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2024年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案

　　無論是在學(xué)校還是在社會中，我們最不陌生的就是試題了，試題是命題者根據(jù)測試目標和測試事項編寫出來的。你知道什么樣的試題才是規(guī)范的嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

2024年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案

　　房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案 1

　　甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其余14無人承接，退還給甲公司。

　　當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結(jié)論的理由有哪些?

　　答：1.乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。

　　一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的.售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;

　　二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同;

　　三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;

　　四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為3800元/㎡，售出6棟的平均價格為3860元/㎡，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。這是模擬題口答案，應(yīng)該可以借鑒

　　房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案 2

　　竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責任是負責飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資 3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負責人調(diào)離，飯店主管又認為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的'工作。對此，竺某表示不同意，認為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當服從飯店的安排，仍堅持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅決不同意，并仍到大堂部上班。

　　問題：

　　(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。

　　(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?

　　(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?

　　(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護自己的合法權(quán)益?

　　(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護其合法權(quán)益?

　　答案：

　　(1)試用期長達8個月，超過了法定的6個月限制。

　　(2)不正確。因為飯店的行為違反了勞動合同，應(yīng)承擔違約責任。

　　(3)不合法。因為飯店不具備單方面解除勞動合同的合法理由。

　　(4)竺某如被解雇，他可以向本單位勞動爭議調(diào)解委員會申請調(diào)解;調(diào)解不成，還可以向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁。竺某也可以直接向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁;對仲裁裁決不服的，還可以向人民法院提起訴訟，要求其承擔違法解除勞動合同的賠償責任。

　　(5)工會可從以下兩方面幫助竺某：

　�、倬惋埖杲夤鸵皇孪蝻埖晏岢鲆庖�，要求重新處理。

　�、谥С趾蛶椭媚成暾堉俨没蚱鹪V。

　　2002年1月，稅務(wù)機關(guān)對某研究所專家張某2001年度個人收入進行調(diào)查，經(jīng)檢查核實張某2002年1~12月份個人所得情況如下：

　　(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計18000元;

　　(2)5月份向某地礦局提供一項專有技術(shù)，一次取得特許權(quán)使用費50000元;

　　(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;

　　(4)9月份取得省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎20000元。

　　在上述各項所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機關(guān)申報納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。

　　要求：

　　正確計算張某2002年應(yīng)補繳的個人所得稅稅款。

　　答案:

　　(1)工資收入應(yīng)納的個人所得稅不足2000元，免稅;

　　(2)特許權(quán)使用費應(yīng)納的個人所得稅=50000×(1-20%)×20%=8000(元)

　　(3)稿酬所得應(yīng)納的個人所得稅=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)

　　(4)省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎20000元免稅。

　　房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題答案 3

　　案例一：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;

　�、诋�?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　　③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實.認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/㎡.

　　請問：

　　1)估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

　　②應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　�、劾麧檻�(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　2)還應(yīng)將重置價格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓€尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌龉┣鬆顩r、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的`土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)( )用途對該兩幢房屋進行估價。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛�，�?yīng)通過下列( )途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B 2、B

　　該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為( )