2015年房地產(chǎn)估價《案例與分析》練習(xí)題
一、問答題(共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)
(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機(jī)構(gòu)對該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機(jī)構(gòu)未能對該商業(yè)用房進(jìn)行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當(dāng)之處?
(二)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機(jī)和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該加油站的市場價值.
請問：
1.該估價項目的估價對象范圍具體應(yīng)包括哪些?
2.乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))
(一)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000M2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4億元。
1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為( )億元。
A10B.11C.13D15
2.2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為( )億元。
A.12B.14C.15D.16
3.征收補(bǔ)償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)( )。
A.委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定
B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定
C由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定
D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定
4.政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為( )。
A.征收補(bǔ)償方案B.行政訴訟權(quán)利C.行政復(fù)議權(quán)利D.搬遷期限
(二)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格,經(jīng)調(diào)查：甲公司債務(wù)情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2,其中已售出3萬M2，經(jīng)評估,該辦公樓市場價格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時費用及稅金為2500萬元。
5.法院第一次拍賣保留價應(yīng)為( )萬元。
A.7500B.9600C.12000Dl8000
6.拍賣完成后，首先應(yīng)支付的費用為( )。
A.施工單位工程款B.銀行貸款C.第三方欠款D.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金
7.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括( )
A.拍賣傭金B(yǎng).營業(yè)稅及附加C.評估費D.房地產(chǎn)稅
(三)甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計高度為150m，設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。
8對該酒店進(jìn)行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為( )o
A.修復(fù)費用法B.損失資本化法C.賠償實例比較法D.損失前后差價法
9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項目造成的損失不包括( )
A.投資利息損失B.土地價值減損
C.前期工程費損失D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失
10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為()萬元。
A.655.85B.682.08C1675.85D.1702.08
試題參考答案
一、問答題
(一)評分要點：
1.乙評估機(jī)構(gòu)未對估價對象進(jìn)行實地查勘。(2分)
(或：未對甲公司提供的資料進(jìn)行核實，2分;未對估價對象拍照，1分)
2.乙評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)
3.確定有效毛收入時應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)
(或：不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)
4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應(yīng)采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)
(或：未說明收益年限，2分)
5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)
(二)評分要求：
1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)
( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動產(chǎn)。(1分)
( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)
( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)
2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)
( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號、規(guī)格等)。(l分)
( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)
( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務(wù)報表。(1分)
(三)評分要點：
1.四個交易實例不可直接作為可比實例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實例。(2分)
2.( 1 )對實例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格)
( 2 )對實例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。(2分)
( 3 )對實例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。(2分)(或測算合并后的增值收益)
( 4 )對實例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)
二、單項選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C 6. D 7.D 8.A 9.B 10.D
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