房地產(chǎn)投資主要概念分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。小編下面為大家整理關于房地產(chǎn)投資主要概念的文章，歡迎閱讀參考：

　　(1)開發(fā)項目總投資

　　開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資(國C)和經(jīng)營資金。“開發(fā)建設投資”也稱為“項目總開發(fā)成本”，是指在開發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用(在計算成本利潤率時要用到此概念)，包括以下11項：土地費用、勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用和不可預見費用，其中財務費用、管理費用、銷售費用合稱“期間費用”：“經(jīng)營資金”是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本(是轉入開發(fā)產(chǎn)品的“開發(fā)建設投資”)和以出租、經(jīng)營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

　　值的說明的是，“開發(fā)建設投資”或“項目總開發(fā)成本”(∞C)中是不含銷售稅費或經(jīng)營稅金及附加的(這里的“經(jīng)營稅金及附加”相當于理論教材中的銷售稅費，此外，開發(fā)教材中的“銷售稅金”也相當于銷售稅費)在出售情形下，銷售稅費是要從總銷售收入中扣除的，得到的余值稱為“凈銷售收入”，相當于項目總開發(fā)價值(GD礦)：在出租情形下，銷售稅費是要從整個持有期內經(jīng)營收入中扣除的項目。這一點是與理論教材不同的，在理論教材中，銷售稅費是計入開發(fā)成本(出售情形)或經(jīng)營費用(出租情形)的項目。

　　(2)開發(fā)經(jīng)營成本、經(jīng)營資金、經(jīng)營成本辨析房地產(chǎn)估價師成績查詢

　　“開發(fā)經(jīng)營成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售時，由“開發(fā)產(chǎn)品成本”和“經(jīng)營資金”兩項構成的，相當于“開發(fā)項目總投資”。

　　“經(jīng)營資金”指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金，它與“開發(fā)建設投資”起，構成了“開發(fā)項目總投資”。

　　“經(jīng)營成本”是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租、經(jīng)營時，將開發(fā)建設投資按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

　　(3)期間費用

　　期間費用是指企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務費用。在銷售情形下，期間費用計入開發(fā)建設投資中，不另行計算;在開發(fā)投資項目用于出租或經(jīng)營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用為運營費用。

　　(4)經(jīng)營收入

　　經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營時的貨幣收入。在不同情形下，經(jīng)營收入又稱為銷售收入、出租收入或經(jīng)營收入。

　　銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入。

　　出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

　　經(jīng)營收入=營業(yè)額一營業(yè)成本一經(jīng)營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報。

　　對于“經(jīng)營收入”中的“經(jīng)營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報”可以理解為“不屬于房地產(chǎn)本身所產(chǎn)生的收益，而是由于商業(yè)經(jīng)營所承擔風險應得的回報”。

　　(5)經(jīng)營利潤

　　在銷售情形下：

　　經(jīng)營利潤(銷售利潤)=銷售收入一開發(fā)成本一銷售稅金一土地增值稅

　　注：期間費用計入開發(fā)成本，不另計。

　　在出租情形下：

　　經(jīng)營利潤=出租收入一經(jīng)營成本一期間費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅

　　在經(jīng)營情形下：

　　經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一期間費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅

　　此外，企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額(又稱實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤四個層次。

　　利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

　　稅后利潤=利潤總額一所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)

　　(6)稅金

　　1.在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金是指國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅金有：經(jīng)營稅金及附加(兩稅一費)、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。

　　2.置業(yè)投資和開發(fā)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)形式

　　置業(yè)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)形式：租金、物業(yè)增值、股權增加。租金通常表現(xiàn)為月租金收入;增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)

　　開發(fā)投資經(jīng)濟效果表現(xiàn)形式：對于銷售來說，經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資利潤率等指標來衡量。出租情形與置業(yè)投資出租情形類似。

　　3.盈利能力指標分類情況精析

　　盈利能力指標是用來考察項目盈利能力水平的指標，可按靜態(tài)指標和動態(tài)指標分為兩類。

　　其中：靜態(tài)指標是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標，這些指標計算簡便，通常在概略評價時采用;動態(tài)指標，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標。

　　盈利能力指標還可按房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資分為兩類，房地產(chǎn)開發(fā)投資有成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率和靜態(tài)投資回收期四個主要靜態(tài)指標，房地產(chǎn)置業(yè)投資有投資報酬率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資回報率和靜態(tài)投資回收期六個靜態(tài)指標。在動態(tài)指標方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資均有三個主要指標：財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期。

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