- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析，有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。下面是關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析的內(nèi)容，歡迎閱讀。
單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表法和圖解法進(jìn)行，多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素臨界值組合的分析計(jì)算可以采用列表法進(jìn)行。
�。ㄒ唬┳畹妥馐蹆r(jià)格分析
租金和售價(jià)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)定的租售價(jià)格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
�。ǘ┳畹妥馐蹟�(shù)量分析
最低銷售量和最低出租率，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的不確定性因素，能否在預(yù)定售價(jià)下銷售出理想的數(shù)量，或在一定的租金水平下達(dá)到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。
�。ㄈ┳罡咄恋厝〉脙r(jià)格
最高土地取得價(jià)格是指開發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。
�。ㄋ模┳罡吖こ藤M(fèi)用
最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項(xiàng)目收益要求，所能承受的最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。
�。ㄎ澹┳罡哔徺I價(jià)格
對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，初始購買價(jià)格，對(duì)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益目標(biāo)非常重要。
�。┳罡哌\(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占毛租金收入的比率。
�。ㄆ撸┒嘁蛩嘏R界點(diǎn)組合
多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)發(fā)生變化，引起開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的變化，達(dá)到臨界點(diǎn)，這時(shí)各因素變化值組合成為多因素臨界點(diǎn)組合。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析示例：
（一）保本點(diǎn)分析
�。ǘ┡R界點(diǎn)分析
延伸閱讀：盈虧平衡分析的基本原理
盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們稱這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)為盈虧平衡點(diǎn)（Break Even Point，BEP），在這一點(diǎn)上，銷售收入和總成本費(fèi)用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。
盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。
盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)量等于銷售且產(chǎn)銷量的變化不影響市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本時(shí)，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時(shí)的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場(chǎng)上存在壟斷競(jìng)爭(zhēng)因素的影響時(shí)，產(chǎn)銷量的變化會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)銷售價(jià)格和生產(chǎn)成本的變化，此時(shí)的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對(duì)應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。
【擴(kuò)展】
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是整個(gè)開發(fā)過程中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，它決定了項(xiàng)目的整體形象、功能布局、使用體驗(yàn)以及未來的價(jià)值。
規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：
1、項(xiàng)目定位：這是規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一步，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體性的研究和分析，包括地理位置、周邊環(huán)境、市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)情況等，從而為項(xiàng)目制定一個(gè)清晰、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。
2、總體規(guī)劃：總體規(guī)劃是整個(gè)項(xiàng)目的宏觀藍(lán)圖，包括項(xiàng)目的用地布局、道路系統(tǒng)、綠化景觀、公共設(shè)施等，是項(xiàng)目整體性和持續(xù)性的關(guān)鍵保障。
3、建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)中最為核心的部分，包括建筑物的空間布局、外觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)形式、材料選擇等。優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)不僅能提升項(xiàng)目的品質(zhì)和形象，還能提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
4、景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)是連接建筑與環(huán)境的橋梁，包括綠化景觀、水景、小品等元素的設(shè)計(jì)。良好的景觀設(shè)計(jì)能夠營(yíng)造宜人的環(huán)境氛圍，提高住戶的生活品質(zhì)。
5、室內(nèi)設(shè)計(jì)：室內(nèi)設(shè)計(jì)主要針對(duì)項(xiàng)目的室內(nèi)空間進(jìn)行規(guī)劃，包括功能布局、色彩搭配、材料選擇、家具布置等。室內(nèi)設(shè)計(jì)的合理性和舒適性直接影響到住戶的生活體驗(yàn)。
6、公共設(shè)施規(guī)劃：公共設(shè)施包括會(huì)所、幼兒園、商業(yè)設(shè)施等，這些設(shè)施的規(guī)劃既要滿足住戶的基本生活需求，也要考慮到未來的運(yùn)營(yíng)和管理。
7、交通規(guī)劃：交通規(guī)劃包括道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)、停車設(shè)施規(guī)劃等，良好的交通規(guī)劃能夠提高項(xiàng)目的交通便利性，同時(shí)也能保障住戶的行車安全。
8、綠色與節(jié)能設(shè)計(jì)：隨著環(huán)保意識(shí)的提高，綠色與節(jié)能設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中越來越重要。這包括采用環(huán)保材料、節(jié)能設(shè)備、雨水收集利用等方面。
9、消防與安全設(shè)計(jì)：消防與安全設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不可忽視的一部分。這包括消防設(shè)施的布局、逃生通道的設(shè)計(jì)以及安全防范系統(tǒng)的設(shè)置等。
10、后期服務(wù)：規(guī)劃設(shè)計(jì)還包括考慮項(xiàng)目后期服務(wù)的提供，如物業(yè)管理、維修保養(yǎng)等，以確保住戶在入住后能夠享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)全面而復(fù)雜的過程，需要多方面的專業(yè)知識(shí)和技能。只有通過精心的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，才能創(chuàng)造出高品質(zhì)、高價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活需求。
【房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)開發(fā)的程序12-09
平衡木的比賽規(guī)則10-11
輕型飛機(jī)配載與平衡常識(shí)02-02
項(xiàng)目經(jīng)理的項(xiàng)目溝通技巧03-06
論壇營(yíng)銷分析02-02
溝通案例分析精選04-09
傳統(tǒng)項(xiàng)目管理與現(xiàn)代項(xiàng)目管理的優(yōu)缺點(diǎn)03-14
《平行》故事分析08-13