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最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考題
學(xué)習(xí)的過程也是解決一個問題之后再去解決一個問題的過程。應(yīng)屆畢業(yè)生小編為大家精心準(zhǔn)備了最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考題，希望對大家有所幫助。
一、甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
問題：
1.針對該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
參考答案：
估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報(bào)告中作出相應(yīng)說明。
2)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明。
3)公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。
房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機(jī)構(gòu)確定。
二、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
(問題1) 估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)( )用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛�，�?yīng)通過下列( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
答案：1、 B 2、B
該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價(jià)值應(yīng)為( )
A.該兩幢建筑物抵押評估價(jià)值之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評估的價(jià)值應(yīng)為( )
A.該兩幢房屋的正常市場價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
答案：3、 D 4、D
三、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用.銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.
問題：
1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?
2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
答案：
1)錯誤有：
�、賾�(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
�、趹�(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。
�、劾麧檻�(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：
�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。
�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。
③可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。
A市某房地產(chǎn)開發(fā)公司B，擬在某市中心繁華地段進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一商業(yè)廣場。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過正當(dāng)出讓方式取得了該地塊的土地使用權(quán)，并繳納了土地出讓金。該項(xiàng)目建設(shè)中，B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)方式，選擇了施工及監(jiān)理單位。該項(xiàng)目建成后，B房地產(chǎn)開發(fā)公司將該商業(yè)廣場1-3層轉(zhuǎn)讓給C公司，將4-5層租給D公司。
1、按照國家有關(guān)規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括( )。
A.拍賣方式
B.招標(biāo)方式
C.協(xié)議出讓
D.掛牌出讓
2、按照國家土地使用權(quán)年限的有關(guān)規(guī)定，該地塊出讓的最高年限為 ( )年。
A.30
B.40
C.50
D.70
3、若B房地產(chǎn)開發(fā)公司采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向( )個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。
A.1
B.2
C.3
D.4
E.5
4、監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取( )等形式，對建設(shè)工程實(shí)施監(jiān)理。
A.旁站
B.巡視
C.平行檢驗(yàn)
D.僅聽取匯報(bào)
5、 關(guān)于該項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，下列說法正確的包括( )。
A.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
B.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，但中標(biāo)結(jié)果不必通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
C.中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。
D.中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分主體、關(guān)鍵性工作分包給他人完成
E.中標(biāo)人按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成
6、B房地產(chǎn)開發(fā)公司和C公司，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后( )日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向A市房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格。
A.15
B.30
C.60
D.90
7、C公司為獲得房地產(chǎn)權(quán)，應(yīng)辦理( )。
A.到A市房地產(chǎn)行政主管部門，辦理房屋所有權(quán)初始登記，取得《房屋所有權(quán)證》
B.到A市房地產(chǎn)行政主管部門，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，取得《房屋所有權(quán)證》
C、到A市土地管理部門，辦理《國有土地使用證》
D.到A市土地管理部門，辦理《國有土地所有證》
E.到A市土地管理部門，辦理《集體土地使用證》
8、D公司應(yīng)辦理( )手續(xù)，其租賃行為才是合法的。
A.B房地產(chǎn)開發(fā)公司與D公司口頭租賃協(xié)議
B.B房地產(chǎn)開發(fā)公司與D公司簽訂書面租賃合同
C、到A市房地產(chǎn)管理部門登記備案，并領(lǐng)取房屋租賃證
D.到A市規(guī)劃管理部門進(jìn)行登記
參考答案：
1. ABD 2.B 3.C 4.ABC 5.ACE 6.D 7.BC 8.BC
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