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資產評估師重點知識:在建工程的含義與特點

時間:2025-02-28 22:19:32 職稱考試 我要投稿
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2017資產評估師重點知識:在建工程的含義與特點

  導語:在建工程,指企業(yè)固定資產的新建、改建、擴建,或技術改造、設備更新和大修理工程等尚未完工的工程支出。在建工程通常有“自營”和“出包”兩種方式。我們一起來看看相關內容吧。

2017資產評估師重點知識:在建工程的含義與特點

  一、在建工程的含義與特點

  (一)在建工程的含義

  在建工程的在評估時尚未完工或雖然已經完工,但尚未竣工驗收、交付使用的建立項目。

  (二)在建工程的特點

  1.在建工程情況復雜

  2.在建工程之間可比性比較差

  3.在建工程的投資不能完全體現在建工程的形象進度

  4.建設工期長短差別較大

  5.在建工程的價格受后續(xù)工程的影響

  二、在建工程評估的資料收集與分析

  三、在建工程評估的主要方法

  (一)形象進度法(掌握)

  1.思路

  選擇足夠的可比銷售資料,根據在建工程建造完成后的房地產市場價格,結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。

  2.計算公式:

  在建工程價值

  = 建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×( 1 —折扣率) (5-32)

  其中在建工程建造完成后的房地產市場價值,一般可采用市場法或收益法評估。

  工程形象進度百分比

  =(實際完成建筑工程量+ 實際完成安裝工程量)/總工程量× 100% (5-33)

  (二)成本法

  1.思路

  按在建工程客觀投入的成本評估,即以開發(fā)或建造被估在建工程已經耗費的各項必要費用之和,再加上正常的利潤和應納稅金來確定被估在建工程的價值的方法。

  2.公式:

  在建工程價值

  =土地取得費用+專業(yè)費用 + 建造建筑物費用+正常利稅  (5-34)

  (三)假設開發(fā)法

  1.思路

  與房地產評估假設開發(fā)法道理是相同的,就是房地產建成之后,如果賣了,就有售樓價,售樓價把后面的都減去,剩下的就是地價。

  2.公式:

  在建工程價值

  =房地產預期售價-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅) ( 5-33 )

  四、在建工程評估方法的選擇

  1.整個建設工程已經完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程

  —————可采用工程形象進度法進行評估。

  2.對于實際完成工作量較少的在建工程

  —————采用成本法或假設開發(fā)法進行評估。

  3.屬于停建的在建工程,要查明停建的原因,確因工程的產、供、銷及工程技術等原因而停建的

  ————要考慮在建工程的功能性及經濟性貶值,進行風險系數調整

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