)。
A.自然特征，如山地和河流等
B.細分市場
C.人口密度的大小
D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍
E.競爭性項目的區(qū)域
沖刺試題二：
1.某開發(fā)商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為( C)萬元。
A.6.00
B.7.05
C.7.59
D.13.59
2.某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( D)。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
3.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項目當(dāng)售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤(稅前)為0;乙項目當(dāng)售價下降20%成本上升50%，開發(fā)利潤(稅前)為0.因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面(A )。
A.甲項目強于乙項目
B.乙項目強于甲項目
C.甲項目與乙項目一樣強
D.不能確定哪個項目強
4.房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到(B )的極值。
A.利潤為零
B.允許的最低經(jīng)濟效益指標
C.最大費用
D.最大利潤
5.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是( B)。
A.容積率
B.空置率
C，利息備付率
D.成本利潤率
6.下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是(C )。
A.投資利潤率
B.投資回報率
C.貸款利率
D.成本利潤率
7.公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于(C )。
A.土地費用
B.前期工程費
C.房屋開發(fā)費
D.管理費用
8.某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為(D )。
A.10%
B.11.27%
C.14.18%
D.22.55%
9.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是( B)。
A.土地購置貸款
B.土地儲備貸款
C.土地開發(fā)貸款
D.建投貸款
10.下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是(A )。
A.抵押貸款還本付息
B.管理人員工資
C.公共設(shè)施維修費
D.保險費
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