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物業(yè)管理師基本制度與政策第一章：物業(yè)管理
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物業(yè)管理的特征
物業(yè)管理是城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制改革的產(chǎn)物，是與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是與住房制度改革和產(chǎn)權(quán)多元化相銜接的統(tǒng)一管理;是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的房屋管理。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。
(一)社會(huì)化
物業(yè)管理的社會(huì)化，是指擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的.必要條件。物業(yè)管理社會(huì)化，有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去競(jìng)聘可以接管的物業(yè)項(xiàng)目。在業(yè)主大會(huì)委托授權(quán)的范圍內(nèi)，集中實(shí)施統(tǒng)一管理，有利于提高整個(gè)城市管理的集約化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。
(二)專業(yè)化
物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從解決專業(yè)難點(diǎn)人手，充分運(yùn)用專業(yè)方法，通過(guò)提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品來(lái)滿足業(yè)主的需求。專業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法;要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，實(shí)施房屋及其設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)工作。物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場(chǎng)準(zhǔn)人制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎(chǔ)。
(三)市場(chǎng)化
市場(chǎng)化是物業(yè)管理的基本特征。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務(wù)，交易的方式是等價(jià)有償。業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，是自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主和物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)換取物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，才能進(jìn)入和占領(lǐng)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理活動(dòng)必須遵循市場(chǎng)規(guī)律，在等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的公平交易。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動(dòng)的市場(chǎng)化，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
物業(yè)管理的起源與發(fā)展
物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴(yán)重的房荒，而且由于房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)一位名叫奧克維婭·希爾的女士，為其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導(dǎo)并要求租戶嚴(yán)格遵守，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，形成了物業(yè)管理最早的雛形。后來(lái)社會(huì)其他人士紛紛效仿，并得到英國(guó)政府的肯定和支持，成立了世界上第一個(gè)非營(yíng)利性的物業(yè)管理行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。以英國(guó)為起源地，在一個(gè)多世紀(jì)時(shí)間里，物業(yè)管理在西方各國(guó)逐漸推行開(kāi)來(lái)。
19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，美國(guó)經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展。伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，大量高層樓宇拔地而起，這些高層樓宇附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)煩瑣復(fù)雜，對(duì)管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求;而且這些建筑物往往不是一個(gè)或者幾個(gè)業(yè)主所有，常常是數(shù)十個(gè)或數(shù)百個(gè)業(yè)主共有，于是逐漸催生了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，專門為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護(hù)工作。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加，20世紀(jì)初，美國(guó)也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，也有力推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。以英美兩國(guó)為開(kāi)端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸發(fā)展成為一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)。
物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國(guó)家誕生并得以發(fā)展，主要基于三個(gè)原因。
(一)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有
房地產(chǎn)是人類賴以生存和發(fā)展的基本物質(zhì)資料，無(wú)論生活還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都離不開(kāi)物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的'發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，幾千年農(nóng)業(yè)社會(huì)簡(jiǎn)單不變的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求。特別在現(xiàn)代工業(yè)化和城市化的大背景下，為節(jié)約社會(huì)物質(zhì)資源和改善人類生活條件，人們不斷創(chuàng)造出構(gòu)造形式多樣和設(shè)施設(shè)備齊全的現(xiàn)代建筑。物業(yè)硬件的復(fù)雜化和物業(yè)設(shè)施的智能化，物業(yè)類型的多樣化和物業(yè)功能的多元化，成為現(xiàn)代房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的典型特征。
物質(zhì)形態(tài)的變化自然導(dǎo)致權(quán)利狀況的變化。隨著集合式的大型、超大型社區(qū)和高層、超高層建筑的出現(xiàn)，數(shù)個(gè)業(yè)主共同擁有一個(gè)建筑物業(yè)逐漸成為常態(tài)。在建筑物區(qū)分所有的情況下，單個(gè)業(yè)主僅僅對(duì)建筑物的專有部分享有所有權(quán)，共有部分共有權(quán)和共同管理權(quán)屬于全體業(yè)主所有。
(二)建筑物區(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)
在建筑物區(qū)分所有的權(quán)利狀態(tài)下，全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，單個(gè)業(yè)主對(duì)共同的管理事項(xiàng)無(wú)權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)獨(dú)自承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。不僅如此，單個(gè)業(yè)主作出任何一項(xiàng)關(guān)于物業(yè)管事項(xiàng)的提議，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，成為全體業(yè)主共同決定。
(三)業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場(chǎng)機(jī)制
從單個(gè)業(yè)主自行管理轉(zhuǎn)變?yōu)槿w業(yè)主共同管理，其實(shí)質(zhì)就是單個(gè)業(yè)主通過(guò)管理規(guī)約將其管理權(quán)讓渡給全體業(yè)主(業(yè)主大會(huì))。業(yè)主大會(huì)行使共同管理權(quán)的方式中，最為經(jīng)濟(jì)和高效的方式，是引人市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選聘專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主共有部分實(shí)施統(tǒng)一的、綜合性的維修養(yǎng)護(hù)和管理。引入市場(chǎng)機(jī)制，由全體業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，不僅是業(yè)主共同決策權(quán)的體現(xiàn)，也是業(yè)主自主選擇權(quán)的行使。
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