2015房地產(chǎn)估價師模擬試題：理論與方法
第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用
一、單項選擇題
1、下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準確的為( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目
B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)
D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
2、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用( )進行估價。
A.比較法
B.成本法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.長期趨勢法
3、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在( )的投資者的立場上。
A.特定
B.典型
C.單個
D.社會
4、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無需做的是( )。
A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
D.估算開發(fā)期中的利息和利潤
5、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無需做的是( )。
A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期
B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
D.估算開發(fā)期中的利息和利潤
6、對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測( )房地產(chǎn)市場狀況下的價值。
A.未來開發(fā)完成之時的
B.購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的
C.建設(shè)期間的某個時間
D.全部租售出去時的
7、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般可以采用( )和長期趨勢法相結(jié)合進行估算。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.路線價法
8、下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是( )。
A.自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值
B.自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于或等于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值
C.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值
D.自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要大于或等于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值
二、多項選擇題
1、運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，不包括( )。
A.明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策
B.一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
C.一個較多公平交易的房地產(chǎn)信息資料庫
D.一個公平競爭的市場環(huán)境
E.一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫
2、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
3、運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體方法有( )。
A.傳統(tǒng)方法
B.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
C.成本法
D.市場法
E.總和法
4、只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算的項目是( )。
A.銷售費用
B.投資利息
C.開發(fā)利潤
D.銷售稅費
E.后續(xù)的開發(fā)成本
5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是( )。
A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日
B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日
C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日
D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日
E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日
三、判斷題
1、成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。 ( )
Y.對
N.錯
2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在某個特定投資者的立場上，而估價是站在一般投資者的立場上。( )
Y.對
N.錯
3、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)必要支出。 ( )
Y.對
N.錯
4、在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險收益部分。 ( )
Y.對
N.錯
5、假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。( )
Y.對
N.錯
6、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。 ( )
Y.對
N.錯
7、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。 ( )
Y.對
N.錯
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