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房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬真題帶答案推薦度：
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2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬真題及答案

　　案例一：

2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》模擬真題及答案

　　某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　問題：

　　請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

　　【參考答案】：

　　1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應該予以明確，當時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。

　　2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。

　　案例二：

　　某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內(nèi)預留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。

　　問題：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?

　　2、寫出估價技術(shù)路線。

　　【參考答案】：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。

　　2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　案例三：

　　某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權(quán)對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質(zhì)量把關(guān)。

　　問題:

　　項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：

　　a、收集有關(guān)資料;

　　b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;

　　c、確定監(jiān)理組織;

　　d、確定機構(gòu)人員;

　　e、設計要把關(guān)，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;

　　f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。

　　你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

　　【參考答案】:

　　① e不正確，設計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。

　�、� 因為業(yè)主沒有委托設計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質(zhì)量把關(guān)的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。