- 相關(guān)推薦
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)》第一章復(fù)習(xí)重點(diǎn)
導(dǎo)語(yǔ)：在中級(jí)經(jīng)濟(jì)師的考試中， 關(guān)于《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)》的第一章相關(guān)內(nèi)容大家都知道是什么嗎?下面百分網(wǎng)小編為大家整理了一些重要知識(shí)點(diǎn)，需要復(fù)習(xí)的小伙伴們一起來(lái)看看吧。
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
1、房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品等的最大不同是位置固定、不可移動(dòng)。評(píng)判一宗房地產(chǎn)好壞的重要因素之一是其區(qū)位。
2、區(qū)位：通常是指某一事物與其他事物在窨方位和距離上的關(guān)系，具體可標(biāo)示為一定的空間坐標(biāo)，區(qū)位還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。
3、區(qū)位的特征：綜合性、確定性、層次性、歷史性。
4、按時(shí)客體的多樣性，區(qū)位分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位，自然區(qū)位又分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位，社會(huì)區(qū)位又分為經(jīng)濟(jì)區(qū)位、文化區(qū)位、政府區(qū)位等。
5、北京位于北緯39。57/，東經(jīng)116。79/是天文區(qū)位。
6、政治區(qū)位有兩面性，既可能是資源，又可能為負(fù)擔(dān)，經(jīng)常提到的邊緣化，其重要內(nèi)容是政治區(qū)位的邊緣化。
7、在特定的時(shí)間內(nèi)，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個(gè)因素的制約。方位和距離決定區(qū)位的唯一性。
8、距離對(duì)區(qū)位的影響通常比方位更重要，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系必須有距離因素。方位和距離規(guī)定了某宗房地產(chǎn)或某一區(qū)域的確切位置。
9、根據(jù)尺度大小，區(qū)位有下列四個(gè)層次：大位置、小位置、地址、微位置。
10、地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。
11、區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動(dòng)而內(nèi)在化，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。
12、房地產(chǎn)位置包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層。
13、為了更好的衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通，用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”——“進(jìn)來(lái)”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”到“外”——“出去的方便程度”。
14、區(qū)位對(duì)價(jià)格的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。
15、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的創(chuàng)始人是德國(guó)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能，他出版的《孤立國(guó)》一書(shū)，成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。
“孤立國(guó)”理論的前提：是一個(gè)天然均質(zhì)的大平原，在孤立國(guó)內(nèi)只有一個(gè)城市，且位于平原中央，周?chē)寝r(nóng)村和農(nóng)業(yè)用地;城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷(xiāo)售市場(chǎng)，農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品;孤立國(guó)內(nèi)唯一的交通工具是馬車(chē)，它是唯一的交通工具;農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)與其重量及從產(chǎn)地到市場(chǎng)的距離成正比;農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大利潤(rùn)為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整其經(jīng)營(yíng)品種。
杜能認(rèn)為：某個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)(P)，將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格(V)和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用(T)三個(gè)因素決定，它們之間的關(guān)系為：P=V-(E+T)，V、E是常數(shù)，V與E之差也是常數(shù)，上式可寫(xiě)成P+E=V-E=K。
“孤立國(guó)”中的唯一城市是各地農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷(xiāo)售市場(chǎng)，農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格都要由這個(gè)市場(chǎng)來(lái)決定。只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。
根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，杜能在《孤立國(guó)》中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域都以城市為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，這就是“杜能圈”。
杜能圈的六種耕作制度：第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，第二圈林業(yè)區(qū)，第三圈谷物輪作區(qū)，第四圈草田輪作區(qū)，第五圈三圊農(nóng)作制區(qū)，第六圈畜牧業(yè)區(qū)。
“杜能圈”的修正模型：杜能根據(jù)市場(chǎng)價(jià)對(duì)“杜能圈”進(jìn)行了修正，他假設(shè)當(dāng)有一條通航河流可達(dá)中心城市時(shí)，若水運(yùn)的費(fèi)用只及馬車(chē)運(yùn)費(fèi)的1/10，于是一個(gè)距城100英里、位于河流邊上的農(nóng)場(chǎng)，與一個(gè)同城市相距10英里、位于公路邊上的農(nóng)場(chǎng)是等同的。還考慮了在孤立國(guó)內(nèi)出現(xiàn)其他小城市的可能，大小城市就會(huì)在產(chǎn)品供應(yīng)等方面展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，結(jié)果根據(jù)實(shí)力和需要形成各自的市場(chǎng)范圍。
16、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯，其區(qū)位理論的核心是通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
韋伯認(rèn)為，工業(yè)企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和制成品兩者的總運(yùn)費(fèi)為最小的地方，因此，運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量，即運(yùn)費(fèi)是運(yùn)輸物的重量和距離的函數(shù)，亦即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)輸噸公里成正比關(guān)系。
他對(duì)工業(yè)用原料進(jìn)行了分類(lèi)：一是遍布性原料;二是限地性原料。
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量。一般使用遍布性原料的指數(shù)為0，純?cè)系闹笖?shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指數(shù)都可能大于1。只有在原料、燃料與市場(chǎng)之間找到最小運(yùn)費(fèi)點(diǎn)，才能找到工業(yè)的理想?yún)^(qū)位。
勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素。工廠從舊址遷往新址，所需原料和制成品的追加運(yùn)費(fèi)小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，就會(huì)遷移。勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)(即每單位產(chǎn)品之平均工資成本)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓俊?/p>
集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，分為一般集聚因素和特殊集聚因素。主要通過(guò)以下兩方面對(duì)工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響：生產(chǎn)或技術(shù)集聚，也稱(chēng)純集聚，它對(duì)工業(yè)效益的影響一是企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大;二是企業(yè)間的協(xié)作，分工序列化。社會(huì)集聚，也稱(chēng)偶然集聚，是由于企業(yè)外部因素引起的，一是由于大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中;二是一個(gè)企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益。
韋伯認(rèn)為，生產(chǎn)集聚是一般集聚因素，社會(huì)集聚是特殊集聚因素。前者是集聚的固定內(nèi)在因素，后者是集聚的偶然外在因素。
17、中心地理論，由德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒在1933年發(fā)表的《德國(guó)南部的中心地》一書(shū)中提出的。
中心地：指區(qū)域內(nèi)向其周?chē)赜虻木用顸c(diǎn)居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。
中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)，不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。
中心性：一個(gè)中心地對(duì)周?chē)貐^(qū)的影響程序，可用高、低、強(qiáng)、弱、一般、特殊等來(lái)形容和比較。
需求門(mén)檻：指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低購(gòu)買(mǎi)力和服務(wù)水平。
商品銷(xiāo)售范圍：指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或者中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷(xiāo)售距離和服務(wù)半徑。
由于新的中心地廠商的不斷進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果使得各個(gè)廠商經(jīng)營(yíng)某種商品的最大銷(xiāo)售范圍逐漸縮小，直到能維持最低收入水平的門(mén)檻范圍為止，每個(gè)中心地的市場(chǎng)區(qū)為圓形，各廠商的賀形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差別線(xiàn)劃分，圓形市場(chǎng)區(qū)被六邊形的市場(chǎng)所替代。
高級(jí)商服中心，提供從高級(jí)到低級(jí)的全部商品和服務(wù);中級(jí)商服中心提供從中級(jí)到低級(jí)的全部商服活動(dòng);而低級(jí)商服中心只有低級(jí)的商品和服務(wù)。需求門(mén)檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。18、城市窨結(jié)構(gòu)理論是在城市發(fā)展過(guò)程中，人們對(duì)土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和。
代表性的理論有：同心圓理論，扇形理論，多核心理論，中心商務(wù)區(qū)土地利用模式。
同心圓理論是伯吉斯總結(jié)出來(lái)的，城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自?xún)?nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，形成5個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)：第一環(huán)帶是中心商務(wù)區(qū);第二環(huán)帶為過(guò)渡地帶;第三環(huán)帶是工人住宅區(qū);第四環(huán)帶是高級(jí)住宅區(qū);第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)。
弱點(diǎn)：忽略了交通道路、自然障礙物、土地利用的社會(huì)文化和區(qū)位偏好等方面的影響。1932年，巴布克考慮到交通軸線(xiàn)的輻身作用，將同心圓模式修正為星狀環(huán)形模式。
扇形理論是霍伊物于1939年創(chuàng)立的，該理論的核心是各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線(xiàn)路和沿自然障礙物最的方面由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。由于特定交通線(xiàn)路的線(xiàn)性通達(dá)性和定向慣性的影響，各功能用地往往在其兩側(cè)形成，他還把市中心的通達(dá)性稱(chēng)為基本通達(dá)性，把沿輻身狀交通主干線(xiàn)所增加的通達(dá)性自然數(shù)為附加通達(dá)性。
多核心理論最先是麥肯齊于1933年提出的，然后又被哈里斯和烏爾曼于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心又會(huì)產(chǎn)生。多核心理論基于地租地價(jià)理論。
中心商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)土地利用模式：
中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積，中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積×100%，把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界空為CBD。把CBD的土地利用空間結(jié)構(gòu)分為4個(gè)圈層：零售業(yè)集中區(qū)、多層建筑集中區(qū)、辦公區(qū)、商服活動(dòng)區(qū)。
19、供求理論是市場(chǎng)運(yùn)行的基礎(chǔ)理論，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格變動(dòng)的核心理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低及其變動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，是由房地產(chǎn)的供給和需求這兩種力量共同作用的結(jié)果，其中，待租售的房地產(chǎn)形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者形成了市場(chǎng)的需求面。
20、房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并縣能夠(或承租)的數(shù)量。其形成條件有兩個(gè)：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)欲望;二是消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。在確定某種房地產(chǎn)的需求時(shí)，通常只考慮對(duì)其有支付能力支持的需要。
21、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量，即市場(chǎng)需求是所有的消費(fèi)者需求的總和。
22、決定房地產(chǎn)需求量的因素：除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好;相關(guān)物品的價(jià)格水平;消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期限。
23、由于需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的這種關(guān)系非常普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱(chēng)之為需求規(guī)律。在預(yù)期價(jià)格漲落的情況下，是“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”。
24、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1854年愛(ài)爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為“吉芬難題”，這類(lèi)特殊物品以后也因此被稱(chēng)為吉芬物品。
25、對(duì)正常商品來(lái)說(shuō)，消費(fèi)的收入與需求成正比;對(duì)低檔商品來(lái)說(shuō)，消費(fèi)收入與需求成反比。
26、與某種房地產(chǎn)相關(guān)的特品，指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。
27、房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)是一條向右下方傾斜的需求曲線(xiàn)，如果在每一價(jià)格水平下需求量都增加了，需求曲線(xiàn)就會(huì)向右位移;反之，需求曲線(xiàn)就會(huì)向左位移。
28、房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給的兩個(gè)條件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者愿意供給;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者有能力供給。
29、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者供給的總和。
30、潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量。
31、決定房地產(chǎn)供給量的因素：除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的有該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本;該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。
32、供給量與價(jià)格正相關(guān)的關(guān)系稱(chēng)為供給規(guī)律。
33、房地產(chǎn)供給曲線(xiàn)是一條向右上方傾斜的曲線(xiàn)。價(jià)格上升，供給增加;價(jià)格下降，供給減少。
34、需求曲線(xiàn)與供給曲線(xiàn)相交于一點(diǎn)，這一點(diǎn)就是均衡點(diǎn)，在均衡點(diǎn)上所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。
35、房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線(xiàn)與市場(chǎng)供給曲線(xiàn)相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格。
36、均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必須會(huì)出現(xiàn)過(guò)�；蚨倘�，導(dǎo)致賣(mài)者之間或買(mǎi)者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。
37、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)。供給不變，需求增加，則價(jià)格上升，反之減少;需求不變，供給增加，則價(jià)格下降，反之上升。
38、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性：全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況;本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。
39、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。
40、狹義的地租是指使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益;廣義的地租是指超額的利潤(rùn)、工資、利息及利用各種生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬收益。地租的本質(zhì)是超額報(bào)酬或收益。
【中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)》第一章復(fù)習(xí)重點(diǎn)】相關(guān)文章：
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》試題08-05
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《中級(jí)民航運(yùn)輸專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》試卷05-14
經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)金融經(jīng)濟(jì)》知識(shí)重點(diǎn)04-10
中級(jí)審計(jì)師審計(jì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)重點(diǎn)習(xí)題05-02
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師復(fù)習(xí)方法推薦03-13
執(zhí)業(yè)藥師《藥學(xué)專(zhuān)業(yè)知識(shí)一》復(fù)習(xí)重點(diǎn)08-07
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《金融專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》模擬試題05-21
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《建筑專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》試題04-22