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物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》第十一章知識(shí)點(diǎn)及例題
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第十一章 財(cái)務(wù)管理
考點(diǎn)精講
考點(diǎn)一 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入
1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。
【題例】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入包括()收入。(ABD·2006/39)
A.物業(yè)管理 B.物業(yè)經(jīng)營(yíng) C.政策性虧損補(bǔ)貼 D.物業(yè)大修 E.共用部位的租賃收入
(1)物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。
(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。
(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。
2.其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本包括：
1.直接人工費(fèi)
包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、資金及職工福利費(fèi)等。
2.直接材料費(fèi)
包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和活動(dòng)、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。
3.間接費(fèi)用
包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、資金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。
物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。
營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。
主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。
其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。
【題例】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括：(BCDE)
A.企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金
B.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
C.投資凈收益
D.營(yíng)業(yè)外收支凈額
E.補(bǔ)貼收入
考點(diǎn)二 物業(yè)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理
物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。
物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，一方面受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開(kāi)支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將服務(wù)費(fèi)據(jù)為己有;另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)(如業(yè)主委員會(huì)等)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但又不具備直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)工作的權(quán)力。所以，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性和特征。
物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的類(lèi)型包括：
1.獨(dú)立核算
這一形態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理，在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?huì)計(jì)和出納員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制。
2.非獨(dú)立核算
實(shí)施非獨(dú)立核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè)把各項(xiàng)目管理單位的會(huì)計(jì)核算集中到企業(yè)，按物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行分別核算，各項(xiàng)目管理單位只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出。
考點(diǎn)三 酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算編制
(一)酬金制與包干制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專(zhuān)門(mén)約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。 酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益;對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
【題例】
1.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每()不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。(C·2006/23)
A.三個(gè)月 B.半年 C.一年 D.二年
2.實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括()和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。(C·2006/24)
A.物業(yè)服務(wù)成本 B.物業(yè)服務(wù)支出
C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi) D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
【題例】
下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說(shuō)法中，正確的有：(AD·2006/44)
A.由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
B.管理服務(wù)利潤(rùn)是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)
D.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)
E.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6.辦公費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
7.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用; 8.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)
收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位時(shí)間費(fèi)率形式)和可收費(fèi)的管理面積。
支出的編制依據(jù)包括：
1.管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本;2.物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 (四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算方法
物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出(成本)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門(mén)或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用，各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額�？紤]物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
考點(diǎn)四 物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的概念、來(lái)源和管理
(一)專(zhuān)項(xiàng)維修資金概念
由業(yè)主或物業(yè)使用人交納，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造歸屬于業(yè)主的資金。
【題例】
1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于()所有。(B)
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) B.全體業(yè)主
C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主 D.建設(shè)單位
2.專(zhuān)項(xiàng)維修資金可用于：(BCD) A.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足 B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修 C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修 (
二)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的來(lái)源
1.法規(guī)規(guī)定繳納的費(fèi)用;
2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用;
3.業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用;
4.業(yè)主共有物業(yè)的收益;
5.社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用。
(三)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理
1.專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。
2.業(yè)主大會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。
3.業(yè)主大會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理賬戶(hù)轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶(hù)轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。
5.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。
6.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
【題例】
在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)：(A·2006/26)
A.提出計(jì)劃，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥
B.自行決定
C.與部分業(yè)主商議決定
D.與建設(shè)單位商議決定
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