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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題

　　一、單選題

2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題

　　1、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的(　　)標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

　　A.按地域細(xì)分

　　B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　C.按增量存量細(xì)分

　　D.按交易形式細(xì)分

　　E.按目標(biāo)市場細(xì)分

　　【正確答案】：ABD

　　2、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會環(huán)境有(　　)幾方面。

　　A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)

　　B.社會福利

　　C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局

　　D.家庭生命周期

　　E.家庭收入及其分布

　　【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境的因素。參見教材P30。

　　3、經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括(　　)。

　　A.計息期的起始時間點

　　B.開發(fā)期的起始時間點

　　C.建設(shè)期的起始時間點

　　D.出租經(jīng)營期的起始時間點

　　E.投資回收期的起始時間點

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：參見教材P257，時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期。

　　4、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是(　　)。

　　A.獲取項目所需土地

　　B.進行項目的財務(wù)評價

　　C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)

　　D.對項目的建設(shè)工程進行招標(biāo)

　　E.提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核準(zhǔn)和開工計劃、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標(biāo)、開工申請與審批等;項目財務(wù)評價屬于投資決策分析階段。

　　5、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有(　　)。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.投資利潤率

　　C.現(xiàn)金回報率

　　D.靜態(tài)投資回收期

　　E.內(nèi)部收益率

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。參見教材P178。

　　6、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地(　　)的70%。

　　A.評估價值

　　B.實際價值

　　C.投資價值

　　D.出讓金收入

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P304。

　　7、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是(　　)。

　　A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)

　　B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長

　　C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分

　　D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P359，營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。

　　8、從房地產(chǎn)市場的投資周期來看，房地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的(　　)。

　　A.第一階段

　　B.第二階段的后半段

　　C.第三階段的后半段

　　D.第四階段

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：從第二周期開始，就有新項目開工，即有資本流入，到了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加。參見教材P52。

　　9、停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在(　　)之間。

　　A.4～5

　　B.5～6

　　C.4～6

　　D.5～8

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見教材P356，停車指數(shù)，即每100m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。

　　10、(　　)，開發(fā)商就可以申請開工許可。

　　A.建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后

　　B.設(shè)計方案審查合格之后

　　C.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后

　　D.申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：建筑工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。參見教材P80。

　　11、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為(　　)元/㎡。

　　A.3000

　　B.5000

　　C.7500

　　D.8000

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價×1=0，則最高土地單價=7500元/㎡(按占地面積計)。按照占地面積計算的最高土地價格=7500/1.5=5000元/㎡。

　　12、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為(　　)。

　　A.認(rèn)知價值定價法

　　B.成本加成定價法

　　C.挑戰(zhàn)定價法

　　D.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　【正確答案】：B

　　13、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。

　　14、向銀行申請了一筆個人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個月的月還款額是(　　)元。

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　【正確答案】：A

　　15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計息。則該項目建造成本的利息是(　　)萬元。

　　A.1005.54

　　B.1115.84

　　C.1225.09

　　D.1333.90

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：一項費用的計息期的起點是該費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時點，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點是取得施工許可證后開始施工開始，終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費用，因此計息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計算周期為1年。計算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。

　　16、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過(　　)確定是否進行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價

　　B.放棄型期權(quán)估價

　　C.成長型期權(quán)估價

　　D.柔性期權(quán)估價

　　【正確答案】：C

　　17、(　　)資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。

　　A.一手

　　B.基礎(chǔ)

　　C.原始

　　D.二手

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點，其優(yōu)點是成本低及可以立即使用。參見教材P108。

　　18、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項目進行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是(　　)。

　　A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場

　　B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場

　　C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場

　　D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。參見教材P113。

　　19、某一人口較少的市場同時有幾個物業(yè)項目同時開盤，而銷售業(yè)績、銷售價格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險的(　　)。

　　A.市場供求風(fēng)險

　　B.周期風(fēng)險

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險

　　D.通貨膨脹風(fēng)險

　　【正確答案】：A

　　20、土地儲備實行(　　)管理。

　　A.計劃

　　B.年度

　　C.整體

　　D.分階段

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：土地儲備實行計劃管理。參見教材P67。

　　二、多選題

　　1、寫字樓確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)(　　)確定一個基礎(chǔ)租金。

　　A.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

　　B.抵押貸款還本付息

　　C.運營費用

　　D.空置損失

　　E.收租損失

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：參見教材P349，在確定寫字樓租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運營費用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。

　　2、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險包括(　　)。

　　A.時間風(fēng)險

　　B.機會成本風(fēng)險

　　C.持有期風(fēng)險

　　D.政治風(fēng)險

　　E.或然損失風(fēng)險

　　【正確答案】：ABC

　　3、調(diào)查計劃一般要包括(　　)。

　　A.資料來源

　　B.調(diào)查方法

　　C.調(diào)查手段

　　D.抽樣方案

　　E.調(diào)查內(nèi)容

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：調(diào)查計劃一般要包括資料來源、調(diào)查方法、調(diào)查手段、抽樣方案和聯(lián)系方法幾個方面。參見教材P108。

　　4、可行性研究的作用有(　　)。

　　A.項目投資決策的依據(jù)

　　B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　C.開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

　　E.對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：參見教材P248—249，可行性研究的作用：申請項目核準(zhǔn)的依據(jù);項目投資決策的依據(jù);籌集建設(shè)資金的依據(jù);開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù);下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。

　　5、對于“開發(fā)-銷售”模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的計算期包括(　　)。

　　A.開發(fā)期

　　B.論證決策期

　　C.經(jīng)營準(zhǔn)備期

　　D.經(jīng)營期

　　E.銷售期

　　【正確答案】：AE

　　【答案解析】：開發(fā)銷售型的計算期為開發(fā)期加上銷售期。參見教材P180。

　　6、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的(　　)標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

　　A.按地域細(xì)分

　　B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　C.按增量存量細(xì)分

　　D.按交易形式細(xì)分

　　E.按目標(biāo)市場細(xì)分

　　【正確答案】：ABD

　　7、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會環(huán)境有(　　)幾方面。

　　A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)

　　B.社會福利

　　C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局

　　D.家庭生命周期

　　E.家庭收入及其分布

　　【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境的因素。參見教材P30。

　　8、經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括(　　)。

　　A.計息期的起始時間點

　　B.開發(fā)期的起始時間點

　　C.建設(shè)期的起始時間點

　　D.出租經(jīng)營期的起始時間點

　　E.投資回收期的起始時間點

　　【正確答案】：BCD

　　9、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是(　　)。

　　A.獲取項目所需土地

　　B.進行項目的財務(wù)評價

　　C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn)

　　D.對項目的建設(shè)工程進行招標(biāo)

　　E.提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)

　　【正確答案】：ACDE

　　10、下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有(　　)。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.投資利潤率

　　C.現(xiàn)金回報率

　　D.靜態(tài)投資回收期

　　E.內(nèi)部收益率

　　【正確答案】：BCD

　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　2、利潤表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標(biāo)。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P270，損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。

　　3、如果計息周期為一定的時間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計息，稱為間斷復(fù)利。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　4、一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽�！�(　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P346，一宗寫字樓物業(yè)的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業(yè)信譽。

　　5、開發(fā)項目或單項工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。(　　)

　　【正確答案】：Y

　　6、當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間是非線性關(guān)系，所對應(yīng)的盈虧平衡分析也屬于非線性盈虧平衡分析。

　　【正確答案】：Y

　　【該題針對“盈虧平衡分析的基本原理 ”知識點進行考核】

　　7、金融機構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資者發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險。 (　　)

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：規(guī)定權(quán)益投資比率，即自有資金比例最低比率，就是為了控制風(fēng)險。參見教材P301。

　　8、開發(fā)項目成本費用中財務(wù)費是指企業(yè)財務(wù)部門管理和組織各種活動而發(fā)生的費用，如工資、辦公費等。(　　)

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P261，管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。如管理人員工資、辦公費等。

　　9、用公式來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，就是投資者的投資回報�！�(　　)

　　【正確答案】：N