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職稱考試

房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:假設(shè)開發(fā)法

時間:2025-03-31 07:51:34 職稱考試 我要投稿

2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:假設(shè)開發(fā)法

  假設(shè)開發(fā)法(hypothetical development method, residual method):房地產(chǎn)估價方法之一,運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值,具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法,其在土地估價中又稱為剩余法。

2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:假設(shè)開發(fā)法

  假設(shè)開發(fā)法(上)

  一、大綱要求:

  考試目的:

  測試應考人員對假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運用的掌握程度。

  考試基本要求:

  掌握:假設(shè)開發(fā)法的公式及其計算,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點。

  熟悉:假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對象、適用條件、操作步驟。

  了解:假設(shè)開發(fā)法的其他用途。

  要點說明:

  1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理

  假設(shè)開發(fā)法是預測估價對象未來開發(fā)完成后的價值,然后減去預測的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。

  假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預期原理。

  假設(shè)開發(fā)法適用的對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn);適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。

  運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為6個步驟進行:①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估算開發(fā)經(jīng)營期;④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;⑤ 測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;⑥進行具體計算,求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

  2.假設(shè)開發(fā)法的公式

  假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為:待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式,按估價對象狀況可細化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房價值的公式,按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式可細化為適用于開發(fā)完成后出售、出租、營業(yè)的公式。

  3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

  根據(jù)考慮資金的時間價值的方式不同,假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法,F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來考慮資金的時間價值;傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式來考慮資金的時間價值。

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