2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)試題

　　要想在房地產(chǎn)估價(jià)師的考試中取得好成績(jī)，復(fù)習(xí)好相應(yīng)的復(fù)習(xí)試題必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)試題，希望大家喜歡。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法復(fù)習(xí)試題

　　1、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離(　　)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　A.相同房地產(chǎn)

　　B.同一城市房地產(chǎn)

　　C.類(lèi)似房地產(chǎn)

　　D.同樣用途房地產(chǎn)

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P164。

　　2、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，不正確的有(　　)。

　　A.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　B.在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量先采用定性分析，判斷房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

　　C.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　D.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化。參見(jiàn)教材P120。

　　3、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地(　　)。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：基準(zhǔn)地價(jià)是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。參見(jiàn)教材P109。

　　4、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于(　　)。

　　A.該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用

　　B.該估價(jià)結(jié)果肯定有誤

　　C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

　　D.不可能出現(xiàn)這種情況

　　【正確答案】：A

　　5、對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)(　　)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　A.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的

　　B.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

　　C.建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

　　D.全部租售出去時(shí)的

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的`，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P331。

　　6、某寫(xiě)字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫(xiě)字樓用地的價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.500

　　B.750

　　C.800

　　D.1000

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000、土地價(jià)值=864000/0.108=8000000、7、受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　　)。

　　A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

　　B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

　　C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

　　D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

　　【正確答案】：B

　　房地產(chǎn)估計(jì)師案例分析復(fù)習(xí)資料

　　1、法律依據(jù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。

　　2、征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。

　　法律對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償方式等都作了詳細(xì)的規(guī)定，估價(jià)師在此類(lèi)估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當(dāng)?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。

　　3、征地補(bǔ)償估價(jià)。

　�、偻恋匮a(bǔ)償費(fèi)(前三年平均產(chǎn)值的6-10倍);②征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)(4-6倍);③青苗補(bǔ)償費(fèi);④地上附著物補(bǔ)償費(fèi);⑤房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　4、房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。①補(bǔ)償對(duì)象。房屋所有人(被拆遷人);②補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換;③補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補(bǔ)償?shù)�，根�?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定;④估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷人取得房屋拆遷許可證之日。

　　5、幾種拆遷類(lèi)型的處理方法。①在集體土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)，應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國(guó)有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。

　�、谝婪ㄒ杂袃敵鲎尅⑥D(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　　③依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)以及其他費(fèi)用。

　�、軐�(duì)取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)時(shí)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四個(gè)方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。

　�、莶鸪�違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。拆除未超過(guò)批準(zhǔn)權(quán)限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。估價(jià)時(shí)應(yīng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　　⑥對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬于被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外裝修、裝飾、設(shè)備及其附屬物等，都不可遺落。

　　6、幾中特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)。

　�、俅�管房。估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝影存檔，并辦理證據(jù)保全。

　　②軍產(chǎn)、港澳臺(tái)產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文物古跡等應(yīng)將估價(jià)對(duì)象拍照或攝影存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師土地出讓復(fù)習(xí)講義

　　1.土地使用權(quán)出讓?zhuān)�也稱(chēng)批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。

　　2.經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加�、使用、收益、處分�?quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。

　　3.土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取《土地使用權(quán)證書(shū)》

　　4.集體土地不經(jīng)征收不得出讓。(即不征不賣(mài))

　　5.土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)(民事關(guān)系，與征收截然不同)

 

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