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房地產(chǎn)公司改造拆遷補償安置方案
為進一步提升城市品位、改善居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量，決定對原交通局區(qū)域地塊進行整合改建，為確保該區(qū)域范圍內(nèi)安置補償工作的順利實施，結(jié)合該區(qū)域?qū)嶋H情況，制定以下方案。
一、 改建范圍：
二、 本方案只適用于上述改建范圍。
三、 房屋改建補償一般規(guī)定
（一） 該區(qū)域內(nèi)的房屋改建補償可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。
（二） 被改建房屋建筑面積，按照被改建房屋的《房屋所有權證》或房管部門出具的其他合法證件上記載或認定的建筑面積計算。
（三） 被改建人在簽署《房屋改建補償協(xié)議》時領取選房卡，憑選房卡的順序號優(yōu)先選房。
（四） 改建在銀行有抵押的房屋，依據(jù)國家有關法律執(zhí)行。
（五） 對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
（六） 被改建人不論選擇何種改建補償形式，被改建房屋騰空移交公司后，其房屋以及附屬物、構(gòu)筑物、室內(nèi)裝修物品等處分權、拆除責任均屬公司。
（七） 被改建房屋、土地及其他附屬物價值由具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的評估機構(gòu)確定，以評估機構(gòu)作出的評估報告為依據(jù)。
（八） 住宅貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換的其他補償費用：（注：以測繪的原房屋建筑面積計算）。
1、 臨時安置補償費7元/㎡/月，貨幣補償6個月計發(fā)，產(chǎn)權調(diào)換按30個月計發(fā)。
2、 搬遷補助費10元/㎡（貨幣補償計發(fā)一次，產(chǎn)權調(diào)換計發(fā)兩次）。
（九） 商業(yè)門店房的產(chǎn)權調(diào)換經(jīng)營損失按商業(yè)房面積給予一次性補償：一層補償100元/㎡，二層和輔助用房補償50元/㎡，三層及以上補償30元/㎡。
（十） 商業(yè)門店房出租損失補償：
貨幣補償按6個月計發(fā)，產(chǎn)權調(diào)換按30個月計發(fā)。
（十一）被改建房屋占用土地以土地權屬證件為評估補償依據(jù)。對無土地證件且能提供原始交款依據(jù)的，每處0.5畝（含0.5畝）以下的，被改建人按3000元/畝標準補交費用.
（十二）原沿街土地用途為住宅改為商業(yè)的，應補繳改變土地用途出讓金，補繳金額由縣國土資源局按清政〔2017〕5號文件確定，被改建人補繳土地出讓金后，按商業(yè)土地評估補償。
（十三）被改建房屋無房產(chǎn)證的，在辦理產(chǎn)權調(diào)換單元樓房產(chǎn)證時，由被改建人交納相關費用。
（十四）為便于集中建設回遷房，調(diào)換住宅在新建指定高層單元樓中予以安置。
四、 住宅改建補償規(guī)定
（一）貨幣補償方法：住宅貨幣補償費總額=房屋評估金額+土地使用權評估金額
+臨時安置補償費（6個月）+搬遷補助費（1次）+裝修補償費+附屬物補償費+其他費用。
（二）產(chǎn)權調(diào)換方法：
1、 被改建人全部補償費用=房屋評估金額+土地使用權評估金額+臨時安置補償費（30個月）+搬遷補助費（2次）+裝修補償費+附屬物補償費+其他費用。
2、 被改建人產(chǎn)權面積=被改建人全部補償費用÷所選樓層的調(diào)換價
3、 獎勵面積=被改建人產(chǎn)權調(diào)換面積×10％
4、 被改建人所得面積=被改建人產(chǎn)權調(diào)換面積+獎勵面積
5、 因規(guī)劃要求、平面布置、建筑結(jié)構(gòu)等原因，被改建人大換小的所選戶型面積確定后，所剩余面積小于40㎡的一律實行貨幣補償；大于或等于40㎡的，可以再調(diào)換一套最剩余面積的戶型，超出剩余面積部分30㎡以內(nèi)的享受優(yōu)惠價，再超出部分按市場價結(jié)算。
被改建人小換大的超出面積部分30㎡以內(nèi)的享受優(yōu)惠價，再超出部分按市場價結(jié)算。
6、 被改建人每戶只能享受一次優(yōu)惠價和市場價。
7、 每戶只可按調(diào)換價選擇一個車位和一個儲藏間。
五、 商業(yè)改建補償規(guī)定
（一）產(chǎn)權調(diào)換方法
1、商業(yè)門店產(chǎn)權調(diào)換在改建區(qū)域原位置附近就近安排。因改建規(guī)劃需要建筑后退深度、設置道路寬度由沿街商業(yè)門店按比例分攤。
2、商業(yè)門店產(chǎn)權調(diào)換，有房產(chǎn)證或其他合法批建手續(xù)的實際經(jīng)營用房為商業(yè)主房，建筑面積以原始房產(chǎn)、土地、規(guī)劃證件或歷史形成的沿街門臉原始結(jié)構(gòu)為準。商業(yè)輔助用房為一證范圍四十米內(nèi)除商業(yè)主房以外，符合建筑規(guī)范要求的建筑。
原商業(yè)主房二層及以上面積和商業(yè)輔助用房面積直接參與新建商業(yè)門店二層及以上調(diào)換。
3、商業(yè)門店產(chǎn)權調(diào)換，土地補償按政府有關規(guī)定，沿街一證范圍內(nèi)的土地不超過四十米為商業(yè)土地確認補償，超過四十米為住宅土地確認補償。
4、在一證范圍內(nèi)的縮影土地按照評估地價對被改建人予以補償。原始商業(yè)主房按規(guī)劃新建后調(diào)換新建商業(yè)面積（包括二層及以上），商業(yè)主房底層所占用土地，以評估地價計入開發(fā)成本費用。雙方按原始商業(yè)主房一層與新建后商業(yè)主房一層等價值互補差價。二層及以上和商業(yè)輔助用房直接以建安成本價與評估價互找結(jié)構(gòu)差價；因規(guī)劃設計出現(xiàn)的面積差按優(yōu)惠價格補足差額。 具體方法如下：
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（1） 原商業(yè)門店全部補償費用=房屋評估金額+土地使用權評估金額+房租損失
補償費（30個月）+附屬物補償費+其他費用。另經(jīng)營損失補償費和裝修補償費經(jīng)商業(yè)門店所有人和承租戶協(xié)商后計入全部補償費用。
（2） 新建商業(yè)樓房價格分以下幾種：
① 建安成本價1250元/㎡；
② 商業(yè)產(chǎn)權調(diào)換優(yōu)惠價：
榮合街：一層3830元/㎡，二層及以上1580元/㎡；
榮盛街：一層3380元/㎡，二層及以上1580元/㎡；
無名街：一層3080元/㎡，二層及以上1580元/㎡。
（3） 新建商業(yè)門店價值=（原商業(yè)主房底層占地面積×土地單價）+（原商業(yè)房
屋置換面積×1250元/㎡）+（新建底層超1∶1部分面積×一層優(yōu)惠價）+（新建二層及以上超1∶1部分面積×二層及以上優(yōu)惠價）。
（4） 新、原商業(yè)門店調(diào)換差價=新建商業(yè)門店價值-原商業(yè)門店全部補償費用。
5、商業(yè)門店產(chǎn)權調(diào)換，按政府批準的改建規(guī)劃方案進行安置，被改建人的原商業(yè)面積調(diào)換新建商業(yè)門店后如仍有剩余面積直接參與住宅產(chǎn)權調(diào)換（按照住宅改建補償規(guī)定執(zhí)行）或貨幣補償。
6、在一證范圍內(nèi)，四十米以外的土地和房屋不再安置商業(yè)產(chǎn)權調(diào)換，直接參與住宅產(chǎn)權調(diào)換或貨幣補償。
7、商業(yè)門店產(chǎn)權調(diào)換不享有臨時安置補償費。
(二)貨幣補償方法：商業(yè)門店全部補償費用=房屋評估金額+土地使用權評估金額+房租損失補償費（6個月）+附屬物補償費+其他費用。另經(jīng)營損失補償費和裝修補償費經(jīng)商業(yè)門店所有人和承租戶協(xié)商后計入全部補償費用。
六、改建補償獎勵
（一）簽協(xié)議獎勵
根據(jù)該改建區(qū)域?qū)嶋H情況，改建補償協(xié)議簽訂時間要求為30天。
被改建人在改建工作開始的前15天內(nèi)，簽訂房屋改建補償協(xié)議的：住宅戶給予被改建人全部補償費用總額的2％的獎勵；商業(yè)戶給予原商業(yè)主房部分80元/㎡，輔助用房部分40元/㎡的獎勵。后15天內(nèi)簽訂房屋改建補償協(xié)議的只得相應獎勵款項的50％。超過30天的不予獎勵。
（二）搬遷獎勵（現(xiàn)金獎勵）
拆遷公告發(fā)布后，按規(guī)定時間騰空并交房的，每戶一次性享受2000元搬遷獎勵，超出期限的不享受搬遷獎勵。
七、改建補償協(xié)議簽訂與結(jié)算
（一）被改建人應在公司規(guī)定期限內(nèi)與公司簽訂改建補償協(xié)議。
1、被改建人將權屬證件以及其他原始權屬資料移交公司，由公司統(tǒng)一上交主管部門注銷，同時由公司根據(jù)被改建人選取房號結(jié)算差額并簽訂改建補償協(xié)議。
2、被改建人選擇貨幣補償?shù)�，由公司與被改建人簽訂《貨幣補償協(xié)議》，協(xié)議要明確貨幣補償金額、補償費支付時間等。
3、被改建人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，由公司與被改建人簽訂《產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議》，協(xié)議要明確被改建房屋面積、補償金額；確認商業(yè)門店房及住宅的位置、房號、面積、結(jié)構(gòu)類別、價格、差價款額、交房時間、違約責任和交納或退還時間等。
（二）改建人與被改建人簽訂的房屋補償安置協(xié)議，自發(fā)布拆遷公告后，乙方搬遷騰空房屋并經(jīng)甲方確認之日起生效。
因產(chǎn)權調(diào)換，被改建人大換小的，改建人應在與被改建人簽訂的房屋補償安置協(xié)議生效后當日，向被改建人結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換剩余款項；被改建人小換大的，被改建人應在與改建人簽訂的房屋補償安置協(xié)議在生效后五日內(nèi)將差額結(jié)清，可享受差額款項部分優(yōu)惠10％的優(yōu)惠，超過五日再結(jié)清的不享受10％的優(yōu)惠。
八、本辦法由xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責解釋，自二零一三年六月十八日起實施。
房地產(chǎn)公司改造拆遷補償安置方案 [篇2]
根據(jù)市委[2017年]5號文件精神要求，為進一步加快“城中村”改造步伐，促進城市建設，改善城市面貌，提升居民居住條件和生活質(zhì)量，改變臟亂差和居住環(huán)境，按照萊蕪市總體規(guī)劃對“城中村”實施舊房改造的要求，經(jīng)社區(qū)兩委會研究決定實施舊村改造。
一、拆遷主體：
孫故事社區(qū)居委會資產(chǎn)管理中心為拆遷主體。
二、拆遷范圍：
大橋路兩側(cè)，順河大道以北，鳳城東大街以南，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有個人平房及樓房，以上共計拆遷411戶，總?cè)丝?034人。其中平房304戶，樓房107戶，（含未經(jīng)居委會同意私自返修加層和超出原有宅基地的46戶），土地共計306畝（203796平方米）。共計拆除面積100239平方米（東40343平方米，西59896平方米）。
三、拆遷安置補償：
1、政策依據(jù)：執(zhí)行萊蕪市2017年2月5號文件所規(guī)定的拆遷標準。
2、補償方式：采取產(chǎn)權調(diào)換與貨幣補償相結(jié)合的方式，不進行資產(chǎn)評估，不按成新分類，所有的附屬物不予進行補償（包括樹木花草及其它）。
3、改造規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營用房留居委會資產(chǎn)管理中心經(jīng)營，收入作為支出計生、治安、衛(wèi)生、物業(yè)管理費、公益事業(yè)費用，用于解決本居居民生活保障、福利待遇等。
4、安置條件和標準：按照土地使用面積以標準宅基四間房為基準，還被拆遷戶每戶兩套共計180平方米的樓房，兩不找。宅基地超過四間房的按90%計算后超出180平方米部分按700元/平方米進行貨幣補償。少于四間宅基地達到100（含100）平方米以上，按90%計算后少于180平方米按1300元/平方米交購房款。宅基地面積達不到100（不含100）平方米，不予還房，一律按宅基面積90%補償1300元/平方米。如確需安置住房，按市場價購房。還房面積按不同樓層乘以不同單價比例找差，樓層平均價1500元/平方米，平均價樓層以規(guī)劃建設實有樓層確定。所選安置樓房面積多于換房面積時，按市場價購買，所選面積少于換房面積時，剩余部分按照建筑成本價700元/平方米找給拆遷戶。
5、安置樓房順序：按騰空房屋交鑰匙并驗收合格的先后順序挑選樓房。選樓層時按隔層選取辦法進行。若同時交鑰匙的拆遷戶為多戶時，通過抓鬮確定驗收的先后順序，即挑樓的先后順序。
四、實施細則
1、原規(guī)劃平房，未經(jīng)居委會同意，后在平房的基礎上加蓋二層以上的樓，除一層按現(xiàn)行標準安置補償外，所加蓋樓層均視為非法建筑，補償價為220元/平方米。超出原宅基地，超出面積部分補償價160元/平方米。非法建筑，但又交了占地使用費的戶，居委會只補償?shù)厣细綄傥?20元/平方米的補償費，一律不計還房面積。
2、經(jīng)批準建設的住宅樓，除一層按合法宅基地面積換房外，二層以上部分按規(guī)定給予貨幣補償，每平方米1300元，不計算安置面積。
3、經(jīng)規(guī)劃，居委會（村委會）同意批準的沿街二層樓以上的樓房，視為經(jīng)營房，在原標準上一次性給予每平方米30元補助費。住房改為經(jīng)營房的一律不進行補助。
4、以前在公路加寬改造中，原已補償?shù)姆课荩髞碛种匦陆ㄆ饋砹�，只補償?shù)厣细綄傥�，補償金額為220元/平方米。
5、凡超出宅基地的所有臨時建筑、板房、空閑地、所有樹木、菜地等視為非法建筑和亂移亂栽行為，居委會一律不予補償。
五、臨時安置期限及臨時安置補助費
本區(qū)確定臨時安置過渡期為兩年，安置周期自拆遷安置樓規(guī)劃建設手續(xù)辦理完結(jié)日2周年，安置周期內(nèi)先解決第一套房，第二套安置房根據(jù)拆遷改造推進時間另定，計劃三年內(nèi)完成全部拆遷改造任務。過渡費每人每年2400元，共補助2年，搬家搬出補助費每戶5000元。
六、拆遷戶騰空拆遷房屋，應使所有的門窗、鋁合金封閉保持原樣，保證房屋完整，報請資產(chǎn)管理中心驗收合格后，歸資產(chǎn)管理中心所有。
七、獎勵辦法
1、按照簽合同的先后為依據(jù)，前5日內(nèi)簽訂合同者獎勵2萬元。6—10日獎勵1萬元，以后不再獎勵。
2、在規(guī)定時間內(nèi)，騰空舊房驗收合格并把大門鑰匙交到資產(chǎn)管理中心者，前5日內(nèi)獎勵2萬元，6—10日獎勵1萬元，以后不再獎勵。
3、回搬樓房居住時，居委會補助每戶回遷費2000元。
孫故事社區(qū)居委會 2017年5月6日
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