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我國廉租房制度建設研究
住房問題關乎民生和穩(wěn)定，十七大報告中明確提出了“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，使全體人民實現(xiàn)住有所居，讓更多的人享受改革與發(fā)展的成果”。認真學習領會和貫徹落實十七大關于建立健全廉租房制度的主要精神及戰(zhàn)略部署，對于進一步改善民生、促進社會和諧具有重要的現(xiàn)實意義。
我國正處于社會主義初級階段，發(fā)展不平衡，貧富差距大，很多低收入家庭購房很困難，廉租房正是為這些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我國還剛剛起步，目前正在在全國各地推行。在實施的過程中由于當前房地產(chǎn)事業(yè)過熱、房價急劇增漲、市場秩序不規(guī)則導致貧困城市家庭購房問題層出不窮。所以，健全廉租房制度，正確認識我國廉租房建設中存在的矛盾，順利解決低收入家庭住房是當前亟待解決的問題。
一、廉租房制度的涵義
“廉租房”顧名思義就是廉價出租的房子，它不以贏利性為目的，由國家自籌資金建設的具有齊全設備，適當規(guī)格的，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一項社會保障制度，也是住房體系的保障制度，換言之則是指國家以租金略減、住房租賃、實物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。綜觀各國住房的各項保障制度，由于成因不同、經(jīng)濟發(fā)展不均衡、人均收入偏低、人口密度導致住房面積減少、社會體制等諸多因素，在制度上也有所不同，但總的來說，各國建立廉租房制度最根
本的原因就是為解決住房稀缺所引發(fā)的一系列住房問題。
二、我國廉租房制度建設的必要性
1、解決低收入者住房問題的有效途徑
以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，增長速度過快的現(xiàn)象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產(chǎn)開發(fā)成本提高等因素推動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。目前，我國城市居民人均住房面積雖然達到了28平方（米），但是全國城市低收入家庭當中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬戶，約占全國城市居民家庭總數(shù)的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬戶�！白》侩y和買房難”是這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩(wěn)定與和諧。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而廉租房建設是社會保障體系的重要組成部分，對于解決低收入者住房問題將起到積極的作用，也是切實貫徹“住有所居”基本國策的重要體現(xiàn)。
2、縮小房價收入比，緩解貧富差距的有力措施
房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力，房價收入比的拉大源于市場條件下城鄉(xiāng)、行業(yè)、區(qū)域之間貧富收入差距拉大。2017年，我國平均房價收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房價收入比約為22，而最高家庭房價收入比剛剛超過2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴大的趨勢，2000年最低家庭房價收入比是最高家庭的5倍，而2004年這個比例擴達到9倍。在市場調(diào)控失靈的情況下，政府有責任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設能夠有效協(xié)調(diào)平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。
3、完善城市住房供應體系的重要環(huán)節(jié)
當前，商品房價格逐步上漲與中低收入者購買力不足的矛盾是社會各界廣泛關注的熱點和焦點，若不能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，保障居民的基本居住權(quán)，將會引發(fā)一系列的社會問題。我國的房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展不過短短的幾年，廉租房制度建設在我國也剛剛提上議事日程，其發(fā)展前景有待實踐的進一步檢驗。為此，必須改革現(xiàn)行的住房供給制度，建立健全我國社會住房供應體系，將廉租房和經(jīng)濟適用房列入其中，具體的政策取向為：低收入家庭主要通過廉租住房，外加經(jīng)
濟適用房解決；中等收入家庭根據(jù)各地實踐可以采取限價商品房和經(jīng)濟租賃房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場供應商品化住房。
三、我國廉租房制度建設存在的問題
1、需求資金的缺口較大
廉租住房制度得不到健全，其中面臨的主要問題是缺乏資金。據(jù)統(tǒng)計在每年全國各地住房建設的資金不低于285億元；如果所有低收入家庭都需要租賃補貼，那么每年需要212億元資金租賃補貼低收入家庭；資金需求每年至少共要497億元。就我國目前的經(jīng)濟來看，社會貧富差距大，發(fā)展不均衡，國民經(jīng)濟水平還比較低。在社會保障體系方面，社會需求大，地方政府供給不足。由此可見，財政資金有限是我國實施住房保障的突出困難，如建設部在今年通報的200多個沒有建立廉租房制度的地區(qū)，絕大多數(shù)都是經(jīng)濟落后地區(qū)。目前，我們的社會保障主要是保就業(yè)，保養(yǎng)老，住房保障因為諸多因素并沒有列入財政保障體系中，這些在財政運轉(zhuǎn)上還需要進一步改革和完善。
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廉租房建設當前被提到了空前的高度，但用于廉租房建設的資金缺口較大，資金不到位和資金支持體系不盡完善，突出表現(xiàn)在以下幾個方面。
（1）財政支持力度不夠大。我國用于廉租房建設的財政資金無論是在絕對量還是在相對量上都處于極低的水平，2017年全年財政收入高達3.9萬億，增長約7000億，同比增長24%，而用于廉租房建設資金只有23.4億元，只占當年財政收入的0.06%，廉租房建設主要以地方財政資金投入為主，而當前地方財政的支持力度尚不夠大。
（2）國家規(guī)定的廉租房建設資金來源渠道和實際運作有差。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡導致了地方財政沒有將土地出讓收益作為當?shù)亓夥拷ㄔO的主要資金來源，地方財政收入的差異決定了各地廉租房建設進程的不同，這也是導致廉租房房源供給緊張的一個因素；土地出讓收益受到地價和可轉(zhuǎn)讓土地面積的影響導致土地出讓收益較低，而且缺乏可持續(xù)性。
（3）在市場配置資源的前提下，銀行等金融機構(gòu)對能夠獲取商業(yè)利潤的商品房建設投入大量資金，這是導致當前通貨膨脹產(chǎn)生的重要原因，而對無利可圖的廉租房建設投入的信貸強度明顯不足。
2、覆蓋范圍小，申請標準控制不嚴
據(jù)有關部門調(diào)查顯示：全國約有400萬戶低保家庭住房問題得不到解決，陷入困境。截止去年底這400萬戶低保家庭僅解決了26.8萬戶，占總數(shù)的6.7%。在上海，根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2003年底上海城鎮(zhèn)有25.3萬戶家庭經(jīng)濟收入最低，無力購房的占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的6.8%。目前為止，上海僅有2.48萬家庭擁有廉租房，可見覆蓋面之少。以北京為例，到今年上半年能享受到廉租房制度的家庭只占到北京市所有城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的2%。而沿海城市，受益面更窄，在深圳，去年能享受廉租房待遇的僅有646戶，這對于擁有160萬戶籍，常住人口超過千萬的大都市來說，廉租住房制度實在顯得微不足道。
到目前為止，在全國291個地級以上城市中，仍有部分城市沒有實施廉租住房制度。而實行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常小；邊緣地區(qū)低收入家庭尚未納入保障范圍的數(shù)量尚未確定；廉租房覆蓋范圍小。廉租房申請一般是以居民收入標準來衡量，由于個人收入?yún)s乏透明度容易導致不符合廉租房居住者通過變相的非法手段成為廉租房的保障對象，而應該納入住房保障體系的居民卻被排斥在外，廉租房對低收入者的保障作用收到弱化。另外，我國個人信用制度和個人申報制度不夠完善，個人收入來源較多，“灰色收入”無法得到確切的統(tǒng)計，僅僅依靠透明收入作為廉租房申請的標準，有失公允性。
3、土地供給不足
人地矛盾突出是我國的現(xiàn)實國情，伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，一方面城市化進程的加劇要求城市規(guī)模逐漸擴大；另一方面，土地的天然供給有限性又制約了城市規(guī)模的擴張。用于城市建設土地資源的有限性導致城市地價的上漲，進而帶動了房價上漲。開發(fā)商為了追求高額利潤無疑會在固定的土地上首選建設商品化住房，用于廉租房建設的土地供給量較少。
4、廉租房保障層面窄
現(xiàn)實表明，大多數(shù)家庭既不能享受低保又沒能力購買經(jīng)濟適用住房，同時也享受不了廉租房制度保障，住房問題一直得不到解決。而且在一些地區(qū)申請廉租房受到許多條件的限制，例如在深圳，勞務工永遠享受不到廉租房待遇，勞務工雖然是我國的合法公民，但流動性大，2017年8月流動人口竟達1200萬，基于城市的發(fā)展現(xiàn)狀深圳市規(guī)定只有擁有深圳市戶籍才能具備申請廉租房的基本資格，即使做出重大貢獻的勞務工也沒有權(quán)利享受該制度。
四、發(fā)展與完善我國廉租房制度建設的對策
中國香港的住房保障
中國香港土地資源稀缺，是世界上人口最稠密的地區(qū)之一，對住房的需求巨大。中國香港通過建立私人開發(fā)商和政府部門共同發(fā)展的雙軌制的住房供應體系，成功地解決了不同階層住房供應的難題，使中國香港成為世界上公認的住房問題解決得比較好的地區(qū)之一。截至2017年，在中國香港240.8萬套住宅中，公共住房有109.6萬套，私人房屋有131.2萬套；在中國香港694萬總?cè)丝谥校?49.6%的居民居住在公營的租住公屋和資助出售的居屋中，50.4%的居民住在私人住房中。
韓國的住房保障
起初，韓國解決低收入家庭住房問題最基本的政策，是由政府出資或資助建設公租房，以低廉的價格出租給低收入家庭。近年來，隨著住房短缺問題的緩解，韓國政府又逐步減少了新建公租房，轉(zhuǎn)而通過租金補貼、低息貸款、減免稅收等方式向低收入階層提供支持，從而更有效、直接地解決了低收入者住房問題。
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通過上述比較可以發(fā)現(xiàn)，中國香港政府是以直接投資建造大量低租金公房出租給收入最低的最需要住房保障的那部分人來解決低收入者住房問題的。而韓國則是通過住房補貼、低息貸款和稅收優(yōu)惠來資助低收入家庭租賃或者購買住房。我們應該根據(jù)我國國情，合理借鑒它們在住房保障制度中的成功經(jīng)驗，分步驟、有重點地完善我國的住房保障制度。
1、正確認識廉租房工作
地方政府通過目標管理實施，有必要將廉租房建設和租金補貼任務納入政府年度實施項目中。年初要做工作計劃，明確責任部門，簽訂責任書。年中加強指導并進行檢查。年末實施目標考核，確保在計劃內(nèi)完成任務。這樣不僅可以明確各部門的目標計劃，增加責任意識，達到規(guī)范化管理的效果，而且對于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以確保目標順利實施完成。此外，地方政府要對廉租住房工作目標完成情況定期進行檢查。同時也可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，按最低收入家庭所占比例，簽訂目標責任書，將政府工作目標進行層層分解，量化考核，對職工進行獎懲，對各級職能部門進行年終考核，從而調(diào)動政府職能部門工作人員的積極性。
2、適合我國國情的廉租房提供機制
新加坡是典型的人多地少的國家，在城市化進程中很好地解決居民住房保障問題。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，對居民總數(shù)的8.5%的低收入者供應廉租房，公屋由政府出資購買或興建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我國廉租房建設剛剛起步，可以很好的吸收新加坡在解決低收入者住房問題方面所取得的有益經(jīng)驗。其一，政府打破當前對土地的限制政策，適當進行圈地興建公有廉租房，對廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的維護與管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，運用優(yōu)惠政策鼓勵吸引或行政手段規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在興建商品化住房的同時按照一定比例興建廉租房。其三，中國城市中還存在相當多閑置的舊房，為此政府可以通過官方或純民間的非營利性中介組織，利用老城區(qū)的二手房交易，組織廉租房市場，用稅收與金融優(yōu)惠政策鼓勵業(yè)主將房屋租賃給中低等收入者。其四，政府可以在各地城鎮(zhèn)廢棄房屋基礎上進行改建、擴建、翻新，以較低的成本滿足低收入者對廉租房和經(jīng)濟適用房的需求。
3、完善配套政策及制度體系
通過完善一系列的制度，提供廉租房建設的制度保障。讓有關地方財政、、土地、稅收等方面有法可依，具有時效性和可操作性就必須完善廉租房制度。在進行廉租房建設的時候讓當?shù)卣姓驴裳１热�，在籌集資金時，應和當?shù)刎斦块T密切聯(lián)系，采取方案，把廉租住房專項資金有效管理起來，并制定相關制度，每年按期按額撥付。在資格審查方面，強化與當?shù)孛裾种g的聯(lián)系，嚴格有序地審查好申請廉租房的家庭。
由于各地區(qū)間水平有一定差異，發(fā)展能力有限。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、地區(qū)環(huán)境和人口密度等多種因素制約了廉租房的發(fā)展，這就要求中央政府加強對落后地區(qū)的財政支持，突出對西部地區(qū)的扶持，針對廉租房建設制定不同的轉(zhuǎn)移支付政策。還應明確劃分各級政府部門的職權(quán)，讓財政支出的劃分與事權(quán)緊密聯(lián)系起來，從而有效發(fā)揮地方政府對廉租房建設的主觀能動性。
4、構(gòu)建廉租房保障資金支持體系
（1）科學安排財政預算資金。可通過財政資金形成廉租房和經(jīng)濟適用房專項，實行�？顚Ｓ�，設立機構(gòu)，統(tǒng)籌管理，條件成熟時可編制預算，實行國庫集中統(tǒng)一收付制度，確保建設資金落實到位；在稅收方面，減免低收入家庭購房稅
賦以及開發(fā)商建設廉租房的所得稅。
（2）建立多渠道投融資機制，廣范圍吸收資金以滿足廉租房有效供給的需求。第一，地方政府嘗試發(fā)行廉租房建設專項債券籌集廉租房建設資金；第二，以在堅持政府主導原則的前提下，廉租房的建設可以由社會中介機構(gòu)來運營，資金來源則可以依靠激活的民間存量資本、基金和境外資金等；第三，充分發(fā)揮市場籌集資金的作用。
5、合理計劃地自建
住房問題得以順利解決，又有助于我國長久治安，經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。為此，中央政府在全國城市住房工作會議上作出決定：要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。全國低收入住房困難的城市家庭都要納入保障范圍。在廉租房的經(jīng)濟來源上，積極主張政府合理地按照計劃進行自建。因為，假如政府讓所有人從市場上購買，那只會讓房價猛漲，讓更多多人望而卻步。最理想的做法是，把目前現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房健康回購，再第二次改建，因為建房本身的周期性很長，而在回購現(xiàn)房的過程中可以節(jié)省很過程序和過程。在短期內(nèi)就可以滿足人們對房源需求。
6、住房面積要嚴格控制
其實廉租房的建筑面積不應該很大，適合一家人居住就行，70平米以下為當。我國是一個人口密度大，居住資源緊張的國家，如果廉租房和商品房沒有區(qū)別，那么就會凸顯廉租房的雙重身份，激化二者矛盾。所以必須確定好廉租房的規(guī)格。我們在設計時，可以借鑒單身宿舍，學生集體宿舍的模式。這樣既解決貧困城市人口的住房問題，又可以極大地降低建設成本和營運成本。對于低收入家庭來說，安定是生活的首要條件。在廉租房建筑過程中，要培養(yǎng)低收入者的社會意識，愛護公共財產(chǎn)，延長使用壽命。同時要配備相關部門進行監(jiān)督管理，嚴防開發(fā)商偷工減料，保證工程質(zhì)量。廉租房只有居住權(quán)，而且只能家庭成員居住，一旦自作主張地改變房屋用途的，隨意將廉租住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的，將收回居住權(quán)或停止發(fā)放補貼。
7、嚴格土地規(guī)劃，創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)制度
廉租房建設要求政府強化管理職能，本著“節(jié)約用地”的原則，嚴格規(guī)劃建房土地制度，合理調(diào)節(jié)城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加廉租房等中小套型的住房用地。首先，地方政府要堅持中央政府有關土地的，嚴格落實每年用于新開發(fā)的土地數(shù)量
限制，嚴格土地占用審批程序。其次，開展地區(qū)土地整理，收回閑置土地，盤活存量土地，提高集約用地效率。再次，地方政府必須從土地出讓租金收益中拿出大部分用于廉租房支出，完善相關配套的基礎設施建設。
“廉租房的所用權(quán)屬于國家，居民只有使用權(quán)”的原則會產(chǎn)生兩方面的影響：一方面，居民對廉租房的使用沒有太大的關心，致使廉租住房使用壽命縮短，提前進入折舊狀態(tài)。另一方面，開發(fā)商對興建的廉租房質(zhì)量缺乏保障，相關配套的基礎設施不完善。但若政府明確產(chǎn)權(quán)，如規(guī)定“對保障性住房的居住達到一定期限，居民只需支付少量的租金便可獲得所用權(quán)”，則必將調(diào)動居民對廉租住房的保護意識，有效防治廉租住房的“衰老”，同時開發(fā)商也會提供高質(zhì)量的廉租房以便于公有產(chǎn)權(quán)到期后出售。
8、加快與廉租房制度建設相關配套政策的制定與立法
廉租房建設制度是一個社會性問題，決定了其不可能“單兵突進”，而要有相關的配套政策措施同步進行，才能確保廉租房制度建設的實施效果。
（1）加強市場監(jiān)管，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)市場的準入和退出條件，依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為；實行劃撥方式供應土地，加強對廉租房建設用地的優(yōu)先安排、保證供應；取消城鄉(xiāng)戶籍限制和地區(qū)限制，為進城務工人員開辟“綠色通道”，擴大廉租住房的覆蓋范圍。
（2）開展低收入家庭住房狀況調(diào)查、建立低收入住房困難家庭檔案；健全廉租住房制度和經(jīng)濟適用住房制度中的申請、審核和公示辦法，嚴格開展申請人家庭收入、住房狀況的調(diào)查審核，一旦廉租房居住者的收入高于廉租房居住標準，應及時收回廉租房，完善退出機制。
（3）明晰責任，確保實施效果。對廉租房實際運行過程中出現(xiàn)的帶有普遍性的重大問題要加快相關立法程序，確保問題得到有效解決；對已出臺的相關政策法規(guī)，如《關于解決城市低收入家庭住房問題的若干意見》、《廉租房管理辦法及實施細則》和《廉租房保障資金管理辦法》等，必須加強政策的執(zhí)法力度，這就要求建立一支業(yè)務素質(zhì)硬、執(zhí)法能力強的隊伍，保證政策效果得到切實有力的體現(xiàn)。
結(jié)論
建立廉租房制度是眾望所歸，從全社會的角度來說，廉租房是一種社會財富
的利益再分配，主要解決城鎮(zhèn)居民低收入現(xiàn)狀的住房問題，只有一切中低收入無力購房的居民都參與的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度將有效解決最低收入者的住房問題。把廉租房制度正式歸入了社會福利待遇中，這將從制度上保障每個公民無論貧賤都有良好的居住場所。廉租房制度在我國還不健全，讓最低收入群體的居住問題得到全社會關注，也是我國和諧發(fā)展的基本體現(xiàn)，是社會長久治安、保障體系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合發(fā)展觀，能有效解決民生問題，因此，廉租房制度必須得以健全完善，這是社會發(fā)展的必然需求，也是廣大人民群眾的需求。
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我國廉租房制度建設研究 [篇2]
住房問題關乎民生和社會穩(wěn)定，十七大報告中明確提出了“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難，使全體人民實現(xiàn)‘住有所居’，讓更多的人享受改革與發(fā)展的成果”。認真學習領會和貫徹落實十七大關于建立健全廉租房制度的主要精神及戰(zhàn)略部署，對于進一步改善民生、促進社會和諧具有重要的現(xiàn)實意義。
我國正處于社會主義初級階段，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，貧富差距大，很多低收入家庭購房很困難，廉租房正是為這些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我國還剛剛起步，目前正在在全國各地推行。在實施的過程中由于當前房地產(chǎn)事業(yè)過熱、房價急劇增漲、市場秩序不規(guī)則導致貧困城市家庭購房問題層出不窮。所以，健全廉租房制度，正確認識我國廉租房建設中存在的矛盾，順利解
決低收入家庭住房是當前亟待解決的問題。
一、廉租房制度的涵義
“廉租房”顧名思義就是廉價出租的房子，它不以贏利性為目的，由國家自籌資金建設的具有齊全設備，適當規(guī)格的，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一項社會保障制度，也是住房體系的保障制度，換言之則是指國家以租金略減、住房租賃、實物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障。綜觀各國住房的各項保障制度，由于歷史成因不同、經(jīng)濟發(fā)展不均衡、人均收入偏低、人口密度導致住房面積減少、社會體制等諸多因素，在制度上也有所不同，但總的來說，各國建立廉租房制度最根本的原因就是為解決住房稀缺所引發(fā)的一系列住房問題。
二、我國廉租房制度建設的必要性
1、解決低收入者住房問題的有效途徑
以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，增長速度過快的現(xiàn)象，同時對住房需求的旺盛、地方政府追求高額的土地租金收益、房產(chǎn)開發(fā)成本提高等因素推動了房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。目前，我國城市居民人均住房面積雖然達到了28平方（米），但是全國城市低收入家庭當中，人均住房面積不足10平方（米）的還有1000多萬戶，約占全國城市居民家庭總數(shù)的5.5%，存在住房困難的低收入家庭仍然有1000萬戶�！白》侩y和買房難”是
這部分群體面臨的突出問題，不能有效解決好該問題勢必影響到社會的穩(wěn)定與和諧。為此，必須將這部分群體納入住房保障體系，而廉租房建設是社會保障體系的重要組成部分，對于解決低收入者住房問題將起到積極的作用，也是切實貫徹“住有所居”基本國策的重要體現(xiàn)。
2、縮小房價收入比，緩解貧富差距的有力措施
房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力，房價收入比的拉大源于市場經(jīng)濟條件下城鄉(xiāng)、行業(yè)、區(qū)域之間貧富收入差距拉大。2017年，我國平均房價收入比是6.7，但是同年最低收入家庭的房價收入比約為22，而最高家庭房價收入比剛剛超過2，前者是后者的10倍，并且這種差距還呈逐步擴大的趨勢，2000年最低家庭房價收入比是最高家庭的5倍，而2004年這個比例擴達到9倍。在市場調(diào)控失靈的情況下，政府有責任幫助住房困難的低收入群體改善居住條件，保障居住需要，縮小與富裕群體的差距，而廉租房建設能夠有效協(xié)調(diào)平衡政府和低收入群體這兩方面的需求。
三、我國廉租房制度建設存在的問題
1、需求資金的缺口較大
廉租住房制度得不到健全，其中面臨的主要問題是缺乏資金。據(jù)統(tǒng)計在每年全國各地住房建設的資金不低于285億元；如果所有低收入家庭都需要租賃補貼，那么每年需要212億元資金
租賃補貼低收入家庭；資金需求每年至少共要497億元。就我國目前的經(jīng)濟來看，社會貧富差距大，發(fā)展不均衡，國民經(jīng)濟水平還比較低。在社會保障體系方面，社會需求大，地方政府供給不足。由此可見，財政資金有限是我國實施住房保障的突出困難，如建設部在今年通報的200多個沒有建立廉租房制度的地區(qū)，絕大多數(shù)都是經(jīng)濟落后地區(qū)。目前，我們的社會保障主要是保就業(yè)，保養(yǎng)老，住房保障因為諸多因素并沒有列入財政保障體系中，這些在財政運轉(zhuǎn)上還需要進一步改革和完善。
2、覆蓋范圍小，申請標準控制不嚴
到目前為止，在全國291個地級以上城市中，仍有部分城市沒有實施廉租住房制度。而實行廉租房政策的城市中廉租房所占的比重非常��；邊緣地區(qū)低收入家庭尚未納入保障范圍的數(shù)量尚未確定；廉租房覆蓋范圍小。廉租房申請一般是以居民收入標準來衡量，由于個人收入?yún)s乏透明度容易導致不符合廉租房居住者通過變相的非法手段成為廉租房的保障對象，而應該納入住房保障體系的居民卻被排斥在外，廉租房對低收入者的保障作用收到弱化。另外，我國個人信用制度和個人申報制度不夠完善，個人收入來源較多，“灰色收入”無法得到確切的統(tǒng)計，僅僅依靠透明收入作為廉租房申請的標準，有失公允性。
3、土地供給不足
人地矛盾突出是我國的現(xiàn)實國情，伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，一方面城市化進程的加劇要求城市規(guī)模逐漸擴大；另一方面，
土地的天然供給有限性又制約了城市規(guī)模的擴張。用于城市建設土地資源的有限性導致城市地價的上漲，進而帶動了房價上漲。開發(fā)商為了追求高額利潤無疑會在固定的土地上首選建設商品化住房，用于廉租房建設的土地供給量較少。
四、發(fā)展與完善我國廉租房制度建設的對策
1、正確認識廉租房工作
地方政府通過目標管理實施，有必要將廉租房建設和租金補貼任務納入政府年度實施項目中。年初要做工作計劃，明確責任部門，簽訂責任書。年中加強指導并進行檢查。年末實施目標考核，確保在計劃內(nèi)完成任務。這樣不僅可以明確各部門的目標計劃，增加責任意識，達到規(guī)范化管理的效果，而且對于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以確保目標順利實施完成。此外，地方政府要對廉租住房工作目標完成情況定期進行檢查。同時也可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，按最低收入家庭所占比例，簽訂目標責任書，將政府工作目標進行層層分解，量化考核，對職工進行獎懲，對各級職能部門進行年終考核，從而調(diào)動政府職能部門工作人員的積極性。
2、探索適合我國國情的廉租房提供機制
新加坡是典型的人多地少的國家，在城市化進程中很好地解決居民住房保障問題。主要采用“公屋+象征性租金”的形式，對居民總數(shù)的8.5%的低收入者供應廉租房，公屋由政府出資購買或興建，廉租房居民每月只需支付11新元租金。我國廉租房
建設剛剛起步，可以很好的吸收新加坡在解決低收入者住房問題方面所取得的有益經(jīng)驗。其一，政府打破當前對土地的限制政策，適當進行圈地興建公有廉租房，對廉租房居住者收取少量的租金用于廉租房日常的維護與管理，采用“公屋+象征性租金”的形式。其二，運用優(yōu)惠政策鼓勵吸引或行政手段規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在興建商品化住房的同時按照一定比例興建廉租房。其三，中國城市中還存在相當多閑置的舊房，為此政府可以通過官方或純民間的非營利性中介組織，利用老城區(qū)的二手房交易，組織廉租房市場，用稅收與金融優(yōu)惠政策鼓勵業(yè)主將房屋租賃給中低等收入者。其四，政府可以在各地城鎮(zhèn)廢棄房屋基礎上進行改建、擴建、翻新，以較低的成本滿足低收入者對廉租房和經(jīng)濟適用房的需求。
3、完善配套政策及制度體系
通過完善一系列的制度，提供廉租房建設的制度保障。讓有關地方財政、金融、土地、稅收等方面有法可依，具有時效性和可操作性就必須完善廉租房制度。在進行廉租房建設的時候讓當?shù)卣姓驴裳�。比如，在籌集資金時，應和當?shù)刎斦块T密切聯(lián)系，采取方案，把廉租住房專項資金有效管理起來，并制定相關制度，每年按期按額撥付。在資格審查方面，強化與當?shù)孛裾种g的聯(lián)系，嚴格有序地審查好申請廉租房的家庭。
由于各地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展水平有一定差異，發(fā)展能力有限。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、地區(qū)環(huán)境和人口密度等多種因素制約了廉租房的發(fā)
展，這就要求中央政府加強對落后地區(qū)的財政支持，突出對西部地區(qū)的扶持，針對廉租房建設制定不同的轉(zhuǎn)移支付政策。還應明確劃分各級政府部門的職權(quán)，讓財政支出的劃分與事權(quán)緊密聯(lián)系起來，從而有效發(fā)揮地方政府對廉租房建設的主觀能動性。
4、構(gòu)建廉租房保障資金支持體系
（1）科學安排財政預算資金�？赏ㄟ^財政資金形成廉租房和經(jīng)濟適用房專項基金，實行�？顚Ｓ�，設立機構(gòu)，統(tǒng)籌管理，條件成熟時可編制預算，實行國庫集中統(tǒng)一收付制度，確保建設資金落實到位；在稅收方面，減免低收入家庭購房稅賦以及開發(fā)商建設廉租房的所得稅。
（2）建立多渠道投融資機制，廣范圍吸收資金以滿足廉租房有效供給的需求。第一，地方政府嘗試發(fā)行廉租房建設專項債券籌集廉租房建設資金；第二，以在堅持政府主導原則的前提下，廉租房的建設可以由社會中介機構(gòu)來運營，資金來源則可以依靠激活的民間存量資本、慈善基金和境外資金等；第三，充分發(fā)揮市場籌集資金的作用。
建立廉租房制度是眾望所歸，從全社會的角度來說，廉租房是一種社會財富的利益再分配，主要解決城鎮(zhèn)居民低收入現(xiàn)狀的住房問題，只有一切中低收入無力購房的居民都參與的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度將有效解決最低收入者的住房問題。把廉租房制度正式歸入了社會福利待遇中，這將從
制度上保障每個公民無論貧賤都有良好的居住場所。廉租房制度在我國還不健全，讓最低收入群體的居住問題得到全社會關注，也是我國和諧發(fā)展的基本體現(xiàn)，是社會長久治安、保障體系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科學發(fā)展觀，能有效解決民生問題，因此，廉租房制度必須得以健全完善，這是社會發(fā)展的必然需求，也是廣大人民群眾的需求。
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