2016房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法精選題
1.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是( )。(第二章)(P64)
A.裝修改造
B.需求增加
C.通貨膨脹
D.改進物業(yè)管理
答案：B
解析：外部經(jīng)濟、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。裝修改造是人為增值，通貨膨脹是保值。
2.根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是( )。(第七章收益法)(P240)
A.有租約限制下的價值
B.共有房地產(chǎn)的價植
C.無租約限制下的價值
D.承租人權(quán)益的價值
答案：D
解析：教材240頁中對承租人權(quán)益的價值的定義為：承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。
3.下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是( )。(第四章)(P134)
A.上調(diào)貸款利率
B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.增加土地供應(yīng)
答案：B
解析：嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，在需求一定前提下，從而會使房地產(chǎn)價格上升;采取諸如上調(diào)貸款利率、提高最低購房首付款比例等抑制房地產(chǎn)需求的措施，會減少房地產(chǎn)需求，在供給一定前提下，會降低房地產(chǎn)價格。開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會抑制需求，增加土地供應(yīng)會增加供給，這兩者都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。
4.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)( )應(yīng)按服裝店用途進行估價。(第五章)(P157)
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價時點原則
D.替代原則
答案：B
解析：最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：①法律上許可;②技術(shù)上可能;③經(jīng)濟上可行;④價值最大化。
5.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是( )。(第一章)(P5～8)
A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證
C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
答案：C
解析：房地產(chǎn)估價會有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。
6.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是( )。(第五章)(P149)
A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則
D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則
答案：D
解析：在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵守的原則，稱為普適性原則或者一般原則，主要有獨立、客觀、公正原則，合法原則、最高最佳使用原則，估價時點原則，替代原則。其中獨立、客觀、公正原則是基本原則外，其余都是技術(shù)性原則，可以將它們稱為普適技術(shù)性原則。某些估價目的的房地產(chǎn)估價還應(yīng)遵守一些其他原則，例如房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則，這些僅適用于某種或某些估價目的的房地產(chǎn)估價原則，可以稱為特殊原則。
7.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為( )。(第三章)(P98)
A.簽訂估價委托合同之日
B.發(fā)放抵押貸款之日
C.完成估價對象實地查看之日
D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日
答案：C
8.甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是( )萬元。(第六章)(P186)
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150
答案：C
9.為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元/㎡。(第六章)
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
答案：C
解析：4000×(1+0.3%)6=4072.54，面積誤差為(100-95)÷95=5.26%，超過《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的面積誤差范圍(3%)，但由于合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，因此對此問題可不予考慮。
10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元/㎡。(第六章)(P189)
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
答案：D
解析：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=(300000÷120)/(1-6%)=2659.57(元/㎡)。
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