2017房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》沖刺題及答案
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單項(xiàng)選擇題
1、競爭導(dǎo)向定價法不包括( )。
A.領(lǐng)導(dǎo)定價法
B.挑戰(zhàn)定價法
C.隨行就市定價法
D.價值定價法
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
2、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用橫道圖和( )。
A.資金流動計(jì)劃圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.直方圖
D.控制圖
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
3、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的( )。
A.變動費(fèi)用
B.固定費(fèi)用
C.材料費(fèi)用
D.人工費(fèi)用
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
4、制定進(jìn)度計(jì)劃時，( )法從圖中看&考試大&不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。
A.橫道圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.進(jìn)行圖
D.工序圖
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
5、( )負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。
A.承包商
B.開發(fā)商
C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)
D.建設(shè)主管部門
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
1、建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括( )。
A.施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析
B.編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃
C.監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行
D.編制與質(zhì)量控制等相關(guān)的配套進(jìn)度計(jì)劃
E.對項(xiàng)目建設(shè)總周期目標(biāo)的論證與分析
標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，
2、技術(shù)資料的內(nèi)容包括( )。
A.前期工作資料
B.土建資料
C.安裝方面的資料
D.設(shè)計(jì)文件及變更資料
E.招標(biāo)方面的資料
標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c
3、成本計(jì)劃可分解為( )方面。
A.材料設(shè)備成本計(jì)劃
B.管理費(fèi)成本計(jì)劃
C.人工費(fèi)成本計(jì)劃
D.不可預(yù)見成本計(jì)劃
E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃
標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，
4、建設(shè)階段的項(xiàng)目管理，包括( )的管理。
A.質(zhì)量
B.進(jìn)度
C.成本
D.合同
E.工程
標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b，c，d
5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系有( )。
A.開發(fā)商的主要合同關(guān)系
B.承包商的主要合同關(guān)系
C.建筑商的主要合同關(guān)系
D.監(jiān)理機(jī)構(gòu)的主要合同關(guān)系
E.供應(yīng)商的主要合同關(guān)系
標(biāo)準(zhǔn)答案：a，b
案例分析一
1、某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項(xiàng)目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。
2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：
�、僖苑课輽�(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);
�、诋�(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;
�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;
�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。
2、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?
參考答案：
解法一：
擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進(jìn)行估價，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期
公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運(yùn)用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報(bào)告。
解法二：
1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價。
2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地產(chǎn)狀況。
3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。
5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等;前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格。
6.選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。
7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。
8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報(bào)告。
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