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2016注冊物業(yè)管理師管理實務(wù)預(yù)熱題
不定項選擇題
1、回答題：
某小區(qū)物業(yè)管理處接到火情報告，小區(qū)C區(qū)A棟發(fā)生火災(zāi)，接到報案后，物業(yè)管理處采取了以下行動：(1)通知巡邏崗現(xiàn)場確認火情，確認后啟動應(yīng)急預(yù)案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現(xiàn)場人員進行疏散，在疏散的同時，滅火組進行滅火。(3)發(fā)現(xiàn)有車輛停放在消防通道上，及時聯(lián)系業(yè)主，疏通消防通道。
以下關(guān)于義務(wù)消防隊的說法錯誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。
B.由項目工作人員和業(yè)主共同組成
C.設(shè)備組由具有消防設(shè)備操作及維護知識的維修人員擔(dān)任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質(zhì)好的人員擔(dān)任
2、根據(jù)下面材料回答問題
某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設(shè)備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1～4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。
(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。
(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。
(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。
(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。
請回答下列問題：
本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理可采取的技術(shù)節(jié)能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設(shè)備
B.加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)
C.建立能源消耗考核制度
D.調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序
簡答題
3、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2012年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資料，拒不配合物業(yè)承接查驗。2013年8月15日，頂層的16戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)無償修復(fù)?
17.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當?如果您是該公司的負責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?
18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止?
19.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料的理由是否成立?請說明理由。
20.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進行物業(yè)承接查驗?
4、 2013年8月，業(yè)主劉某人住某高檔公寓某單元，至2013年10月未繳納物業(yè)服務(wù)費。負責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴、墻皮脫落、有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的答復(fù)是：這些都是開發(fā)商遺留下來的問題，讓業(yè)主劉某直接找開發(fā)商聯(lián)系解決。
請回答下列問題：
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣回答對嗎?物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣避免開發(fā)商的工程遺留問題?
15.劉某拒繳物業(yè)服務(wù)費的行為是否正確?說明理由。
16.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取什么形式約定物業(yè)服務(wù)費用?
5、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對門的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責(zé)、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為有權(quán)進行勸阻、制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時報告了業(yè)主委員會。
請回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?
19.假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?
20.B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用的理由是否成立?為什么?
6、某物業(yè)公司負責(zé)上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業(yè)服務(wù)費了。物業(yè)公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由是否恰當?說明理由。
12.物業(yè)服務(wù)收費定價形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費用?
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)成本構(gòu)成一般包括哪幾個部分?
7、2012年10月16日，車主張某將新買一輛轎車停放于小區(qū)停車位處，第二天早上發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。張某找到小區(qū)的保安，保安稱其為小區(qū)正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，并帶張某查看現(xiàn)場。張某要求8層業(yè)主賠償其修車費用，B層業(yè)主稱自己裝修已經(jīng)向小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記，手續(xù)齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業(yè)主和小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車費l0000元。
請回答下列問題：
11.根據(jù)案例分析，業(yè)主裝飾裝修前，應(yīng)向物業(yè)管理單位提供哪些資料?
12.說明在物業(yè)管理范圍內(nèi)出現(xiàn)高空墜物的處理措施。
13.物業(yè)管理活動中可能發(fā)生刑事案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)怎樣做?
8、A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)B寫字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領(lǐng)導(dǎo)要來公司視察，協(xié)商在B寫字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標語。趙主管本著“客戶至上”的服務(wù)精神，答應(yīng)了李小姐的要求。
請回答下列問題：
11.趙主管的做法是否妥當?說明理由。
12.如何避免此類事件的發(fā)生?
13.假如你是趙主管，請說明與客戶溝通的注意事項有哪些。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內(nèi)容有哪些?
9、【 典型考題•案例題】
某物業(yè)項目年度績效指標體系如下表所示。
2012年年末，經(jīng)項目績效總結(jié)，形成如下結(jié)果：凈利潤實現(xiàn)24萬元，物業(yè)管理費收繳率為97%，住戶滿意度指數(shù)為85，工作計劃完成率為97%，建立并實施項目質(zhì)量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數(shù)為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準值匹配基礎(chǔ)分為50，目標值匹配基礎(chǔ)分為75，挑戰(zhàn)值匹配基礎(chǔ)分為100)
問題：
1、計算該項目各單項指標的績效分數(shù)
2、計算該項目2012年績效分數(shù)
10、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項達成一致：
1、建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);
2、擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會的籌備工作;
3、地下停車場產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標志。
問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，并簡要說明理由。
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