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11萬套貨壓頂去貨壓力大
預(yù)計本月有21個樓盤推出購房優(yōu)惠，占比高達(dá)65.6%。
招商金山谷新一期價格筍過二手樓。
上周南沙、番禺、蘿崗多個樓盤“跳水”有人戲言“樓價回到三年前”
進入7月，盡管房企的半年業(yè)績“結(jié)算”已過，但房企降價的勢頭依然不減。據(jù)新浪網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，上周全市網(wǎng)簽均價為15672元/m2，環(huán)比前一周的16666元/m2下跌6%。搜房網(wǎng)的統(tǒng)計則顯示，廣州樓盤的優(yōu)惠幅度仍在加大，讓利方式已不再僅僅是涵蓋一口價單位、免首付等，預(yù)計本月有21個樓盤推出購房優(yōu)惠，占比高達(dá)65.6%。其中，不乏全新單位也放低姿態(tài)走價格實惠路線。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期，房企降價的范圍明顯有所擴大，其中，既包括一些熱銷的樓盤，如南沙濱�；▓@、凱德新玥；同時，一些大盤的新一期單位也采取了價格直接低開，如招商金山谷。目前，整個南部板塊依然是廣州樓市降價的重點區(qū)域。
整體而言，今年廣州樓市的銷售不容樂觀。據(jù)經(jīng)緯行發(fā)布的預(yù)測報告顯示，下半年全市新建住宅可售套數(shù)達(dá)11萬套，根據(jù)上半年的出貨速度，預(yù)計需要20個月方可完成消化，市場存量驟增，如何增加去貨速度將成為開發(fā)商下半年的重要命題。
分析指出，中心六區(qū)下半年可售貨量僅占全市20%，去貨壓力相對較低，但外圍各區(qū)可售量均超過1萬套，其中，南沙、花都、蘿崗等貨源充足的區(qū)域去貨壓力最大，是市場降價可能性最大的區(qū)域。
番禺
一手樓平過二手價
近期，不少業(yè)界人士都戲言“番禺的樓價已經(jīng)回到了三年前”。事實上，近期，隨著雅居樂劍橋郡、萬科歐泊、祈福名都等多盤采取了各種的降價促銷方式，如今的番禺區(qū)一手樓價已經(jīng)開始向二手價看齊，甚至低于二手價。
日前，位于華南板塊的大盤招商金山谷推出新一期組團尚層，該盤目前吹風(fēng)價為1.4萬~1.6萬元/m2，帶裝修，預(yù)計在7月中下旬開盤。平心而論，招商金山谷此期單位不僅所在位置不錯，恰好是最靠近新光快速的入口，同時，產(chǎn)品的設(shè)計也非常舒適，主打106平方米三房、129平方米三房以及141平方米四房，實用率達(dá)86%。在現(xiàn)場參觀樣板房的不少看樓客都表示，無論是裝修標(biāo)準(zhǔn)還是戶型設(shè)計此期單位都屬于上乘之作�，F(xiàn)場有業(yè)主議論道：“現(xiàn)在這里的二手房價都在1.5萬元/m2以上，而新組團才賣1.4萬元/m2起，那豈不是二手樓被搶了飯碗？”
翻查網(wǎng)易的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，亞運城、萬科歐泊、雅居樂劍橋郡、祈福名都等多個大盤成交價都有明顯走低現(xiàn)象，6月的網(wǎng)簽均價較1月的網(wǎng)簽均價相比，個盤的降價幅度在2000~4760元/m2區(qū)間。甚至部分樓盤的單價已經(jīng)低于1.4萬元/m2。較此前的“2字頭”有大幅的下滑。
最值得關(guān)注的是，目前整個華南板塊多個樓盤的二手均價依然在1.5萬元/m2以上。一二手樓價倒掛明顯，讓買家多了選擇空間之余，也讓二手樓的賣家郁悶不已。
南沙
下半年或出現(xiàn)超過20%降幅
上半年因等待自貿(mào)區(qū)批復(fù)而新貨積壓嚴(yán)重的南沙下半年推貨壓力尤其嚴(yán)峻，市場可售貨量需要40個月才能完全消化。如何在下半年規(guī)模龐大的新貨中突圍，降價促銷是最有效的辦法。
7月大盤新盤齊“跳水”
南沙部分樓盤終于按捺不住開始率先打響了7月降價的頭炮。像5月底才低價開盤的凱德新玥，在上周末就迫不及待地推出了大量低價單位，推出A5、A6兩棟約250套新貨，其中，十樓以下報價7200元/m2起，十樓以上均價8000元/m2，此價格比該盤5月底開盤以來的網(wǎng)簽價8540元/m2明顯有所下調(diào)。
同一天，降價的還有南沙濱�；▓@，該盤推出76平方米兩房、93~114平方米三房單位，毛坯均價9000元/m2。其中，76平方米兩房最低價7580元/m2，整體售價在8000~9000元/m2之間。若買家想買帶裝修單位，則在此基礎(chǔ)上加2000元/m2。
記者翻查該盤的網(wǎng)簽成交價格發(fā)現(xiàn)，過去一個月來，該盤的網(wǎng)簽均價為10751元/m2，因此，目前的價格較之前顯然也是有所降低。該盤銷售人員對此解釋，“7字頭”的價格只是廣告宣傳方式，實際只有低樓層的兩三套賣這個價。
仔細(xì)比較不難發(fā)現(xiàn)，雖然以8000元/m2+2000元/m2的裝修價與之前的10751元/m2的價格相比，只是降了751元/m2，這個作為“零頭”降幅并不算特別大。但房企的高明之處卻在于脫了裝修賣毛坯，令原本一套總價100萬元的房子等于總價降了20多萬元，這樣比較的話，買家的入市門檻顯然降了一大截。賣樓者的用意顯然是為了降低入市門檻，讓更多人可以“上車”。
據(jù)了解，近期，南沙的降價樓盤還包括以新面孔示人的中大城，該項目即將發(fā)售的是1棟A、B兩梯中的100多套單位，采用毛坯形式發(fā)售，預(yù)計售價在1萬~1.3萬元/m2區(qū)間。這較該盤此前的1.3萬元/m2以上的售價要回調(diào)30%。
業(yè)界預(yù)測，隨著南沙大盤降價序幕的拉開，預(yù)計南沙多個樓盤將隨即跟風(fēng)。據(jù)網(wǎng)易的統(tǒng)計顯示，截至目前，南沙余貨接近千套的個盤包括星河盛世、時代南灣、南沙濱海、南沙珠江灣等。
存量巨大需2年消化
合富輝煌（中國）市場研究部的統(tǒng)計顯示，2014年1月~5月南沙商品住宅成交僅23.2萬平方米，同比幾乎腰斬。由于消化速度的減緩，存量激增，6月初區(qū)域存量面積已達(dá)118萬平方米，若按照今年前五月月均消化5萬平方米的水平，預(yù)計需要2年時間才能消化完畢。
除了存量以外，南沙下半年潛在貨量同樣多。合富輝煌預(yù)計下半年存量加上新增貨量超萬套。其中貨量高度集中在大型房企手中，不乏貨量千套以上項目，出貨壓力巨大，一旦他們大幅降價，將會引發(fā)其他樓盤跟風(fēng)。
預(yù)計下半年南沙樓價將整體出現(xiàn)超過20%的降幅。其中位于金洲、蕉門地鐵附近的配套型“剛需”項目，有交通及配套優(yōu)勢，相對降幅較小，預(yù)計在15%~20%的水平可有效帶動成交。而位于明珠灣區(qū)以及黃山魯公園周邊配套相對滯后、主打資源型的項目，預(yù)計價格調(diào)整幅度更深。
蘿崗
公寓同質(zhì)化嚴(yán)重降價重災(zāi)區(qū)
日前，合富輝煌（中國）市場研究部發(fā)布的2014年下半年廣州樓市價格走勢預(yù)測報告指出，在“五一”以來這一波比較明顯的降價潮中，降幅大的項目除了番禺外，還有蘿崗，從銷售結(jié)果來看，可以說效果明顯，已經(jīng)觸動了置業(yè)者的心理價位。從開發(fā)商角度來看，年中業(yè)績考察的壓力已過，既然當(dāng)前的售價已經(jīng)可以有效保持成交，進一步價格下調(diào)的壓力較小，預(yù)計區(qū)域周邊項目也將參考定價。
不過，近期的市場走勢似乎并非如此，日前，新貨價格跳水很猛的就有蘿崗的大壯國際廣場，上周末，該盤推出兩棟房源，一棟為26~75平方米的平層，帶裝修均價9000元/m2左右，最低單價為7888元/m2，另一棟為40~100平方米復(fù)式，均價13000元/m2左右。據(jù)銷售人員透露，此次約1100多組客戶爭搶370多套房源，有一位姓杜的買家一次性認(rèn)購了18套房屋。
對于該盤這次公寓產(chǎn)品價格低開，有業(yè)界人士分析認(rèn)為，蘿崗公寓因同質(zhì)化嚴(yán)重，因此，房企為出貨而降價以求在競爭中取勝。預(yù)計，接下來蘿崗的樓市大戰(zhàn)將在“公寓”中展開。經(jīng)緯行的分析報告也指出，下半年蘿崗區(qū)可售量龐大，市場消化壓力非常大，因區(qū)域在售樓盤眾多，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈。
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