做置業(yè)顧問(wèn)要知道的基礎(chǔ)知識(shí)
置業(yè)顧問(wèn)是在售樓處通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買，促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)的專業(yè)化、顧問(wèn)式服務(wù)的綜合性人才。想成為置業(yè)顧問(wèn)首先要學(xué)會(huì)它的基礎(chǔ)知識(shí)。下面百分網(wǎng)小編為大家整理了相關(guān)做置業(yè)顧問(wèn)要知道的基礎(chǔ)知識(shí)，希望大家喜歡。
置業(yè)顧問(wèn)要知道的18個(gè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
1、關(guān)于產(chǎn)權(quán)年限
民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年，工業(yè)用地建筑權(quán)屬年限為50年。
2、關(guān)于五證
開(kāi)發(fā)商要有五證才有售房資格。五證包括：
《商品房銷售(預(yù)售)許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》。
3、關(guān)于戶型
挑選戶型至少看以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。
4、關(guān)于各種“金”
在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)中，沒(méi)有“意向金”，要么是定金，要么是保證金。
5、關(guān)于贈(zèng)送面積
購(gòu)房時(shí)大多會(huì)有一些面積是贈(zèng)送的，比如陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)分為封閉和半封閉兩種，封閉陽(yáng)臺(tái)要全部算面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)只算一半面積，所以，半封閉陽(yáng)臺(tái)越多越超值。
6、關(guān)于貸款利率
一般的貸款買房，銀行都會(huì)給予利率折扣，市場(chǎng)上多為85折。
7、關(guān)于住宅凈高
凈高指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。
8、關(guān)于開(kāi)間進(jìn)深
習(xí)慣上，我們把一個(gè)樓(或房間)的主要采光面稱為開(kāi)間(或面寬)，與其垂直的稱為進(jìn)深。
9、關(guān)于銀行流水
如果你工資不是很高，買房也是家里出首付。在買房前最好做一個(gè)漂亮點(diǎn)的流水賬，每月往銀行卡里存一點(diǎn)錢進(jìn)去，這樣就有了存款記錄，會(huì)增加審核通過(guò)率。
10、關(guān)于貸款額度
銀行的貸款都是按照整數(shù)貸的，不會(huì)貸到千位。所以，盡量貸整數(shù)!比如，你要貸款32.5萬(wàn)，最好只貸32萬(wàn)。
11、關(guān)于買房資格
配偶買過(guò)房且貸款未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購(gòu)房的各種優(yōu)惠政策。
12、關(guān)于公積金
無(wú)房(在繳存城市無(wú)自由住房且租房的)職工，只要連續(xù)繳存公積金滿3個(gè)月，可提取住房公積金支付房租。
13、等額本息還是等額本金
等額本息就是每月還款額度始終不變;
等額本金，前期月還款額較高，后期越來(lái)越少。
14、關(guān)于中介
如果通過(guò)中介購(gòu)買二手房，除了房款外，還要考慮中介費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)等額外支出。
15、關(guān)于車位
不要忽視小區(qū)的停車位配比，車位配比不夠，導(dǎo)致的直接后果就是業(yè)主亂停車，造成安全隱患。
16、關(guān)于公攤面積
公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。
17、關(guān)于小區(qū)物業(yè)
物業(yè)是小區(qū)的管家，是一個(gè)小區(qū)安全、衛(wèi)生等方面最有力的保障。基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)、房屋的維修、小區(qū)治安都需要物業(yè)來(lái)管理。
18、關(guān)于基本流程
購(gòu)房手續(xù)首付款是在簽預(yù)售合同時(shí)繳納的。第一步可以先簽定金合同，然后開(kāi)發(fā)商會(huì)給你時(shí)間籌首付款，然后簽訂貸款合同，銀行放款，等開(kāi)發(fā)商交房。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)置業(yè)顧問(wèn)必懂
三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。
七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。
生地：未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地、荒地。
熟地：具有開(kāi)發(fā)建設(shè)條件、立即可以開(kāi)始建筑的土地。
毛地：城市中需拆遷而未拆遷的土地。
商品房：商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(包括外商投資企業(yè))開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。它同時(shí)擁有該房屋的所有權(quán)和該房屋所占用的使用權(quán)，二者合一、不得分割，房屋所有權(quán)依賴于土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。
標(biāo)準(zhǔn)商品房：指發(fā)展商依據(jù)拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等有償方式取得政府土地并交足地價(jià)在其上面興建的商品房屋。購(gòu)買后產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者，可自由轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、饋贈(zèng)等。
福利商品房：體現(xiàn)政府福利性質(zhì)，主要作為政府機(jī)關(guān)及下屬企業(yè)單位工作人員的福利用房，由住宅局統(tǒng)一分配。離開(kāi)政府的個(gè)人按規(guī)定需交回。
五證：
1、建筑工程施工許可證。
2、建筑用地規(guī)劃許可證。
3、國(guó)有土地使用證。
4、建筑工程規(guī)劃許可證。
5、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。
外銷許可證：凡對(duì)境外預(yù)售的房至辦理此證方可出售。
國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。
公證處：是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。
國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。
開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商是由國(guó)家工商、國(guó)土部門批準(zhǔn)的有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)的單位。
監(jiān)理公司：是由建設(shè)部門和工商部門批準(zhǔn)有對(duì)房屋有監(jiān)理權(quán)的單位。它是事業(yè)單位。監(jiān)理單位每天都會(huì)派工程師駐守現(xiàn)場(chǎng)。
質(zhì)檢單位：是由國(guó)家工商、技術(shù)、建設(shè)等部門批準(zhǔn)的對(duì)房屋有質(zhì)檢權(quán)的單位。
設(shè)計(jì)單位：是根據(jù)發(fā)展商的要求對(duì)房屋進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和出圖的單位。
施工單位：是由國(guó)家工商部門和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的施工企業(yè);有一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、有非級(jí)別。全部工程都要招標(biāo)，中標(biāo)的企業(yè)才有施工權(quán)利。
房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由很行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽定。
銀行按揭：是指購(gòu)房者買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在爭(zhēng)行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款和利息。
預(yù)售樓花：即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖紙施工，且投入開(kāi)發(fā)的資金已達(dá)到投資總額的25%(用地價(jià)款除外)，便可向北京市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。
樣板房與示范單位：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。
房地產(chǎn)評(píng)估：就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)住處、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。評(píng)估的主要方法有：市場(chǎng)比較法;收益還原法;剩余法;成本法。
銀行本票：是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦旦轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。
銀行匯票：是付款人將款項(xiàng)交銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳虎或取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。
銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開(kāi)戶銀行將款項(xiàng)去付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。
生態(tài)住宅：結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使建筑與環(huán)境之間成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體。這當(dāng)中要涉及到生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)的基本原理、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段等。
綠色住宅：其內(nèi)涵是全方位、立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)，體現(xiàn)在無(wú)廢無(wú)污、高效和諧、開(kāi)放式閉合性的良性循環(huán)。
復(fù)式房：上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。
公寓：公寓是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅而言的，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每單位內(nèi)有若干套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的客商及其家眷中短期租用。
酒店式公寓：酒店式公寓是采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)和管理模式作為管理標(biāo)準(zhǔn)的一種公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于辦公。
商務(wù)公寓;商務(wù)公寓是相對(duì)于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商務(wù)往來(lái)需要和辦公需要，可提供會(huì)議、展覽、通訊等服務(wù)，與寫(xiě)字樓的區(qū)別在于商務(wù)公寓可提供單獨(dú)居住的臥室、衛(wèi)生間乃至廚房、陽(yáng)臺(tái)等。
復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不用公共樓梯而采用戶內(nèi)小樓梯聯(lián)接。復(fù)式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。
住宅的層高、凈高：住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可用“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在8米以上，凈高為65米左右。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為.
房地產(chǎn)抵押貸款：是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。房地產(chǎn)抵押又可分為實(shí)物抵押和房地產(chǎn)權(quán)證抵押兩種。實(shí)物抵押，則意味著房地產(chǎn)所有權(quán)證(產(chǎn)權(quán)證)和使用權(quán)一起抵押給銀行，在抵押期間，房地產(chǎn)實(shí)物被銀行保管，一般不能使用。房地產(chǎn)權(quán)證抵押，只是將產(chǎn)權(quán)證作抵押，在抵押期間房地產(chǎn)依然可以使用、出租等。
個(gè)人住房公積金貸款：是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買，建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。
物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共有部位，共有設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)，管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是依法接受業(yè)主委托產(chǎn)生的。
CBD
CentralBussiness District 的簡(jiǎn)稱，中文譯為商務(wù)中心區(qū)。有以下特點(diǎn)：位于城市黃金地帶、城市的功能核心、交通便利、晝夜人口變化。自然，也成為眾多房地產(chǎn)商的炒做熱點(diǎn)。CBD在某種程度上是工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，有效地縮短了交易的時(shí)間，節(jié)約了交易成本。隨著信息時(shí)代的逐步到來(lái)，特別是網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，從時(shí)空上無(wú)形地縮短了公司的距離，而不必再將距離有型化。CBD也許意味著糟糕的環(huán)境、高昂的成本、擁擠的交通，其在經(jīng)濟(jì)生活的地位會(huì)逐步逐步的降低，現(xiàn)在的CBD也許更多的是門面的意義。
CLD——這可不是香港刑警，這叫中央科技區(qū)(Central Living District)，北京的中關(guān)村就比較典型。
Townhouse——現(xiàn)在滿世界都有Townhouse，對(duì)此的描繪是五花八門，對(duì)他的包裝也是各盡其能。Town指城鎮(zhèn)，house指房子，有點(diǎn)象小鎮(zhèn)的房子，肯定是層數(shù)比較底，密度比較低，介于獨(dú)棟別墅和多層住宅之間，底層有小花圈，頂層有平臺(tái)，大多在郊區(qū)。這玩意到底好不好，就分國(guó)家地區(qū)了。在香港，絕對(duì)是富豪的享受;在國(guó)內(nèi)，目前也是介于富豪和中介階級(jí)間的一批人享用;在國(guó)外，有錢人住的別墅和市中心，沒(méi)錢人住城市貧民區(qū)，廣大的中產(chǎn)階級(jí)就多選擇Townhouse。看來(lái)，隨著人口密度的降低，Townhouse這身份也在下行。
Condominiums——不懂了，這名詞還真新鮮，據(jù)稱其是一個(gè)集合的市區(qū)，大家有一個(gè)共有公享的公共部分，估計(jì)也就是宿舍的公共走廊加平臺(tái)。其強(qiáng)調(diào)分享與參與是其生活方式和社區(qū)文化，這絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的公共空間就可以完成的，更重要在于人們生活、工作習(xí)慣和文化修養(yǎng)的相近性，在于社區(qū)的組織和生命力。如果只是簡(jiǎn)單的集體宿舍或公寓的升級(jí)版，徒有一定的公共活動(dòng)空間也無(wú)用，又令人想到上班高峰時(shí)等待電梯的焦急，安全管理的隱患，關(guān)于隱私的尷尬;當(dāng)然，還是實(shí)用率是不是那么低。
SOHO——全拼為SmallOffice Home Office，意即家里的小辦公室，這個(gè)辦公室可以為公司的工作前臺(tái)，接待客戶和對(duì)外工作;或者二者兼有。如果作為公司的工作前臺(tái)，就是我們通常說(shuō)的商住樓。
SOLO——英文單詞SOLO，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行，可想而知，這是一種比小戶型還要小的小小戶型，面積在20-40㎡之間，價(jià)格在15-35萬(wàn)之間，房間功能簡(jiǎn)化集中，全裝修，現(xiàn)代廚衛(wèi)器具，全天候后勤服務(wù)。這種住者完全針對(duì)一群剛起步的年輕新銳，崇高個(gè)性，追求享受，講究獨(dú)立，前途美好。
基底面積：指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和
居住面積：居住面積是指單元內(nèi)供人們起居、休息等的活動(dòng)空間，如臥室、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)、書(shū)房、吧廳等。
框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。
磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等;“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
公用建筑面積有兩部分組成：
1、各套房屋與公用建筑之間的.分隔墻及外墻應(yīng)分?jǐn)偟囊话?
2、是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳或過(guò)道等功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨(dú)立使用的空間，如地下室、車庫(kù)及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。
建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)使用面積=臥室，起居室(廳)，廚房，衛(wèi)生間，餐廳，過(guò)廳，過(guò)道前室，貯藏室，壁柜等的使用面積的總和。
住宅輔助面積：輔助面積是指用于為生活及生理服務(wù)的單元內(nèi)空間，如廚房、洗手間、貯藏室、閣樓等。
公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過(guò)2.2的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。公共面積分為：應(yīng)攤公共面積和不能分?jǐn)偣裁娣e兩部分。
總建筑面積：含地下室、夾層等。
紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給地土使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。
容積率：計(jì)容積率的建筑面積/占地面積。
覆蓋率：建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率，又稱建筑密度。
綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，又稱綠地覆蓋率，可理解為居住區(qū)用地上栽植的全部喬、灌木的垂直投影面積及花卉、草皮等地被植物覆蓋的面積，以占居住區(qū)總面積的百分比。
層高：本層樓地面至上層樓地面。
凈高：本層樓地面至本層樓天花板。
相對(duì)標(biāo)高：±0.00
住宅分類：平面、躍式、復(fù)式、別墅。
房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)知識(shí)
容積率：容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，容積越大，土地利用程度越高。而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5，綠地率應(yīng)不低于40%。
綠化率：綠化率是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，是開(kāi)發(fā)商最容易忽悠大家的地方。綠化率的準(zhǔn)確提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”，是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化植物的垂直投影面與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。(公式：綠化植物垂直投影面積/占地面積*100%)
綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。注意：綠化覆蓋率>綠地率
公攤：所謂公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。
房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)知識(shí)
得房率：得房率=(建筑面積-公攤面積)/銷售面積，是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠;太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁�，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。
房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含 2.20m)的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。
建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。
建筑間距：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。
進(jìn)深：住宅的南北走向的長(zhǎng)度。
層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
房產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)房產(chǎn)知識(shí)
現(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。
期房：即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房，一般情況下，期房的價(jià)格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購(gòu)房消費(fèi)的過(guò)程和結(jié)果要依賴于購(gòu)房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行，而購(gòu)房合同的履行，不僅受開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)的影響，還受到許多客觀因素的制約。
誠(chéng)意金
所謂的“認(rèn)籌金”是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷手段，在收取“認(rèn)籌金”的同時(shí)，對(duì)購(gòu)房者許諾一定的優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者的積極性。另外，憑此確定購(gòu)房者選房的先后順序，維護(hù)購(gòu)房秩序。如果購(gòu)房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。
值得注意的是：具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用有各種名目，與“認(rèn)籌金”大同小異的還有“VIP卡”、“誠(chéng)意金”、“會(huì)員卡”等等。一個(gè)案例是，當(dāng)購(gòu)房者遞交數(shù)萬(wàn)元申請(qǐng)成為VIP后，這筆費(fèi)用在選不到房源的情況下開(kāi)發(fā)商也不予退還，并且還被開(kāi)發(fā)商要求在樓盤項(xiàng)目的收費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所消耗這筆認(rèn)籌金。所以購(gòu)房者在交 “認(rèn)籌金”時(shí)，切記要問(wèn)清這筆費(fèi)用與定金的差異，另外，在對(duì)方財(cái)務(wù)開(kāi)具收據(jù)時(shí)，也要留意對(duì)方是否將“認(rèn)籌金收據(jù)”掉包為“定金收據(jù)”。
置業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)介
置業(yè)顧問(wèn)是在售樓處通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶購(gòu)買，促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)的專業(yè)化、顧問(wèn)式服務(wù)的綜合性人才。
置業(yè)顧問(wèn)有兩種，一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售部門自己的置業(yè)(銷售)顧問(wèn)、一種是開(kāi)發(fā)企業(yè)引進(jìn)的專業(yè)顧問(wèn)公司的置業(yè)顧問(wèn)。
做置業(yè)顧問(wèn)的要求
置業(yè)顧問(wèn)本身應(yīng)該精通房產(chǎn)的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)；另外應(yīng)該熟悉售樓的循環(huán)流程，應(yīng)該掌握銷售技巧如談判技巧，話術(shù)技巧，產(chǎn)品銷售的語(yǔ)言技巧，電話跟進(jìn)的銷售技巧以及銷售說(shuō)服技巧等等，其還應(yīng)該快速分析出客戶的購(gòu)買行為、決策和心理，并熟練應(yīng)用拉銷、比較等等的諸多應(yīng)用技巧！現(xiàn)在的售樓處已經(jīng)沒(méi)有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱呼被“置業(yè)顧問(wèn)”或“銷售顧問(wèn)”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴(kuò)展到“置業(yè)顧問(wèn)”的綜合服務(wù)功能。據(jù)卡梅爾等項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在的置業(yè)(銷售)顧問(wèn)不但從名稱上，更是從服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)范圍上全方位的區(qū)別于傳統(tǒng)的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質(zhì)，經(jīng)過(guò)了置業(yè)專業(yè)體系培訓(xùn)，同時(shí)還要了解金融等方面知識(shí)和理財(cái)知識(shí)，具有復(fù)合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場(chǎng)分析等顧問(wèn)服務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)的熱情及專業(yè)知識(shí)能夠讓人體會(huì)到這個(gè)樓盤的內(nèi)涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買這個(gè)樓盤的房子。
置業(yè)顧問(wèn)如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：
�、艑�(duì)行業(yè)的熱愛(ài)；
⑵強(qiáng)烈的企圖心；
�、悄軌虺惺苓M(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力；
�、茹@研精神；
�、蔀榭蛻衾碡�(cái)（房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái)）的能力；⑹對(duì)資源（房源、客源）的累積以及對(duì)老客戶資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。
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