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2017房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》模擬題
案例一：
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進(jìn)行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有。現(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
請問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
二、單項選擇題
(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%：當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。
1.該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為( )億元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.該成片荒地的總價為( )億元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是( )。
A.測算擬開發(fā)場地的最高價格
B.測算擬開發(fā)場地的最低價格
C.測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤
D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用
(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元/m2(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2(建筑面積);銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現(xiàn)率為12%)。
4.該廠房裝飾裝修改造后的總價值為( )萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需補交土地使用權(quán)出讓金等費用為( )萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為( )萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不屬于待開發(fā)的土地是( )。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有。現(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準(zhǔn)并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行估價。
8.該房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價思路不宜采用( )。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
9.該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。( )萬元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值為( )萬元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
參考答案：
一、問答題
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
二、單項選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
案例二：
(一)某一委估房地產(chǎn)，其設(shè)計用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。
1.該房屋的估價主要技術(shù)路線是什么?
2.應(yīng)該搜集哪些估價資料?
(二)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
(三)某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格。你認(rèn)為這樣做合適嗎?為什么?
二、單項選擇題
(一)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為( )萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價一般不需求取( )。
A.報酬率
B.可比系數(shù)
C.資本化率
D.收益乘數(shù)
(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數(shù)為100)。
8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22
C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為( )。
A.環(huán)比價格指數(shù)
B.定基價格指數(shù)
C.價格變動指數(shù)
D.價格調(diào)整指數(shù)
參考答案：
(一)1.該房屋的估價的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評估。
(1)收益法：
�、儆嬎阍摲康禺a(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。
(2)市場法：
由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。
�、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價值;
�、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)在估價時點，為某一時問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價時點，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值;
�、鄹鶕�(jù)租賃協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;
④把房地產(chǎn)完全權(quán)利的價值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。
2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內(nèi)涵。
(二)根據(jù)題意需評估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格，應(yīng)該是公開市場價值。
1.依據(jù)最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產(chǎn)哪一個比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應(yīng)根據(jù)每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實物狀況)調(diào)整，求取每個可比實例在估價對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。
(三)不正確.因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè).但估價用途應(yīng)是商業(yè).技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
二、單項選擇題
(一)1.C2.C 3.A
(二)4.D5.A6.C 7.B
(三)8.D9.B
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