稅收創(chuàng)新建議

一)統(tǒng)一規(guī)范稅制,科學設計房地產(chǎn)稅種結構

應按照社會主義市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)稅收體制改革的要求,遵循協(xié)調(diào)、效率與公平的原則,統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度,增強房地產(chǎn)稅收的透明度,在一定時期內(nèi)保證房地產(chǎn)稅收的相對穩(wěn)定性�？茖W合理設計房地產(chǎn)稅種結構,借鑒國外成功經(jīng)驗,分清稅種屬性和課稅范圍,簡化規(guī)范稅制,有效克服稅制上的重復設置和重復課稅。通過改革調(diào)整,建立起以房地產(chǎn)稅為主,所得稅、營業(yè)稅等稅種為輔的房地產(chǎn)稅制結構。

改革的目的并不是通過增加稅種而加重稅賦,而是要將一些繁雜的稅費進行統(tǒng)一規(guī)范。同時,正是由于稅費及土地批租的不規(guī)范,增加了許多隱性成本,房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高的利潤。稅收規(guī)范后,相應成本反而可能會下降,起碼增加了透明度,更有利于監(jiān)督。

(二)完善房地產(chǎn)取得、保有、流轉和收益稅體系

1.建立房地產(chǎn)取得稅收制度。建立和完善取得房地產(chǎn)時交納的各項房地產(chǎn)稅體系,如在房地產(chǎn)發(fā)生權益變更進行所有權登記時可征收登記稅,土地、房屋等房地產(chǎn)所有權的原始取得或繼承取得(有償或無償)時征收契稅或房地產(chǎn)取得稅,規(guī)范印花稅征管程序等。

改革土地稅費制度,要把預算改革和土地稅費制度改革結合起來,要把政府從土地方面獲得的收入納入預算管理,土地增值稅是其中之一。土地增值稅在1993年就出臺,卻因為種種原因一直處于“緩征”狀態(tài),目前正在全國各個地區(qū)受到重視。例如,廣州市從2005年1月1日起開始征收土地增值稅,預征額為銷售價格的1%。在此之前,全國范圍內(nèi),相當多的城市開始預征土地增值稅。湖北省采用只對底層商鋪收稅的辦法,商鋪第一層收取銷售額的2%作為土地增值稅。蘇州市土地增值稅的征收則采取分檔征收,普通住宅類收取銷售額的1%,別墅及商業(yè)物業(yè)則收2%。上海市同樣也在2004年年底開始預征土地增值稅。

2.開征房地產(chǎn)稅,完善房地產(chǎn)保有稅收制度。房地產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅、不動產(chǎn)稅,是典型的財產(chǎn)稅概念,不是房產(chǎn)交易行為的稅收,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)征稅,要求其承租人或所有者每年繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。簡化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅,從價課征,把開發(fā)商開發(fā)建設時繳的稅,包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費,改由買受人或承租人以后每年來繳納。

房產(chǎn)和地產(chǎn)在價值上常難以區(qū)分,土地價值的變化也會帶來地上建筑物價值的變化。對土地和房屋分開課稅的做法不太科學,在實際中也難以操作,有必要將二者合并計征。同時,要改革現(xiàn)有的從價、從租、從量計算計稅依據(jù)的混亂局面,一律從價計征,計價標準確定為評估價值,與國際上對財產(chǎn)課稅的通行做法一致。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速的發(fā)展,開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅勢在必行,開征房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的關鍵。在發(fā)達的市場經(jīng)濟體制下,房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅中的一種,同其他財產(chǎn)稅一樣,與消費稅、所得稅構成了一個國家稅賦結構中的三大支柱。開征房地產(chǎn)稅,能夠矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷,堵塞逃稅的漏洞,促進社會所得的公平分配,符合誰收益、誰付費的課稅原則,可為政府提供豐富穩(wěn)定的財政收入。征收房地產(chǎn)稅,不僅可以縮小貧富差距,實現(xiàn)房多者多交稅,房少者少交稅的原則,也可以改變?nèi)藗儗ω敭a(chǎn)的投資分配,還可以遏制炒房行為,因要多次交稅,會使炒房的成本加大。

房地產(chǎn)稅改革的基本原則應重在規(guī)范,不加重整體稅收負擔。從征稅范圍來看,對于自用房屋,應采取第一套住房免稅、第二套房屋繳稅的政策,而考慮到政策的銜接,新舊房屋應區(qū)別對待。在健全和完善房籍管理體系的基礎上,實行“新房新辦法,老房老辦法”的原則,對房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)按評估值征稅,可以根據(jù)不同用途的房產(chǎn)規(guī)定不同的稅率。

3.規(guī)范并降低流轉環(huán)節(jié)的稅賦,提高持有環(huán)節(jié)的稅賦。當前,人們對收入分配問題的敏感度比較高,所得稅作為對流量進行調(diào)節(jié)的手段也為人們所熟識。對存量部分,我國目前基本上沒有設計任何稅種,而決定人們收入分配差距最重要的因素就是存量。因此,通過一定的宏觀調(diào)節(jié)手段來調(diào)節(jié)收入分配的差距是一個非常重要的途徑。

規(guī)范并降低流轉環(huán)節(jié)的稅賦(如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等),就可以加速存量資源的重新優(yōu)化配置過程。降低對出租房屋個人征收的租賃稅賦,取消原定房屋租金12%的房產(chǎn)稅,改為征收租賃綜合稅。目前,上海市已對租賃住房的稅收政策做了調(diào)整,出租私有住房,只征收按租金收入5%確定的綜合稅,轉租私有住房減半征收。

對空置土地及房屋開征不動產(chǎn)閑置稅,適度限制房地產(chǎn)市場的投資行為。如對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,征收土地閑置稅;滿二年未動工開發(fā)的,無償收回土地使用權。可通過加強所得稅征收,立法出臺遺產(chǎn)稅、贈予稅等稅種,保護高收入者的合法收入,縮小收入差距,降低流轉環(huán)節(jié)稅賦而提高持有環(huán)節(jié)的稅賦,對發(fā)展二級市場和租賃市場具有非常重要的意義。

4.控制房地產(chǎn)投機行為,強化房地產(chǎn)收益稅收。對投機買房者征稅,用稅收的辦法控制房價上漲。目前,一些公寓或商鋪存在換手率奇高的現(xiàn)象,一年之內(nèi)有的居然被轉讓了五次,說明這些物業(yè)購買者不是用于自住或自用,而是用于投資。我國一些地方在短短五年時間內(nèi),房價飛速上漲,高漲的房價讓許多普通百姓望房卻步。同時,房價給銀行等領域帶來的風險隨時會釋放,將影響國家經(jīng)濟的正常發(fā)展。

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