2017房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》考試試題及答案

　　房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試試題一：

　　1.某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是( )。

　　A.18%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.50%

　　2.服務人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為( )。

　　A.地區(qū)購物商場

　　B.居住區(qū)商場

　　C.鄰里服務性商店

　　D.特色性商店

　　3.項目可行性報告的基本構(gòu)成不包括( )。

　　A.封面

　　B.摘要

　　C.目錄

　　D.建議書

　　4.關(guān)于契約型和公司型信托的比較，下列不正確的是( )。

　　A.資金屬性不同

　　B.資金使用不同

　　C.管理經(jīng)理不同

　　D.利益分配不同

　　5.房地產(chǎn)擔保形式不包括( )。

　　A.抵押

　　B.保證

　　C.質(zhì)押

　　D.協(xié)議

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括( )。

　　A.財務報表

　　B.經(jīng)營報表

　　C.輔助報表

　　D.基本報表

　　E.資金來源與運用表

　　7.出租用的商用房地產(chǎn)的還款的主要來源受到( )等市場因素的影響。

　　A.銷售收入

　　B.租金水平

　　C.運營成本

　　D.營業(yè)收入

　　E.出租率

　　8.以下可以作為質(zhì)押品提供擔保的有( )。

　　A.商標權(quán)

　　B.土地使用權(quán)

　　C.專利權(quán)

　　D.房屋使用權(quán)

　　E.企業(yè)使用權(quán)

　　9.房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括( )。

　　A.制訂并執(zhí)行組合投資策略

　　B.設計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

　　C.進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析

　　D.制訂物業(yè)策略計劃

　　E.監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

　　10.寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考( )確定。

　　A.消費者價格指數(shù)

　　B.商業(yè)零售價格指標數(shù)

　　C.上證價格指數(shù)

　　D.建安工程價格指數(shù)

　　E.同行業(yè)物業(yè)租金

　　答案：

　　1. A 【解析】：某筆貸款的綜合風險度=信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項目風險等級為A級的為60%，所以該貸款綜合風險度=50%×50%×120%×60%=18%。參見教材P320

　　2. B 【解析】：居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在3000—10000平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000萬～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。參見教材P342

　　3. D 【解析】：可行性研究報告的'基本構(gòu)成主要包括封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參見教材P265

　　4. C 【解析】：管理經(jīng)理相同都是股份有限公司，信托，協(xié)會。參見教材P307

　　5. D 【解析】：擔保形式抵押、保證、質(zhì)押。參考教材P316

　　6. CD 【解析】：房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。參見教材P255

　　7. BCE 【解析】：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。參考教材P296

　　8. AC 【解析】：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔保。參考教材P319

　　9. ABE 【解析】：進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析、制訂物業(yè)策略計劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見教材P324

　　10. AB 【解析】：在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參考教材P339

　　房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試試題二：

　　1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，不正確的有( )。

　　A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命短

　　C.如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān) 建設工程教育網(wǎng)整理

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間

　　2.房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)可劃分為( )。

　　A.權(quán)益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.常規(guī)型

　　E.地區(qū)型

　　3.市場定位的方式有( )。

　　A.避強定位

　　B.重新定位

　　C.跟隨定位

　　D.差異定位

　　E.對抗定位

　　4.當企業(yè)采取某些措施和行動之后，競爭者會有以下反應模式( )。

　　A.從容不迫型

　　B.選擇型

　　C.兇猛型

　　D.隨機型

　　E.靈活型

　　5.影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有( )。

　　A.自然特征

　　B.細分市場

　　C.人口密度的大小

　　D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍

　　E.競爭性項目的區(qū)域

　　6.可貸資金利率理論認為( )。

　　A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 .

　　B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成

　　C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

　　D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的`遞增函數(shù)

　　E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有( )。

　　A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

　　C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅

　　E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　8.實物期權(quán)方法是現(xiàn)代期權(quán)定價理論在具有期權(quán)性質(zhì)的實物資產(chǎn)定價中的應用。其中，在期權(quán)定價計算的過程中需要用到的變量( )。

　　A.標的資產(chǎn)的現(xiàn)值

　　B.資產(chǎn)的現(xiàn)金流

　　C.標的資產(chǎn)的波動率

　　D.風險下的收益率

　　E.價值漏損

　　9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標有( )。

　　A.成本利潤率

　　B.資本金凈利潤率

　　C.投資利潤率

　　D.資本金利潤率

　　E.靜態(tài)投資回收期

　　10.基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是( )。

　　A.資金來源

　　B.資金成本

　　C.預期利潤

　　D.機會成本

　　E.項目風險

　　答案：

　　1. BCD 【解析】：參考教材P5

　　2. ABC 【解析】：房地產(chǎn)投資信托資金(REITs)可劃分為權(quán)益型，抵押型，混合型三種形式。參考教材P12

　　3. ABE 【解析】：參見教材P119

　　4. ABCD 【解析】：參見教材P122

　　5. ACDE 【解析】：參見教材P133

　　6. ABE 【解析】：參見教材P148

　　7. ABCD 【解析】：銷售稅金中不應含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見教材P168、169

　　8. ABCE 【解析】：參見教材P233

　　9. ACE 【解析】：參見教材P172

　　10. BE 【解析】：參見教材P173

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