房地產(chǎn)估價師考點之物業(yè)管理計劃
(一)確立目標
物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標是制定管理計劃的基礎。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。
(二)檢查物業(yè)質(zhì)量狀況
檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的'重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有方面，還要針對租戶經(jīng)常指出的一些特殊問題進行檢查。
(三)形成租金方案和出租策略
出租實際上是出售一定期限(月或年)的物業(yè)使用權，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業(yè)出租而進行的努力是永無止境的。
這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業(yè)租金水平的差異。
(四)提出預算(包括管理費)
預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)管理的量化目標。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預算進行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業(yè)管理人員往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內(nèi)的某些設備需要予以更新。
(五)簽訂物業(yè)服務合同
業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的服務合同必須明確物業(yè)管理人員的權利和義務，以免物業(yè)管理人員事無巨細都要請示業(yè)主。
(六)物業(yè)管理記錄和控制
當物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理人員必須及時收集整理有關數(shù)據(jù)，以便編制有關報告。例如一份月財務報告就應包括上月結余、本月收入(包括租金、保證金和其他收入等)、本月支出(包括人員工資、維護費、修理費、水及能源使用費、稅費、保險費、抵押貸款還本付息、管理費、宣傳廣告費、資本回收等)和月末結余。通過閱讀月財務報告，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就會發(fā)現(xiàn)哪些費用超出了預算。
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