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房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析01
1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行
B.不能用于償還土地購置貸款
C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)
D.還款資金來源通常是銷售收入
2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是( )。
A.發(fā)行公司債券
B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金
C.發(fā)行股票
D.商業(yè)銀行貸款
3.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( )。
A.政府政策性資金
B.國內(nèi)外企業(yè)入股的資金
C.個(gè)人入股的資金
D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金
4.進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是( )。
A.債務(wù)融資成本分析
B.資金占用費(fèi)分析
C.資本金與債務(wù)資金的比例分析
D.擔(dān)保費(fèi)分析
5.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是( )。
A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的.最低租金
B.基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平
C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金
D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異
參考答案 1.B 2.A 3.D 4.C 5.D
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析02
某開發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的.8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開始時(shí)一次投入,建造成本專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場銷售價(jià)格為4700元/平米,出售過程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?
答案:
(1) 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值:
項(xiàng)目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米
總銷售收入: 4700×46000=30080萬元
銷售稅費(fèi): 30080×6.5%=1955.2萬元
項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值: 30080-1955.2=28124.8萬元
(2) 項(xiàng)目總開發(fā)成本:
土地成本: 1000×64000=6400萬元
建造成本: 1400×64000=8960萬元
專業(yè)人員費(fèi)用: 8960×8%=716.8萬元
管理費(fèi)用: (6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元
財(cái)務(wù)費(fèi)用:
a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元
b建造成本專業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元
c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬元
銷售費(fèi)用: 30080×2.5%=752萬元
總開發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元
(3) 開發(fā)商成本利潤率:
開發(fā)商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元
開發(fā)商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理練習(xí)試題及解析03
多項(xiàng)選擇題
1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ ）
A變現(xiàn)性差
B投資額巨大
C投資回收周期長
D需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)
E具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。答案：ABCD解析：不包括E項(xiàng)。
2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ）因素。
A抵押物的流動性
B貸款期限的長短
C通貨膨脹的預(yù)期
D貸款企業(yè)的信用等級
E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的`情況。
3．金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要審查方面包括（ ）。
A企業(yè)資信等級
B項(xiàng)目基本情況
C市場分析結(jié)果
D財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)
E貸款擔(dān)保方式答案：BCD解析：金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場分析結(jié)果、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)
4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ ）確定。
A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)
C上證價(jià)格指數(shù)
D建安工程價(jià)格指數(shù)
E中房價(jià)格指數(shù)答案：AB解析：主要考慮以上兩種因素。
5．對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ ）方面。
A銷售收入
B物業(yè)增值
C減少納稅
D股權(quán)增加
E 租金答案：BCDE解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面。
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