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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》選擇練習及答案
一． 單選題
1． 凈收益率與運營費用率的關系是（ ）
A．凈收益率=運營費用率
B．凈收益率>運營費用率
C．凈收益率<運營費用率
D．凈收益率+運營費用率=1
答案：D
2． 用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應選�。� ）凈收益作為估價依據(jù)。
A． 類似房地產(chǎn)的客觀
B． 類似房地產(chǎn)的實際
C． 類似房地產(chǎn)的最高
D． 類似房地產(chǎn)的最低
答案：A
3． 與報酬率性質不同的名詞有（ ）
A． 利息率
B． 折現(xiàn)率
C． 內部收益率
D． 空置率
答案：D
4． 在收益法估價中，對于單獨土地的估價，是根據(jù)（ ）確定收益年限。
A． 土地的整個使用年限
B． 土地的剩余使用年限
C． 建筑物的整個使用年限
D． 建筑物的整個使用年限
答案：B
5． 某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似門市的正常月租金是200元/平方米、報酬率是10%，運營費用率為30%，則該門市現(xiàn)在帶租約出售時的正常價格是（ ）
A． 700000元
B． 695554元
C． 777268元
D． 800500元
答案：C
6． 鋼筋混凝土結構房屋的殘值率是（ ）
A． 2%
B． 3%
C． 4%
D． 0
答案：D
7． 受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是（ ）
A． 30年
B． 20年
C． 10年
D． 40年
答案：B
8． 結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，需進行大修或翻修、改建的房屋，它的完損等級為（ ）
A． 一般損壞房
B． 基本完好房
C． 危險房
D． 嚴重損壞房
答案：D
9． 門窗屬于房屋（ ）
A． 結構的組成部分
B． 裝修的組成部分
C． 設備的組成部分
答案：B
10． 某房地產(chǎn)八八年一月建成，九八年一月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用四十年，若殘值率為0，按直線法確定其成新率為（ ）
A． 20%
B． 30%
C． 50%
D． 80%
答案：D
二． 多選題
1． 下面（ ）是計入商品住宅價格的費用。
A． 征地費
B． 建筑安裝工程費
C． 住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房建設費用
D． 住宅小區(qū)內設施的建設費用
答案：A, B
2． 經(jīng)濟適用住宅基準價格由（ ）構成
A． 開發(fā)成本
B． 稅金
C． 經(jīng)營用房的建筑安裝費
D． 利潤
答案：A, B, D
3． 房屋的完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結構、裝修、設備的完好、損壞程度來劃分的。4、商品住宅價格中的利潤是以（ ）為基數(shù)核定
A． 征地費及拆遷安置補償費
B． 勘察設計及前期工程費
C． 住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用
D． 住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費
E． 住宅建筑、安裝工程費
答案：A, B, D, E
4． 在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費用包括（ ）
A． 補償安置費
B． 三通一平費
C． 房屋拆遷服務費
D． 房屋拆遷管理費
E． 有關稅費
答案：A, C, D, E
5． 6、房地產(chǎn)直線折舊的折舊基數(shù)為（ ）
A． C
B． C-S
C． 1-R
D． C(1-R)
答案：B, D
6． 收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含（ ）
A． 所得稅
B． 土地攤提費
C． 改擴建費
D． 房屋火災保險費
答案：A, B, C
7． 求取報酬率的方法有（ ）
A． 累加法
B． 市場提取法
C． 投資報酬率排序插入法
D． 實際觀察法
答案：A, B, C
8． 可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有（ ）
A． 商業(yè)利潤
B． 凈運營收益
C． 潛在毛收入
D． 有效毛收入
答案：B, C, D
9． 在收益法中，下列哪一種說法是正確的（ ）
A． 凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率
B． 運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率
C． 投資回報占投資回收的比率稱為報酬率
D． 報酬率與投資風險正相關
答案：A, D
10． 報酬率=（ ）+風險調整值-投資帶來的優(yōu)惠
A． 無風險報酬率
B． 安全利率
C． 經(jīng)濟增長率
D． 銀行貸款利率
答案：A, B
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