2016物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)仿真題
不定項(xiàng)選擇題
1、根據(jù)下面材料回答問(wèn)題
某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬(wàn)m2，地下2層，部分為配套停車(chē)庫(kù)，部分為機(jī)電設(shè)備層。整個(gè)大廈由一臺(tái)中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項(xiàng)目占地面積5%，且以本地樹(shù)種和灌木為主。1～4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫(xiě)字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請(qǐng)的一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，出租經(jīng)營(yíng)內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點(diǎn)。
(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。
(3)百貨商場(chǎng)內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。
(4)寫(xiě)字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會(huì)主任指定賬戶(hù)，由業(yè)主委員會(huì)管理、支配和使用。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
本項(xiàng)目建筑和設(shè)備設(shè)施管理可采取的技術(shù)節(jié)能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設(shè)備
B.加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)
C.建立能源消耗考核制度
D.調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序
簡(jiǎn)答題
2、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主于2010年8月開(kāi)始人住，2012年5月該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2012年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資料，拒不配合物業(yè)承接查驗(yàn)。2013年8月15日，頂層的16戶(hù)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱(chēng)這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
16.上述16戶(hù)業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)?
17.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?
18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?
19.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料的理由是否成立?請(qǐng)說(shuō)明理由。
20.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?
3、 某小區(qū)業(yè)主李某深夜在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡物業(yè)服務(wù)職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)83500元人民幣。某物業(yè)公司辯稱(chēng)，物業(yè)服務(wù)保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發(fā)生時(shí)，門(mén)崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入小區(qū)。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償3000元人民幣。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
21.法院對(duì)李某提出的83500元的訴訟請(qǐng)求是否給予支持?說(shuō)明原因。
22.簡(jiǎn)述公共安全防范管理服務(wù)的含義，指出其具體的服務(wù)內(nèi)容。
23.物業(yè)安防人員如何管理安防系統(tǒng)?
4、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶(hù)門(mén)外約2m的公共通道處安裝了防盜門(mén)，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無(wú)權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對(duì)門(mén)的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門(mén)，但A先生對(duì)B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有盡到職責(zé)、沒(méi)有能夠阻止A先生安裝防盜門(mén)為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反協(xié)議的裝修行為有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門(mén)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時(shí)報(bào)告了業(yè)主委員會(huì)。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門(mén)是否合法?為什么?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門(mén)，為什么?
19.假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來(lái)解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長(zhǎng)治久安?
20.B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由是否成立?為什么?
5、 某市的一個(gè)花園小區(qū)入住不到1年，其園林設(shè)計(jì)得了景觀設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。但入住3年多后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人為了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，盡管物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次補(bǔ)種植被，并在小道入口處增設(shè)了愛(ài)護(hù)綠化警示標(biāo)志牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員經(jīng)過(guò)分析，了解到業(yè)主抄近道是因?yàn)樵O(shè)計(jì)園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主、物業(yè)使用人，又保護(hù)了園林景觀。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
20.物業(yè)環(huán)境管理的基本要求是什么?
21.分析案例并結(jié)合實(shí)際思考小區(qū)園林設(shè)計(jì)的前提是什么?
22.物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括哪些?
23.物業(yè)綠化日常管理的主要內(nèi)容有哪些?
6、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶(hù)聯(lián)網(wǎng)的火災(zāi)報(bào)警器發(fā)出的信號(hào)，隨即趕赴火災(zāi)報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶(hù)家門(mén)E1，值勤保安聽(tīng)到住戶(hù)家中有人聲響動(dòng)，但敲門(mén)卻沒(méi)有回答。于是，值勤保安就用工具將門(mén)強(qiáng)行破開(kāi)。門(mén)破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災(zāi)報(bào)警信號(hào)則屬二F誤報(bào)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶(hù)家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門(mén)。 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強(qiáng)行破門(mén)而人?
12.假如該住戶(hù)確實(shí)發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)如何緊急處理?
13.通過(guò)案例，指出緊急事件善后處理應(yīng)考慮的因素。
14.請(qǐng)指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)和不足。
7、某業(yè)主到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦理入住手續(xù)，該業(yè)主直接找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理自我介紹說(shuō)： “我接到入住通知書(shū)已經(jīng)半年多了，由于工作忙，一直沒(méi)來(lái)辦理手續(xù)，今天特抽空來(lái)辦理。”經(jīng)理說(shuō)：“沒(méi)關(guān)系，我們一切為用戶(hù)服務(wù)，不論拖多長(zhǎng)時(shí)間，我們都一樣辦理。”經(jīng)理說(shuō)：“您的材料是否都帶齊了?”業(yè)主拿出購(gòu)房合同、人住手續(xù)書(shū)及付款收據(jù)。經(jīng)理說(shuō)：“可以了。"業(yè)主問(wèn)：“你們公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有批文嗎?”經(jīng)理說(shuō)：“有，你看，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的批文”。業(yè)主說(shuō)：“我最近資金比較緊張，維修基金這一部分能不能緩交?等到房屋大修時(shí)，我一定補(bǔ)齊。”經(jīng)理說(shuō)：“可以，不過(guò)您必須寫(xiě)一個(gè)保證。”業(yè)主又問(wèn)：“裝修是否要辦理手續(xù)?”經(jīng)理說(shuō)：“只要您不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了。”業(yè)主問(wèn)：“裝修前是否要交一些費(fèi)用?”經(jīng)理說(shuō)：“您自己找人裝修就不用交任何費(fèi)用了。”業(yè)主又問(wèn)：“我是否可以一次繳納10年的管理費(fèi)?”經(jīng)理說(shuō)：“那太好了，都像您這樣我們的服務(wù)就有保障了。”辦完手續(xù)，保安部派人來(lái)送鑰匙。業(yè)主接過(guò)鑰匙問(wèn)：“還要辦理什么手續(xù)嗎?”經(jīng)理說(shuō)：“沒(méi)有了，您裝修完就可以人住了，歡迎您成為我們的新業(yè)主。”
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
14.指出并改正本案例中存在的錯(cuò)誤與不妥之處。
15.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的注意事項(xiàng)有哪些?
16.簡(jiǎn)述入住期間需注意的問(wèn)題。
8、甲、乙兩個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在某市分別承擔(dān)了不同區(qū)域的兩個(gè)居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身管理制度的完善，為小區(qū)創(chuàng)造了優(yōu)美的環(huán)境，得到了業(yè)主的一致好評(píng)，也為周?chē)木用駧?lái)了良好的環(huán)境效益。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身物業(yè)管理不當(dāng)所帶來(lái)的臟、亂、差等影響環(huán)境問(wèn)題，不僅給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來(lái)不便，也給相鄰區(qū)域帶來(lái)不好的影響。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
17.物業(yè)環(huán)境管理中，清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什么?
19.日常清潔衛(wèi)生管理制度的主要內(nèi)容是什么?
20.高層小區(qū)及寫(xiě)字樓清潔衛(wèi)生日常管理的檢查要點(diǎn)包括哪些?
9、物業(yè)巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經(jīng)遮擋住了消防設(shè)備。物業(yè)巡視人員意識(shí)到了事態(tài)的嚴(yán)重性，當(dāng)即告知業(yè)主移除這些雜物。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
19.消防工作的指導(dǎo)原則是什么?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規(guī)定包括哪些內(nèi)容?
21.消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容有哪些?
22.物業(yè)消防安全檢查主要包括哪些內(nèi)容?
10、王某家住世景華庭小區(qū)，2010年5月22日深夜回家時(shí)，在小區(qū)被不法分子殺害，其所駕高檔車(chē)也被偷走。凌晨四點(diǎn)巡邏保安人員在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)王某尸體，于是報(bào)告保安主管，保安主管報(bào)告了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，考慮到現(xiàn)在是凌晨，而且擔(dān)心被業(yè)主發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人決定把王某尸體移到隱蔽處，并于天亮?xí)r才報(bào)警。經(jīng)公安機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，案件嫌疑人為小區(qū)的裝修工人，裝修完工后一直躲藏在小區(qū)一空置房?jī)?nèi)，等待機(jī)會(huì)犯案。
問(wèn)題：
1、 根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤。簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
2、根據(jù)材料反應(yīng)的具體情況，簡(jiǎn)要闡述刑事案件危機(jī)處理的方法。
3、簡(jiǎn)要闡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)該如何規(guī)避本案例中的風(fēng)險(xiǎn)。
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