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物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的特性
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房地產(chǎn)投資的特性包括7個(gè)方面：①位置固定性或不可移動(dòng)性;②壽命周期長(zhǎng);③適應(yīng)性;④各異性;⑤政策影響性;⑥專業(yè)管理依賴性;⑦相互影響性。
(一)位置固定性或不可移動(dòng)性
位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。
這里的位置不僅指的是物業(yè)的具體地理位置，還包括該物業(yè)的宏觀區(qū)位，即該地區(qū)未來(lái)的規(guī)劃、功能、環(huán)境等，這些會(huì)直接影響到物業(yè)整體的升值潛力。
(二)壽命周期長(zhǎng)
主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是投資者對(duì)房地產(chǎn)擁有的權(quán)益比較長(zhǎng)。二是地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。
房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。(這里所說(shuō)的壽命周期長(zhǎng)，指的是房地產(chǎn)的自然壽命周期長(zhǎng)。)
自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果對(duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。
房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。
(三)適應(yīng)性
適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求;公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。
對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差。
(四)各異性
各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。
(五)政策影響性
政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響。
(六)專業(yè)管理依賴性
專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資都需要專業(yè)管理。
(七)相互影響性
相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。
政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值;大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。
【例題5：10年單選】城市快速軌道交通的建設(shè)，導(dǎo)致沿線房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生明顯變化，這反映出房地產(chǎn)投資特性中的( )。
A.不可移動(dòng)性
B.地租遞減性
C.政策影響性
D.相互影響性
答案：D
【例題6：11年單選】由于建造公園而使周邊房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升，這反映了房地產(chǎn)投資特性中的( )。
A.折舊遞減性
B.地租遞增性
C.政策影響性
D.相互影響性
答案：D
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