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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》隨堂習(xí)題
焦急等待2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試的小伙伴們可以備考啦，應(yīng)屆生畢業(yè)網(wǎng)為大家整理的2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》隨堂習(xí)題，希望對(duì)大家有所幫助!
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟�，工程質(zhì)量?jī)?yōu)，目 前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包 套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。
請(qǐng)問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?
2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。
(二)某企業(yè)購(gòu)得一個(gè)已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。
請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目 的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬， 雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬 元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自 己應(yīng)分得 1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實(shí)施的。
2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正， 求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出 收益價(jià)格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須 一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。
3.除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)， 需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷 售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因?yàn)椋绻夷米叩姆课萦糜阡N售，共可回收價(jià)款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
1、( )是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問,由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法.
A.直接觀察法
B.間接觀察法
C.采訪法
D.報(bào)告法
2、已知某市1999-2002年商業(yè)用房竣工面積分別為22萬m2、31萬m2、38萬m2、42萬m2.1999-2002年商業(yè)用房竣工面積平均發(fā)展速度是( )
A.124.05%
B.117.55%
C.32.3%
D.25.49%
3、在編制概算時(shí),零星工程費(fèi)用一般按主要分項(xiàng)工程定額直接費(fèi)總額的( )進(jìn)行估算.
A.5%～8%
B.8%～10%
C.3%～5%
D.10%～12%
4、建設(shè)工程總造價(jià)由( )構(gòu)成.
A.建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工器具等購(gòu)置費(fèi)、其他工程費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)
B.建設(shè)項(xiàng)目總費(fèi)用+合理利潤(rùn)+稅金
C.建設(shè)項(xiàng)目總費(fèi)用+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
D.建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工器具等購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、貸款利息
5、供給彈性是指由于影響供給的諸多因素發(fā)生變化后,供給量作出反應(yīng)的程度.通常用供給價(jià)格彈性系數(shù)來表示價(jià)格變動(dòng)引起供給量變化的程度.供給價(jià)格彈性系數(shù)是( )與( )的比值.
A.供給量變動(dòng)率價(jià)格變動(dòng)率
B.需求量變化率價(jià)格變化率
C.價(jià)格變化率供給量變化率
D.價(jià)格變動(dòng)率需求量變化率
6、對(duì)單個(gè)廠商而言,他按利潤(rùn)最大化原則決定產(chǎn)品的產(chǎn)量,廠商均衡的條件是( ).
A.邊際收益大于邊際成本
B.邊際收益等于邊際成本
C.邊際收益小于邊際成本
D.A、B、C都不正確
7、金融工具有多種多樣,一般將其分為( )兩類.
A.直接金融工具和間接金融工具
B.企業(yè)金融工具和個(gè)人金融工具
C.長(zhǎng)期金融工具和短期金融工具
D.貸款金融工具和存款金融工具
8、在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下,各國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系一般包括四個(gè)部分,即( ).
A.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、國(guó)際銀行
B.中央銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)
C.地方銀行、商業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)
D.中央銀行、工業(yè)銀行、政策性銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)
9、我國(guó)《保險(xiǎn)法》規(guī)定:"( )是投保人與保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)權(quán)利義務(wù)之間的協(xié)議."
A.保險(xiǎn)協(xié)議
B.保險(xiǎn)合同
C.保險(xiǎn)合約
D.保險(xiǎn)形式
10、( )是由國(guó)家主管會(huì)計(jì)工作的行政部門--財(cái)政部門以及其他相關(guān)部委制定的會(huì)計(jì)方面的規(guī)范.
A.中國(guó)會(huì)計(jì)制度
B.中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)制度
C.會(huì)計(jì)法
D.國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度
參考答案:1、C 2、A 3、A 4、D 5、A 6、B 7、A 8、B 9、B 10、D
(一)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓 金等400 元/m2(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售 出，售價(jià)為4000元/m2(建筑面積);銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%;購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%(折現(xiàn)率為12%)。
1.該廠房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為()萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
2.需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用為()萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
3.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為()萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
4.不屬于待開發(fā)的土地是()。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(二)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房 屋建設(shè)期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿 后的剩余年限購(gòu)買下來，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。
5.該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用()。
A.市場(chǎng)法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
6.該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。()萬元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
7.該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值為()萬元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
(一)1.C、2.B、3.D、4.C
(二)5.B、6.D、7.B
(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日 取得《×× 市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
1.簡(jiǎn)述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。
2.確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?
(二)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū) 域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
(三)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居住;允許建筑容積率為 7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年;出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評(píng)估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假 設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么?
參考答案：
(一)1.通過實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種 能直接獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益 法作為本次公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面，能 夠保守地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法 定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。2.大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對(duì)其評(píng)估，酒店的收益年限較長(zhǎng)，所以 對(duì)未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。
(二)解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期
公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本， 進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法等預(yù)測(cè)建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了 解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地 產(chǎn)(土地) 應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測(cè)算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種 估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。
解法二：
1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。
5.開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運(yùn)用市場(chǎng)法收益法等預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格。
6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。
7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。
(三)
選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計(jì)算公式為
地價(jià)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線為預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
(一)某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使 用權(quán)出讓手續(xù)�，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地 產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房�，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。
1.針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)。
A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告
2.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為()。
A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
3.對(duì)乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是()。
A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值
B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C.用成本法估算土地公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
4.若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按()評(píng)估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價(jià)師確定的用途
D.商業(yè)與工業(yè)混合用途
5.若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按()評(píng)估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價(jià)師確定的用途
D.委托方確定的用途
6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為()。
A.工業(yè)用途
B.商業(yè)用途
C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
7.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是()。
A.本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響
B.本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減
C.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估
D.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整
(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，(環(huán)球網(wǎng)校房 地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)報(bào)酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6 年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站 建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。
8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質(zhì)是()。
A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
C.將房地產(chǎn)收益直接資本化
D.將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化
10.以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低不取決于()因素。
A.未來凈收益的報(bào)酬率
B.未來凈收益的大小
C.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
D.獲得凈收益的可靠性
(一)1.B2.C3.D
(二)4.B5.B6.D7.A
(三)8.C9.A10.A
(一)某大廈坐落地點(diǎn)為一級(jí)用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上 1-3層整體設(shè)計(jì)為商場(chǎng);塔樓A座為28層，設(shè)計(jì)為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月 停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。
請(qǐng)問：
1、2005年對(duì)該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法?為什么?
2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。
(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該 商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收 益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。
請(qǐng)你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。
(三)某估價(jià)公司于1999年8月1日對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當(dāng)時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸 款給其業(yè)主 800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請(qǐng)，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給 銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬元的損失，而估價(jià)公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。
請(qǐng)問估價(jià)公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因?
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實(shí)施的。
2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準(zhǔn)價(jià)格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率;選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購(gòu)置者欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時(shí)購(gòu)置此項(xiàng)在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須 一一搞清，在此基礎(chǔ)上評(píng)估的抵押價(jià)值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價(jià)。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗(yàn)收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費(fèi)用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費(fèi)用。
3.除需考慮以上問題外，對(duì)商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估抵押價(jià)值，對(duì)住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評(píng)估抵押價(jià)值，在確定評(píng)估價(jià)值時(shí)， 需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉?chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷 售費(fèi)用、利率、銷售稅費(fèi)、開發(fā)成本、報(bào)酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因?yàn)�，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
(一)某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說法正確的為()。
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，�?yīng)通過下列途徑中的()。
A.自行改變
B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。
A.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和
B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
D.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
4.該工廠若將該兩幢房屋投�；馂�(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()。
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
1.C、2.A、3.B、4.C
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級(jí)總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m2，該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請(qǐng)某機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)。
1.能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級(jí)總公司
2.評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
3.該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知 2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
4.交易日期調(diào)整的主要方法是()。
A.百分率法
B.價(jià)格指數(shù)法
C.價(jià)格變動(dòng)率法
D.價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率法
5.對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為()元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
1.B、2.D、3.C、4.B、5.D
(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計(jì)用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級(jí)為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司 營(yíng)業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費(fèi)用由甲公司獨(dú)立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn) 交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。
1.該房屋的估價(jià)主要技術(shù)路線是什么?
2.應(yīng)該搜集哪些估價(jià)資料?
(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格�，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收 益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?
(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其 全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評(píng)估其房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價(jià)的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評(píng)估舊有建筑物的價(jià) 值，后運(yùn)用成本法評(píng)估土地的價(jià)格，最后，將建筑物的價(jià)格加上土地的價(jià)格從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?
參考答案：
(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場(chǎng)法來評(píng)估。
(1)收益法：
�、儆�(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。
(2)市場(chǎng)法：
由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場(chǎng)法來估算。
�、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值;
�、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值;
�、鄹鶕�(jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;
�、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。
2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內(nèi)涵。
(二)根據(jù)題意需評(píng)估一宗出租經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)該是公開市場(chǎng)價(jià)值。
1.依據(jù)最高最佳使用原則是對(duì)的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)(即350萬元/年)。因?yàn)轭}中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資 料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊， 不甚清晰; 具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡(jiǎn)單地就將年凈收益為 350萬元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
2.按照題意，是采用市場(chǎng)法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地 產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況)調(diào)整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房 地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。
(三)不正確.因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè).但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè).技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
(一)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報(bào)酬率為6%。
1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。
4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為()年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求取()。
A.報(bào)酬率
B.可比系數(shù)
C.資本化率
D.收益乘數(shù)
(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價(jià)格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2007年4月1 日到10月1日的價(jià)格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價(jià)格指數(shù)為100)。
8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為()元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，則為()。
A.環(huán)比價(jià)格指數(shù)
B.定基價(jià)格指數(shù)
C.價(jià)格變動(dòng)指數(shù)
D.價(jià)格調(diào)整指數(shù)
(一)1.C2.C 3.A
(二)4.D5.A6.C 7.B
(三)8.D9.B
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名 單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食 店。
問題：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價(jià)機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
②當(dāng)?shù)卣畬?duì)被拆遷房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
③拆遷人利被拆遷人對(duì)拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐�(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。
某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面 積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期
公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本， 進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(出售或出租)，運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法等預(yù)測(cè)建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了 解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地 產(chǎn)(土地) 應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測(cè)算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種 估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。
解法二：
1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。
5.開發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式(租或售)運(yùn)用市場(chǎng)法收益法等預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格。
6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。
7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。
某酒店從1998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國(guó)有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。
問題：
1.簡(jiǎn)述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。
2.確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些?
參考答案：
1.通過實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接 獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益法作為 本次公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面，能夠保守 地測(cè)算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。
通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。2.大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市 場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對(duì)其評(píng)估，酒店的收益年限較長(zhǎng)，所以對(duì)未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。
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