房產(chǎn)評估注意事項

　　房產(chǎn)評估是貸款第一步，看似稀疏平常的簡單流程，如果操作不當(dāng)可能會嚴(yán)重影響貸款進(jìn)度，甚至?xí)�影響到貸款結(jié)果。下面是小編整理的房產(chǎn)評估注意事項，歡迎大家閱讀參考，希望幫助到你。

　　房產(chǎn)評估注意事項

　　一、應(yīng)委托具備由省級以上建設(shè)行政主管部門依法核定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估

　　單位或個人可通過本市國土資源和房屋管理局公眾網(wǎng)站可查詢所在城市房地產(chǎn)評估機構(gòu)信息。

　　二、當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)需要，選擇與評估目的相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行評估

　　例如：公司上市、企業(yè)清算估價業(yè)務(wù)應(yīng)委托一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu);城鎮(zhèn)房屋拆遷估價業(yè)務(wù)應(yīng)委托三級資質(zhì)以上的房地產(chǎn)評估機構(gòu);一般抵押、咨詢等估價業(yè)務(wù)可委托各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。

　　三、簽訂委托評估合同

　　委托房地產(chǎn)估價的，應(yīng)簽訂評估委托合同。估價委托合同是委托估價方和受理估價方權(quán)利和義務(wù)的確定，包括估價對象、估價目的、估價時點、需提供的資料、估價收費、估價報告書的交付及其他有關(guān)事項的約定。

　　四、估價收費

　　房地產(chǎn)估價收費現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)是《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》(計價格 [1995] 第971號)，采用差額定率累進(jìn)收費辦法，即按房地產(chǎn)金額大小劃分收費檔次，分檔計算收費額，各檔相加為收費總額。

　　五、如發(fā)生房地產(chǎn)評估糾紛情況，可向市房地產(chǎn)評估專家委員會申請技術(shù)鑒定

　　房地產(chǎn)抵押評估的注意事項

　　1.房地產(chǎn)抵押中價值的構(gòu)成與其它情形下房地產(chǎn)價值構(gòu)成的不同

　　房地產(chǎn)抵押是對債權(quán)的一種擔(dān)保形式，房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)能充分保證對抵押人債務(wù)的清償能力。房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)是在處置抵押物時可實際用于償債的部分。由于在處置抵押房地產(chǎn)所得價款中土地使用權(quán)出讓金和稅金將優(yōu)先交付國家，剩余部分才能使債權(quán)人優(yōu)先受償。因此，在用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，不應(yīng)計入應(yīng)交國家的土地使用權(quán)出讓金和稅金，在用市場比較法和收益法評估房地產(chǎn)抵押價值時，也應(yīng)從比較價值和收益折現(xiàn)價值中扣除土地使用權(quán)出讓金和稅金。

　　2.評估時的預(yù)測分析

　　資產(chǎn)以及一般性的房地產(chǎn)交易中轉(zhuǎn)讓、出租等其它類型的價值評估，是對財產(chǎn)當(dāng)前現(xiàn)實價值的評估。而房地產(chǎn)抵押評估是為了對債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，該價值評估是對未來債務(wù)清償價值的評估，因此房地產(chǎn)抵押評估應(yīng)充分考慮未來抵押期間房地產(chǎn)市場的變化情況。

　　3.抵押房地產(chǎn)土地使用權(quán)的狀況以及土地使用權(quán)出讓金的交付

　　土地價值將占到一般商品房房價總價的20%～40%，因此地價是房地產(chǎn)抵押價值的一個重要組成部分。而地價中包含的國有土地使用權(quán)出讓金是不能作抵押的。房地產(chǎn)抵押人得到的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)性質(zhì)可能是國有的，也可能是集體的;取得土地使用權(quán)的方式可能是有償?shù)模�也可能是無償?shù)�，己支付的土地使用�?quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金可能是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產(chǎn)抵押評估價值。因此，在評估前，一定要弄清這些情況，才能準(zhǔn)確地進(jìn)行價值評估。比如：集體所有的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，需要辦理國家征用手續(xù)，因此在決定集體土地上的房屋抵押價值時，不僅要扣除土地使用權(quán)出讓金，還要扣除有關(guān)的征地費用;對于無償劃撥的國有土地使用權(quán)，在評估其抵押價值時，一定要扣除補償?shù)貎r的費用;對于有償出讓的土地使用權(quán)，在評估其抵押價值時，一定要了解其出讓金的交付情況等等。各地政府對國有土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金支付的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補交多少出讓金，相應(yīng)批準(zhǔn)多少面積房產(chǎn)銷售的。因此，評估人員一定要注意分清上述各種情況，不應(yīng)因地價情況不明而造成估價不實。

　　4.關(guān)于房地產(chǎn)的再次抵押

　　按照《房地產(chǎn)法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，同一宗房地產(chǎn)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)，即房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的抵押價值大于所擔(dān)保債權(quán)的金額部分可以再次進(jìn)行抵押，但再次抵押金額不得超出房地產(chǎn)抵押價值的余額。因此，評估人員在評估再次抵押房地產(chǎn)抵押價值時，應(yīng)在報告中明確說明是否已扣除前一次擔(dān)保的債權(quán)金額，以免發(fā)生誤導(dǎo)。

　　5.關(guān)于個人住房擔(dān)保貸款的特殊性

　　個人住房擔(dān)保貸款是購房人在先付首期房款后，與銀行簽訂以其所購房屋作為抵押物的抵押貸款，銀行將余款一次性貸給購房人，購房人在一定期限內(nèi)分次償還。其抵押特點是：①抵押折扣率一般較低，一般是50～70﹪;②抵押期較長，最長年限可達(dá)30年;③還款形式為按月或季分次償還。因此對個人住房抵押價值評估時，評估基準(zhǔn)時點一般應(yīng)選用住房交付日期。只有這樣，才能使住房的抵押價值與住房的買賣價格的狀態(tài)條件相一致。

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