中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》筆記：房地產(chǎn)投資項目可行研究

　　導語：關于房地產(chǎn)投資項目可行研究的主要依據(jù)的內容是什么呢?下面是百分網(wǎng)小編根據(jù)考試內容而整理的相關復習資料，希望大家的考試都能順順利利的一次性通過!

　�、賴�家相關法律、法規(guī);

　�、趪�民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

　�、蹏�家宏觀調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準、地方政府法規(guī)及規(guī)定;

　�、艹鞘幸�(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見;

　�、輫�有建設用地使用權出讓合同或國有土地使用權證書，或國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見;

　�、蕲h(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見;

　�、呓煌ㄐ姓�主管部門出具的交通影響評價文件的意見;

　　⑧項目建議書是對房地產(chǎn)投資項目的總體設想，主要論證項目的必要性，同時初步分析項目建設的可能性，它是進行各項投資準備工作的主要依據(jù);

　�、嵛�托人的意圖，是指可行性研究的承擔單位應充分了解委托人建設項目的背景、意圖、設想，認真聽取委托人對市場行情、資金來源、協(xié)作單位、建設工期及工作范圍等情況的說明;

　　⑩自然、地理、氣象、水文、地質等基礎資料;

　　⑪經(jīng)濟、社會、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供求情況等基礎資料;

　　⑫有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料;

　　⑬國家和行業(yè)所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標;

　　⑭項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等;

　　⑮可行性研究所需要的其他資料。

　　▲本知識點結束

　　【考點】房地產(chǎn)投資項目可行性研究的工作步驟★

　　(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計劃。(4)調查研究。(5)方案研制與優(yōu)化。 (6)項目的經(jīng)濟評價。(7)編寫可行性研究報告。

　　▲本知識點結束

　　【考點】房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的結構★

　　(一)可行性研究報告基本構成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。

　　摘要包括內容：投資項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、主要經(jīng)濟指標的計算結果、可行性研究的結論和建議。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內容正文包括：

　　1.項目總說明

　　2.項目概況

　　3.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調查

　　4.市場分析和建設規(guī)模的確定

　　5.規(guī)劃設計方案的選擇

　　6.資源供給條件分析

　　7.環(huán)境影響評價

　　8.項目開發(fā)組織機構和管理費用的研究

　　9.開發(fā)建設計劃的編制

　　10.項目的經(jīng)濟評價及社會效益分析

　　11.結論及建議

　　▲本知識點結束

　　【考點】房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制★

　　(一)投資項目經(jīng)濟評價應遵循的基本原則

　　(1)“有無對比”原則。

　　“有無對比”是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態(tài)是指不對該項目進行投資時，在計算期內，與項目有關的資產(chǎn)、費用與收益的預計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進行投資后，在計算期內，資產(chǎn)、費用與收益的預計情況。“有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”。“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應保持一致，具有可比性。

　　(2)效益與費用計算口徑對應一致的原則。

　　(3)收益與風險權衡的原則。

　　(4)定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主的原則。

　　(5)動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合，以動態(tài)分析為主的原則。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制步驟

　　(1)資料搜集與整理統(tǒng)計。 (2)項目規(guī)劃方案設計。 (3)項目進度安排。 (4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價格預測。(6)項目資金籌措計劃。 (7)基本報表的編制及經(jīng)濟指標計算。(8)對經(jīng)濟評價指標的檢驗。(9)不確定性分析和風險分析。(10)可行性研究報告的結構設計。(11)可行性研究報告的編寫。

　　【例題：2013年單選】在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，需要對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價( )原則所要求的。

　　A.有無對比

　　B.收益與風險權衡

　　C.以動態(tài)分析為主

　　D.效益與費用計算口徑一致

　　【答案】C

　　【解析】對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，屬于以動態(tài)分析為主原則。

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