西安市物業(yè)管理條例「全文」
第四章 前期物業(yè)管理
第四十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第四十二條 提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 建設(shè)單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第四十四條 建設(shè)單位應當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)管理行政主管部門備案。并將其內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人公示，予以說明。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽定買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第四十五條 本市實行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。新建住宅物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存，權(quán)屬不變、�？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后，申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價2%的比例，一次性向市物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)及市轄縣的物業(yè)保證金應當交存到所在地物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專門賬戶。
第四十六條 建設(shè)單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業(yè)管理期間，不得使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，不得轉(zhuǎn)讓物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經(jīng)區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門核實后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，費用從建設(shè)單位交存的保修金中支付。
區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應當在保修金動用后3個工作日內(nèi)書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位在收到書面通知之日起15日內(nèi)足額補存。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應當對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，簽訂承接查驗確認書，建設(shè)單位并應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。
第四十八條 前期物業(yè)管理適用本條例有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求的規(guī)定。前期物業(yè)管理費用，由入住的業(yè)主、建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納。
第四十九條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積30萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于100平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五十一條 前期物業(yè)管理階段，有下列情況之一的，建設(shè)單位應當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督服務(wù)企業(yè)之間依法交接：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同到期，首屆業(yè)主大會尚未成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自集體撤離小區(qū)的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)或者房屋外貌;
(二)私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(五)亂設(shè)攤點、亂停車輛;
(六)亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(八)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利;
(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過規(guī)定標準的噪音;
(十)從事危害公共利益的活動;
(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第五十四條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰的業(yè)主、物業(yè)使用人應予配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
因維修養(yǎng)護造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損失或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
第五十五條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責;業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行維修養(yǎng)護，并承擔相應的費用。
業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。
第五十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規(guī)定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，協(xié)議中應當載明房屋裝飾裝修禁止行為和注意事項。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。
專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第六十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進行其他經(jīng)營性活動的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十一條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)時，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六十二條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主違反服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，應請求業(yè)主恢復原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔相應民事責任。
第六章 專項維修資金的管理與使用
第六十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上產(chǎn)權(quán)人的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應當交存專項維修資金。
專項維修資金及其孳息歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第六十四條 專項維修資金按下列標準交存和提�。�
(一)商品住宅與商品住宅相連的非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。物業(yè)管理行政主管部門，應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。
(二)售后公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金。每平方米建筑交存首期專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。
(三)出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金。
第六十五條 房屋買受人在辦理房屋入住手續(xù)前，應當足額交存首期專項維修資金。
業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門代為管理。業(yè)主大會成立后，應當在物業(yè)管理行政主管部門委托的商業(yè)銀行中選擇一家開立維修資金帳戶。維修資金代管部門應當按照有關(guān)規(guī)定將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
第六十六條 開立專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分戶賬;未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號設(shè)分戶賬。
第六十七條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用的分攤辦法，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定;無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分攤：
(一)用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從小區(qū)業(yè)主交存的維修資金中列支;
(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔并從該幢業(yè)主交存的維修資金中列支;
(三)用于本單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由本單元內(nèi)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔，并從該單元業(yè)主交存的維修資金中列支。
住宅共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設(shè)單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第六十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項維修資金中的剩余部分應當結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業(yè)主。
第六十九條 市人民的政府應當制定專項維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括使用計劃報批制度、財務(wù)預決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢對帳制度。
第七章 法律責任
第七十條 違反本條例規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交相關(guān)資料的，對相關(guān)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第七十一條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第七十二條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款：
(一)未承擔前期物業(yè)管理責任的;
(二)拒不交納未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋的前期物業(yè)服務(wù)費用的。
建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，拒不制定或者不公示業(yè)主臨時規(guī)約的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處5000元以上1萬元以下的罰款。
第七十三條 違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門予以追回，移交業(yè)主委員會，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第七十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。
第七十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為，其他法律法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七十七條 物業(yè)管理行政主管部門作出吊銷資質(zhì)證書、20萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求聽證的權(quán)利。
當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第七十八條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機關(guān)依法處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第七十九條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用了職權(quán)、徇私和舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第八章 附則
第八十條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
(一)自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)自用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備;
(三)共用部位：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業(yè)主樓層間的供、排水總管、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室;
(四)共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第八十一條 本條例自公布之日起施行。
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