房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法基礎(chǔ)題
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的( )房地產(chǎn)投資。
A.收益型
B.收益加增值型
C.機(jī)會(huì)型
D.博弈型
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P22。
【該題針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74、
B.5475.37、
C.5163.96、
D.7000.00
【正確答案】：C
【答案解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)
【該題針對(duì)“利息與利率”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說(shuō)法不正確的是( )。
A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平
B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入
C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入
D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收人-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P364-365，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。
【該題針對(duì)“收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的( )彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。
A.所得稅前利潤(rùn)
B.所得稅后利潤(rùn)
C.應(yīng)分配利潤(rùn)
D.未分配利潤(rùn)
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P270，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ);下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。
【該題針對(duì)“基本報(bào)表”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是( )。
A.土地不會(huì)毀損
B.地上建筑物有耐久性
C.變現(xiàn)性差
D.土地使用權(quán)益年限較長(zhǎng)
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P7。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)投資概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用越來(lái)越近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是( )。
A.簡(jiǎn)單平均法
B.移動(dòng)平均法
C.加權(quán)移動(dòng)平均法
D.時(shí)間序列分析法
【正確答案】：B
【答案解析】：在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用越來(lái)越近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是移動(dòng)平均法。參見教材P117。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和( )構(gòu)成。
A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
B.城市建設(shè)配套費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.不可預(yù)見費(fèi)
【正確答案】：B
【答案解析】：參見教材P258，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成。
【該題針對(duì)“投資估算”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、租金常常以( )為計(jì)算基礎(chǔ)。
A.建筑面積
B.使用面積
C.出租單元內(nèi)可出租面積
D.每平方米可出租面積
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P348，租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。
【該題針對(duì)“寫字樓租金的確定”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。是( )法的缺點(diǎn)。
A.橫道圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.進(jìn)行圖
D.工序圖
【正確答案】：A
【答案解析】：制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。是橫道圖法的缺點(diǎn)。參見教材P84。
【該題針對(duì)“進(jìn)度控制”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期的( )。
A.第一階段
B.第二階段
C.第三階段
D.第四階段
【正確答案】：D
【答案解析】：物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無(wú)市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期的第四階段。參見教材P50。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
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