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2016注冊物業(yè)管理師管理實務(wù)備考題
不定項選擇題
1、根據(jù)下面材料回答問題
某商品房住宅小區(qū)，建筑物總面積(即專用部分面積總和)200000m2，有120m2和80m2大、小兩種戶型，各1000套。該小區(qū)開發(fā)商于2012年1月聘請了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)(簡稱甲公司)提供前期物業(yè)服務(wù)，合同期3年。2014年5月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。由于部分業(yè)主對甲公司的服務(wù)不滿意，業(yè)主委員會本著少數(shù)服從多數(shù)的原則，做出了解聘甲公司的決議，但遭到一部分業(yè)主的反對。
請回答下列問題：
該小區(qū)開發(fā)商與甲公司簽訂的合同屬于( )。
A.臨時管理規(guī)約
B.前期物業(yè)服務(wù)合同
C.物業(yè)管理委托合同
D.物業(yè)服務(wù)合同
簡答題
2、某物業(yè)服務(wù)公司欲招聘3名保安、2名保潔員工，人事部小許制訂了招聘計劃，主要內(nèi)容包括：計劃招聘人員總數(shù)和人員結(jié)構(gòu)，招聘信息發(fā)布的時間、方式與范圍等。小許在網(wǎng)站上發(fā)布了招聘信息，隨后陸續(xù)有應(yīng)聘者來面試。該物業(yè)服務(wù)公司人事部王經(jīng)理根據(jù)應(yīng)聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質(zhì)等確定不同的選拔方法。通過層層選拔最終確定了5名不同崗位的新員工，開始了人職培訓。
請回答下列問題：
11.本案例中，物業(yè)服務(wù)公司制訂的招聘計劃的內(nèi)容還應(yīng)包括哪些?
12.該物業(yè)服務(wù)公司可采取的選拔方法有哪些7
13.簡述人職培訓的主要環(huán)節(jié)。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓體系如何選擇?
15.該物業(yè)服務(wù)公司對應(yīng)聘者進行初審的方法有哪些?
3、 某物業(yè)項目位于我國某沿海城市，總建筑面積達35萬m2，屬中高層住宅物業(yè)，項目分兩期建設(shè)，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。整個小區(qū)的建設(shè)申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，備受當?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內(nèi)容包括哪些?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的內(nèi)容是什么?
4、A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責B寫字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領(lǐng)導要來公司視察，協(xié)商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本著“客戶至上”的服務(wù)精神，答應(yīng)了李小姐的要求。
請回答下列問題：
11.趙主管的做法是否妥當?說明理由。
12.如何避免此類事件的發(fā)生?
13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內(nèi)容有哪些?
5、某物業(yè)服務(wù)公司負責對某一小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)工作，一直受到業(yè)主的好評。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的環(huán)境問題，主要在以下幾個方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區(qū)垃圾處理不及時
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術(shù)防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對于(1)中反映的有害生物進行防治
3、以下屬于經(jīng)營生產(chǎn)垃圾的是( )。
A.工程改造產(chǎn)生的廢棄物
B.生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
6、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)職工在進行清潔外墻的施工過程中，一員工爬梯作業(yè)時，由于未站穩(wěn)，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理模式大致可分為( )兩大類。
A、外包管理及自行作業(yè)
B、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔
C、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理
D、專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
2、 清潔衛(wèi)生服務(wù)人員在從事高處作業(yè)時該注意哪些事項?
7、某項目可收費總建筑面積為10萬平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用總計120萬元。
問題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業(yè)酬金比例為10%，計算該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準。
2、若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準。
8、某住宅小區(qū)交付使用已有8年，該小區(qū)1號樓自來水主管道老化，發(fā)生大范圍漏水，危機房屋安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金。
問題：
1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?
2、簡要介紹互轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。
9、某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運行時間為每年5月1日至9月30日�？照{(diào)能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實行合同能源管理模式實施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：
方案主要內(nèi)容
由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實驗室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備(主要是主機及其配套設(shè)備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，周期60天(若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知);預(yù)計改造后空調(diào)節(jié)能率可達30%，節(jié)省的能源費用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據(jù)上述條件，本方案實施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風險是什么?簡要說明理由。
2、若實施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰所有?簡要說明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。
10、某物業(yè)項目處于施工建設(shè)階段，為促進銷售，建設(shè)單位擬通過公開招投標聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢服務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過壓低物業(yè)服務(wù)費和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構(gòu)成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理用房的設(shè)置與要求;物管服務(wù)收費標準及方法的確定;相關(guān)技術(shù)資料及文件的收集;設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的跟進與現(xiàn)場施工跟蹤等。
問題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當和錯誤?
2、根據(jù)該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內(nèi)容。
3、根據(jù)該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。
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