2016注冊房地產估價師歷年試題與解析

　　2016年房地產估價師考試時間已確定為2016年10月15、16日，為了幫助大家能順利備考房地產估價師考試，下面百分網(wǎng)小編為大家?guī)��?016注冊房地產估價師歷年試題與解析，供大家參考學習，預祝考生備考成功!

　　1、真題：職業(yè)道德調節(jié)要求房地產估價師人員在估價活動中應以( )去支配自己的行為。

　　A、法律法規(guī)

　　B、掌握的知識

　　C、技術規(guī)范

　　D、內心的良知

　　【標準答案】A

　　【解析】本題考的就是注冊房地產估價師的權利和義務，注冊房地產估價師應當遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和道德規(guī)范的要求。

　　下面我們一起來溫習一下詳細內容：注冊房地產估價師應當履行下列義務

　　(一)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范;

　　(二)執(zhí)行房地產估價技術規(guī)范和標準;

　　(三)保證估價結果的客觀公正，并承擔相應責任;

　　(四)保守在執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密和他人的商業(yè)、技術秘密;

　　(五)與當事人有利害關系的，應當主動回避;

　　(六)接受繼續(xù)教育，努力提高執(zhí)業(yè)水準;

　　(七)協(xié)助注冊管理機構完成相關工作。

　　2、真題：王某取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格超過3年申請初始注冊，需要接受繼續(xù)教育(　　)學時。

　　A、30

　　B、60

　　C、120

　　D、150

　　【標準答案】C

　　【解析】本題考查的是房地產估價師繼續(xù)教育接收繼續(xù)教育的時間為120學時，必修和選修各為60學時。

　　下面我們一起來溫習一下詳細內容：注冊房地產估價師繼續(xù)教育實施辦法(暫行)

　　第一條 為了不斷提高注冊房地產估價師的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，加強注冊房地產估價師繼續(xù)教育的組織管理，根據(jù)《注冊房地產估價師管理辦法》(原建設部令第151號)和有關專業(yè)技術人員繼續(xù)教育政策規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 注冊房地產估價師繼續(xù)教育是注冊房地產估價師持續(xù)執(zhí)業(yè)的必備條件之一。注冊房地產估價師有義務接受并按要求完成繼續(xù)教育，注冊房地產估價師所在單位有責任督促本單位注冊房地產估價師按要求接受繼續(xù)教育。

　　第三條 注冊房地產估價師在每一注冊有效期內應當接受120學時的繼續(xù)教育。繼續(xù)教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。

　　第四條 中國房地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會(以下簡稱中房學)組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育。

　　其余各為30學時的必修課和選修課的繼續(xù)教育，由省、自治區(qū)、直轄市房地產行政主管部門或者其選定的單位組織實施，中房學負責指導。

　　第五條 必修課學時通過下列方式取得：

　　(一)參加繼續(xù)教育培訓;

　　(二)講授繼續(xù)教育培訓課程;

　　(三)參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業(yè)組織主辦的估價相關研討會、經(jīng)驗交流會;

　　(四)在房地產行政主管部門或者房地產估價行業(yè)組織主辦的刊物、網(wǎng)站、編寫的著作上發(fā)表估價相關文章、估價報告，或者參與其組織的估價相關材料的編寫;

　　(五)參加全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱、用書編寫以及命題、審題、評卷;

　　(六)其他方式。

　　上述方式中，第(五)種方式計入全國必修課學時。其余的方式中，由國務院建設行政主管部門或者中房學認可的，計入全國必修課學時;由省級房地產行政主管部門認可的，計入地方必修課學時。

　　第六條 選修課原則上采取非集中面授方式，學時通過下列方式取得：

　　(一)參加網(wǎng)絡繼續(xù)教育;

　　(二)完成房地產行政主管部門或者房地產估價行業(yè)組織立項的估價相關科研項目;

　　(三)參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業(yè)組織開展的估價行業(yè)調研、檢查、案件查處以及估價報告評審、鑒定;

　　(四)向房地產行政主管部門或者房地產估價行業(yè)組織提交估價行業(yè)發(fā)展、制度建設等建議被采納或者認可;

　　(五)參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業(yè)組織主辦的座談會以及境內外考察、境外培訓;

　　(六)在公開刊物上發(fā)表房地產估價相關文章，公開出版房地產估價相關著作;

　　(七)在高等院校房地產估價相關專業(yè)進修學習并取得相關證書;

　　(八)其他方式。

　　上述方式中，第(六)種方式計入全國選修課學時，第(七)種方式計入地方選修課學時。其余的方式中，由國務院建設行政主管部門或者中房學認可的，計入全國選修課學時;由省級房地產行政主管部門認可的，計入地方選修課學時。

　　第七條 繼續(xù)教育學時按照下列標準計算：

　　(一)參加繼續(xù)教育培訓、網(wǎng)絡繼續(xù)教育的，按照實際接受培訓的時間計算，每45分鐘為1學時;講授繼續(xù)教育培訓課程的，按照實際授課學時乘以4計算。

　　(二)參加估價報告評審、鑒定的，評審、鑒定1次按照10學時計算。

　　(三)下列方式按照每人每次30學時計算：

　　1、完成估價相關科研項目(限前10名完成人);

　　2、參加估價行業(yè)調研、檢查、案件查處;

　　3、參加估價相關研討會、經(jīng)驗交流會、座談會以及境內外考察、境外培訓;

　　4、發(fā)表估價相關文章、估價報告等(限前3名作者);

　　5、編寫估價相關著作、材料(限前10名編寫人員);

　　6、參加全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱、用書編寫以及命題、審題、評卷;

　　7、提交估價行業(yè)發(fā)展、制度建設等建議被采納或者認可(限前5名建議人);

　　8、在高等院校房地產估價相關專業(yè)進修學習并取得相關證書。

　　第八條 學時計算不得重復。

　　必修課學時修滿后超出的學時，可以計入選修課學時，但選修課學時修滿后超出的學時不能計入必修課學時。

　　辦理跨省級變更注冊的注冊房地產估價師，在轉出省、自治區(qū)、直轄市取得的繼續(xù)教育學時，轉入省、自治區(qū)、直轄市應當予以認可。

　　第九條 繼續(xù)教育實施單位應當根據(jù)其負責范圍內需要參加繼續(xù)教育培訓的人數(shù)，合理安排培訓班數(shù)量，制定年度繼續(xù)教育培訓計劃并及時公布，供注冊房地產估價師查詢和選擇參加。

　　年度繼續(xù)教育培訓計劃應當包括每個培訓班的時間、地點、學時、對象范圍、主要內容、收費標準等。

　　第十條 繼續(xù)教育實施單位應當保證繼續(xù)教育培訓效果和質量，合理控制培訓班規(guī)模。

　　第十一條 繼續(xù)教育培訓內容應當具有先進性、針對性和實用性，主要包括：

　　(一)房地產估價師的職業(yè)道德和社會責任;

　　(二)估價相關法律、法規(guī)、政策、標準規(guī)范和指導意見;

　　(三)國內外估價行業(yè)發(fā)展動態(tài);

　　(四)估價理論、方法、參數(shù)研究和應用的新進展;

　　(五)估價實務中的熱點、難點和案例剖析;

　　(六)估價的新興業(yè)務;

　　(七)計算機、網(wǎng)絡等技術在估價領域的應用;

　　(八)房地產市場調查、分析和研究;

　　(九)估價相關的建筑、規(guī)劃、不動產登記、會計等知識。

　　全國必修課的培訓內容側重房地產估價相關法律、全國性法規(guī)、政策、標準規(guī)范、指導意見以及行業(yè)發(fā)展的共性問題等;地方必修課的培訓內容應當結合當?shù)貙嶋H，側重地方性法規(guī)、政策、標準規(guī)范、指導意見以及當?shù)匦袠I(yè)發(fā)展的熱點問題等。

　　第十二條 繼續(xù)教育實施單位應當加強繼續(xù)教育教師隊伍建設，形成一支規(guī)模適當、結構合理、素質優(yōu)良的繼續(xù)教育教師隊伍。

　　繼續(xù)教育教師一般應當具有高級專業(yè)技術職務或者取得房地產估價師資格8年以上，具有良好職業(yè)道德、較高理論水平、扎實專業(yè)知識基礎、較豐富實踐經(jīng)驗。

　　繼續(xù)教育實施單位應當根據(jù)每個培訓班的培訓對象、培訓內容選派有勝任能力的繼續(xù)教育教師授課，要求其提供授課講義或者較詳細的授課大綱。

　　第十三條 繼續(xù)教育培訓應當針對注冊房地產估價師的崗位(機構負責人、項目負責人、一般執(zhí)業(yè)人員等)和執(zhí)業(yè)年限等制定有針對性的培訓方案，進行相應的繼續(xù)教育。

　　第十四條 繼續(xù)教育學時取得情況實行網(wǎng)上公布制度。注冊房地產估價師可以通過中國房地產估價師網(wǎng)(網(wǎng)址：www.cirea.org.cn)查詢取得的繼續(xù)教育學時等信息。

　　地方繼續(xù)教育實施單位應當按要求及時將注冊房地產估價師的地方學時取得情況報中房學，由中房學統(tǒng)一管理。

　　第十五條 注冊房地產估價師有下列行為的，取消相應的繼續(xù)教育學時，情節(jié)嚴重的，記入其信用檔案：

　　(一)提供虛假證明材料騙取繼續(xù)教育學時的;

　　(二)由他人代替參加繼續(xù)教育培訓的;

　　(三)其他嚴重違反繼續(xù)教育培訓紀律的行為。

　　第十六條 繼續(xù)教育實施單位要嚴格遵守本辦法及繼續(xù)教育有關規(guī)定，不得亂辦班、亂收費、亂發(fā)證，要及時總結培訓經(jīng)驗，不斷提高培訓效果和質量。

　　第十七條 省級房地產估價師管理部門應當將每年地方學時繼續(xù)教育工作總結和計劃報中房學，中房學將匯總的注冊房地產估價師繼續(xù)教育工作總結和計劃報國務院建設行政主管部門。

　　第十八條 國務院建設行政主管部門負責對繼續(xù)教育情況進行監(jiān)督、檢查。監(jiān)督、檢查的內容包括：

　　(一)本辦法及繼續(xù)教育有關規(guī)定的執(zhí)行情況;

　　(二)繼續(xù)教育教師選聘、培訓內容安排、培訓收費等;

　　(三)學員考勤記錄、培訓考核標準、培訓效果和質量等。

　　省級房地產行政主管部門要加強對繼續(xù)教育組織實施工作的監(jiān)督、檢查，對不按照本辦法組織繼續(xù)教育、不能保證繼續(xù)教育培訓質量或者有其他違規(guī)行為的地方繼續(xù)教育實施單位，應當予以撤換。

　　第十九條 下列情況下申請注冊的，申請之日前三年內應當達到本辦法規(guī)定的120學時的繼續(xù)教育：

　　(一)取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格超過三年申請初始注冊的;

　　(二)被注銷注冊后具備相應條件，申請初始注冊的;

　　(三)逾期申請延續(xù)注冊的。

　　第二十條 省、自治區(qū)、直轄市房地產估價師管理部門可根據(jù)本辦法，制定本地區(qū)地方必修課和地方選修課繼續(xù)教育的實施細則。

　　第二十一條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

　　3、真題：商品房住宅小區(qū)前期物業(yè)服務合同的甲方是()。

　　A.建設單位

　　B.居民委員會

　　C.業(yè)主大會

　　D.房地產行政主管部門

　　【標準答案】A

　　考點：房地產估價師考點物業(yè)服務合同，下面我們對考點解析：

　　【解析】本題考查的是物業(yè)服務合同。物業(yè)合同服務的甲方是房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位。

　　下面我們一起來溫習一下詳細內容：

　　1.物業(yè)服務合同的屬性

　　業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務，雙方應當簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同屬于我國合同分類中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名義為委托人處理委托事務，委托人支付約定報酬的協(xié)議。物業(yè)服務合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間。

　　2.物業(yè)服務合同的類型

　　物業(yè)服務合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為兩種。

　　(1)房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》。

　　這是針對前期物業(yè)管理服務所簽訂的，合同甲方是房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位;合同乙方是甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè)。該合同至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時止。

　　(2)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)&管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務合同》

　　根據(jù)業(yè)主大會的授權，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂，原房地產開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務合同》即自行失效。

　　3.物業(yè)服務合同的內容

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供質價相符的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。確定物業(yè)服務合同的內容可以參考使用建設部印發(fā)的《前期物業(yè)服務合同(示范文本)》(建住房[2004]155號)。

　　4、真題：李某自用位于地下的工業(yè)廠房，應稅房產原價為100萬元，2013年應繳納房產稅最多為()元。

　　A、4200

　　B、5040

　　C、5400

　　D、6480

　　【標準答案】D

　　考點：房地產稅率的計算，下面我們對考點進行解析：

　　【解析】本題考查的是房地產稅率的計算。工業(yè)用途的房產，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。應納稅額=應稅房產原值×【1-(10%~30%)】×1.2%，所以最大為6480。

　　下面我們一起來溫習一下詳細內容：土地增值稅的稅率和應納稅額的計算-四級超額累進稅率

　　稅率

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%

　　增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%(包括100%)

　　增值額超過扣除項目金額100%，款超過200%的部分，稅率為50%(包括200%)

　　增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%

　　簡化計算-速算扣除系數(shù)

　　增值額未超過扣除項目金額50%的

　　應納稅額=土地增值額×30%

　　增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

　　應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%

　　增值額超過扣除項目金額100%，款超過200%的

　　應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%

　　增值額超過扣除項目金額200%以上的

　　應納稅額=土地增值額×60%-扣除項目×35%

　　土地增值稅的課稅對象和計稅依據(jù)

　　課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額

　　土地增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入，減除規(guī)定扣除項目金額后的余額

　　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓獲得的全部價款以及相關經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

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