2016房地產估價師《制度與政策》模擬試題及答案

　　1.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。

　　A.商品住房

　　B.限價商品住房

　　C.經濟適用住房

　　D.廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

　　2.某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據(jù)國家關于估價收費標準的一般規(guī)定，該房地產估價最高收費額為( )萬元。

　　A.1.80 B.2.80 C.3.05 D.5.00

　　答案：C

　　解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據(jù)以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

　　3.下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。

　　A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

　　B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

　　C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

　　D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續(xù)期

　　答案：B

　　解析：《物權法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　4.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產市場價格。

　　A.與產權調換房屋結算差價 B.價值

　　C.貨幣補償金額 D.重置價格

　　答案：C

　　解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

　　5.房地產估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關是( )。

　　A.國務院人事主管部門 B.國務院建設主管部門

　　C.省級人事主管部門 D.省級房地產主管部門

　　答案：B

　　解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。

　　6.2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。

　　A.4000 B.5000 C.6000 D.7000

　　答案：D

　　解析：國務院《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004｝13號)，將房地產開發(fā)項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬元。

　　7.施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有( )簽字蓋章。

　　A.注冊建筑師 B.注冊結構工程師

　　C.注冊建造師 D.注冊施工管理師

　　答案：C

　　解析：建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

　　8.住房公積金管理的決策機構是( )。

　　A.住房公積金管理委員會 B.住房公積金管理中心

　　C.存儲住房公積金的金融機構 D.設區(qū)城市人民政府

　　答案：A

　　解析：由直轄市、省會城市以及其他設區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關部門負責人，有關專家以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。

　　9.商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元/㎡，交付使用時，產權登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據(jù)有關規(guī)定最后結算的房價款應為( )萬元。

　　A.60.0 B.61.0 C.61.8 D.62.0

　　答案：C

　　解析：(1)面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根據(jù)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。150㎡×(1+3%)×4000元/㎡=61.8萬元。

　　10.人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由( )確定。

　　A.房地產估價機構 B.人民法院

　　C.抵押權人 D.人民法院和房地產估價機構共同

　　答案：B

　　解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

　　11.在我國，房地產價格評估制度是根據(jù)( )確立的一項房地產交易基本制度。

　　A.法律 B.行政法規(guī) C.部門規(guī)章 D.政府規(guī)范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”。

　　12.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償 B.按二家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償 D.按二家銀行的債權比例受償

　　答案：A

　　解析：依據(jù)《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　13.新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金( )。

　　A.由物業(yè)管理企業(yè)代管 B.由房地產管理部門代管

　　C.由財政部門代管 D.由業(yè)主自行管理

　　答案：B

　　解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會成立前，維修資金由當?shù)胤康禺a行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　14.合法建造房屋的物權自( )發(fā)生效力。

　　A.記載于不動產登記簿時 B.頒發(fā)房屋權屬證書時

　　C.申請房屋所有權登記時 D.事實行為成就時

　　答案：A

　　解析：《物權法》規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模�自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。

　　15.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。

　　A.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權

　　B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效

　　C.預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力

　　D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣

　　答案：D

　　解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力�！段餀喾ā芬�(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　16.根據(jù)《房產測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是( )。

　　A.屬永久性建筑有柱的貨棚 B.有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊

　　C.無頂蓋的室外樓梯 D.與室內不相通的類似于陽臺的建筑

　　答案：D

　　解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　17.房地產估價報告應有至少( )名專職注冊房地產估價師簽字。

　　A.1 B.2 C.3 D.4

　　答案：B

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

　　18.大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供( )。

　　A.人才服務中心托管人事檔案的證明 B.社會保險繳納憑證復印件

　　C.所在單位同意其注冊的書面意見 D.所取得的房地產估價科研成果

　　答案：C

　　解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。

　　19.《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構不得從事( )估價業(yè)務。

　　A.城市房屋拆遷 B.課稅 C.企業(yè)清算 D.司法鑒定

　　答案：C

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。

　　20.某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至( )。

　　A.2006年8月 B.2007年8月 C.2008年2月 D.2009年2月

　　答案：B

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續(xù)注冊。

　　21.業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，需要經( )同意。

　　A.業(yè)主委員會

　　B.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主

　　C.占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主

　　D.專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主

　　答案：D

　　解析：《物權法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定第⑤項和第⑥項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　22.對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在( )以上的，應進行土地增值稅的清算。

　　A.55% B.65% C.75% D.85%

　　答案：D

　　解析：《關于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。

　　23.某房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為( )萬元。

　　A.450 B.525 C.600 D.900

　　答案：B

　　解析：(1)土地增值額=3000萬元-1500萬元=1500萬元。

　　(2)適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%一扣除項目×15%=1500×50%一1500×15%=525萬元。

　　24.2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為( )元。

　　A.125 B.250 C.300 D.375

　　答案：C

　　解析：根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于基本醫(yī)療保險費失業(yè)保險費住房公積金有關個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應納稅所得額中扣除。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設區(qū)城市上一年度職工平均工資的3倍，具體標準按照各地有關規(guī)定執(zhí)行。

　　25.王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用( )。

　　A.會減少 B.會增加

　　C.保持不變 D.可能增加也可能減少

　　答案：B

　　解析：根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，當增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少;而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。

　　26.商業(yè)銀行為房地產開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務中的( )。

　　A.負債業(yè)務 B.資產業(yè)務 C.中間業(yè)務 D.代理業(yè)務

　　答案：B

　　解析：商業(yè)銀行資產業(yè)務是指銀行將其資金通過各種途徑運用出去以獲得收益的業(yè)務。商業(yè)銀行資產業(yè)務主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。

　　27.結合保險的本質，屬于保險基本職能的是( )職能。

　　A.分散危險 B.融通資金 C.防災防損 D.分配

　　答案：A

　　解析：保險的基本職能是指保險在一切經濟條件下均具有的職能，包括分散風險職能、組織經濟補償職能。保險的派生職能是指隨著社會生產力的發(fā)展而逐漸具有的職能，包括融通資金職能、防災防損職能和分配職能。

　　28.某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經營收益的分配，又能通過市場轉讓獲取交易差價，這種證券是( )。

　　A.股份 B.股單 C.股票 D.公司債券

　　答案：C

　　解析：股票持有者不僅可以獲得股息、紅利等收益，還可通過在股票市場上轉讓其持有的股票而獲得交易差價收益。

　　29.下列關于拍賣行為的表述中，錯誤的是( )。

　　A.拍賣人應公開展示拍賣標的，允許競買人查看、檢驗標的物

　　B.除法律、法規(guī)務有規(guī)定外，拍賣人不得拒絕競買人的申請

　　C.委托人可以派人參與競買自身所委托的拍賣標的

　　D.委托人與拍賣人是平等的民事主體

　　答案：C

　　解析：禁止拍賣人參與竟買即拍賣人不得參與自己主持的拍賣會的競買。

　　30.下列統(tǒng)計指標中屬于變異指標的是( )。

　　A.眾數(shù) B.調和平均數(shù) C.中位數(shù) D.標準差

　　答案：D

　　解析：變異指標又稱變動度，包括全距、平均差、標準差、變異系數(shù)等。眾數(shù)、調和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標。

　　31.資產負債表中應在資產方反映的項目是( )。

　　A.預收賬款 B.應付賬款 C.應收票據(jù) D.預提費用

　　答案：C

　　解析：預收賬款、應付賬款、預提費用，屬于在資產負債表中負債及權益方反映的項目。

　　32.下列與城市規(guī)劃管理有關的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內容的是( )。

　　A.城市規(guī)劃的制定 B.城市規(guī)劃的實施和管理

　　C.城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查 D.城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定

　　答案：D

　　解析：城市規(guī)劃法律規(guī)范的制定，構成了城市規(guī)劃管理系統(tǒng)中保障系統(tǒng)的主要內容。

　　33.某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的 ( )。

　　A.居住區(qū) B.居住小區(qū) C.居住組團 D.居住社區(qū)

　　答案：B

　　解析：居住小區(qū)，一般稱小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(10 000—15000人、3 000~5 000戶)相對應，配套建設有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

　　34.下列關于建筑制圖有關要求的表述中，錯誤的是( )。

　　A.圖紙幅面內應有標題欄和會簽欄

　　B.結構施工圖一般不注比例，允許一個圖形使用兩種比例

　　C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號

　　D.標高的單位用毫米計

　　答案：D

　　解析：標高的單位用米記，按“國標”規(guī)定，標高數(shù)字準確到毫米，即注到小數(shù)點后面第三位。

　　35.某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸，且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體( )。

　　A.既是外墻也是縱墻 B.既是外墻也是橫墻

　　C.既是山墻也是縱墻 D.既是山墻也是橫墻

　　答案：A

　　解析：墻體的類型中，按所處位置不同，墻可分為外墻和內墻。外墻指建筑四周與室外接觸的墻;內墻是位于建筑內部的墻。按其方向不同，墻可分為縱墻與橫墻�？v墻指與建筑長軸方向一致的墻;橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。

　　36.某市擬建一大型展覽館，根據(jù)工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是( )。

　　A.單項工程 B.單位工程 C.分部工程 D.分項工程

　　答案：B

　　解析：單位工程是工程項目的組成部分。它是指具有獨立設計的施工圖和相應的概(預)算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發(fā)揮使用效益的工程。如：土建工程，電氣安裝工程，工業(yè)管道工程，暖衛(wèi)工程，通風工程等。

　　37.全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖是( )。

　　A.宗地圖 B.房產分幅圖 C.房產分丘圖 D.房產分戶圖

　　答案：B

　　解析：房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分產圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。

　　38.房產用地面積測算時，需計入用地面積的是( )。

　　A.公共使用的排水溝 B.市政道路 C.權屬不明的巷道 D.房屋占地面積

　　答案：D

　　解析：房產用地面積測算時，不計入用地面積的有：無明確使用權屬的冷巷、巷道或間隙地;市政管轄的道路、街道等公共用地;公共使用的河涌、水溝、排水溝;已征收、劃撥或者屬于原房產證記載范圍，經規(guī)劃部門核定需要作為市政建設的用地;其他按規(guī)定不計入用地面積的面積。

　　39.省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法文件是( )。

　　A.地方性法規(guī) B.政府規(guī)章 C.部門規(guī)章 D.自治條例

　　答案：B

　　解析：地方性法規(guī)是由省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據(jù)本行政區(qū)域的具體情況和實際需要，在不同法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，效力不超出本行政區(qū)域范圍，作為地方司法依據(jù)之一的規(guī)范性文件的總稱。政府規(guī)章是有權制定地方性法規(guī)的地方的人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)，制定的規(guī)范性法文件，也稱為地方政府規(guī)章。

　　40.下列關于質權特征的表述中，錯誤的是( )。

　　A.質權是一種擔保物權 B.質權的標的物只能是不動產權利

　　C.質權需轉移質物的占有 D.質權是就質物優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

　　答案：B

　　解析：質權特征為：①質權是一種擔保物權;②質權的標的物只能是動產或財產權利;③質權須轉移質物的占有;④質權是就質物優(yōu)先受償?shù)臋嗬��?/p>

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