2016注冊(cè)物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)訓(xùn)練題
不定項(xiàng)選擇題
1、回答題：
某建設(shè)單位通過招投標(biāo)取得物業(yè)項(xiàng)目，并聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)任項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)顧問，幫助解決前期的物業(yè)服務(wù)問題。在服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在以下方面提供了建議和意見：(1)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)布局，公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置和要求。(2)項(xiàng)目定位、物業(yè)管理的思路、框架、模式的選擇。
以下關(guān)于早期介入的說法錯(cuò)誤的是( )
A.新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位引入的物業(yè)服務(wù)咨詢活動(dòng)
B.從業(yè)主使用、建設(shè)單位利益角度提供建議
C.以便物業(yè)更好地滿足業(yè)主的需求，方便物業(yè)服務(wù)工作
D.對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的建議，建設(shè)單位可以不采納
簡(jiǎn)答題
2、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主于2010年8月開始人住，2012年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2012年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資料，拒不配合物業(yè)承接查驗(yàn)。2013年8月15日，頂層的16戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
請(qǐng)回答下列問題：
16.上述16戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無償修復(fù)?
17.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?
18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?
19.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料的理由是否成立?請(qǐng)說明理由。
20.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?
3、 某市xx家園高層塔樓業(yè)主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道占為己有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后多次勸阻，但A先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主，無權(quán)管理業(yè)主，拒不恢復(fù)原狀。家住A先生對(duì)門的業(yè)主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對(duì)B女士的要求置之不理。B女士以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責(zé)、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反協(xié)議的裝修行為有權(quán)進(jìn)行勸阻、制止以及要求恢復(fù)原狀。在A先生安裝防盜門時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止，并及時(shí)報(bào)告了業(yè)主委員會(huì)。
請(qǐng)回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什么?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什么?
19.假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，采用哪種方式更有利于小區(qū)的長(zhǎng)治久安?
20.B女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由是否成立?為什么?
4、某物業(yè)公司負(fù)責(zé)上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個(gè)月沒繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。物業(yè)公司上門催繳時(shí)，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
請(qǐng)回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否恰當(dāng)?說明理由。
12.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成一般包括哪幾個(gè)部分?
5、 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的某小區(qū)是已經(jīng)投人使用12年的住宅區(qū)，建筑面積45萬m2，以高層建筑為主。最近一階段業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取一些措施。
請(qǐng)回答下列問題：
15.可能產(chǎn)生上述情況的原因有哪些?
16.應(yīng)采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結(jié)合實(shí)際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
6、 某物業(yè)項(xiàng)目位于我國(guó)某沿海城市，總建筑面積達(dá)35萬m2，屬中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分兩期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。
請(qǐng)回答下列問題：
18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內(nèi)容包括哪些?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的內(nèi)容是什么?
7、某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)對(duì)某一小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，一直受到業(yè)主的好評(píng)。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的環(huán)境問題，主要在以下幾個(gè)方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴(yán)重。(3)小區(qū)垃圾處理不及時(shí)
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術(shù)防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機(jī)械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對(duì)于(1)中反映的有害生物進(jìn)行防治
3、以下屬于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)垃圾的是( )。
A.工程改造產(chǎn)生的廢棄物
B.生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
8、某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積為10萬平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)120萬元。
問題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業(yè)酬金比例為10%，計(jì)算該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬元，計(jì)算該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
9、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：
1、建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);
2、擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作;
3、地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專業(yè)公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志。
問題：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說明理由。
10、某住宅小區(qū)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，入住2年后成立了業(yè)委會(huì)，在前期物業(yè)服務(wù)合同未到期的情況下，業(yè)委會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成口頭協(xié)議，由乙企業(yè)替代甲企業(yè)承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業(yè)服務(wù)合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業(yè)委會(huì)通過用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人給予補(bǔ)償?shù)囊髶Q得了甲企業(yè)的同意。
現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。
對(duì)于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲向乙移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料。上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業(yè)承接查驗(yàn)的做法存在哪些不當(dāng)或錯(cuò)誤?簡(jiǎn)要說明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由
3、本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?
4、機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請(qǐng)列舉)?
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