房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理 》預(yù)測(cè)試題及答案2016

　　一、 單選題

　　1.我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于( B )。

　　A.1000萬元 B.2000萬元

　　C.3000萬元 D.4000萬元

　　2.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場的是( D )

　　A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓

　　3.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為( D )。

　　A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

　　4.房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為( B )

　　A 租金收繳計(jì)劃完成率 B租金收繳率

　　C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率

　　5.( A )是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　A.土地使用權(quán)的出讓 B.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　C.土地使用權(quán)劃撥 D.土地使用權(quán)贈(zèng)與

　　6.對(duì)預(yù)測(cè)中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測(cè)方法是( B )

　　A 額定需求預(yù)測(cè)法 B 有效需求預(yù)測(cè)法

　　C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法

　　7.已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為3315萬元，存貨平均余額為411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為( B )

　　A 8.07 B 44.61 C20 D30

　　8.按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為( C )。

　　A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場

　　B、甲級(jí)寫字樓市場、乙級(jí)寫字樓市場、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場

　　C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

　　D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等

　　9.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)二級(jí)市場的是( C )

　　A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓

　　10.在土地一級(jí)市場上，根據(jù)競爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機(jī)制的作用，具有較大壟斷性的一種方式是( A )。

　　A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 C 拍賣出讓 D投標(biāo)出讓

　　11.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為( C )。

　　A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

　　12.實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為( A )

　　A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

　　13.我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于( C )。

　　A 4000萬元 B3000萬元 C2000萬元 D2500萬元

　　14.我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求自有流動(dòng)資金在( B )以上。

　　A 500萬元 B 1000萬元 C1500萬元 D2000萬元

　　15.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( A )。

　　A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

　　16.( C )是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　　A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　C土地使用權(quán)劃撥 D土地使用權(quán)贈(zèng)與

　　17.對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測(cè)方法是( A )

　　A 額定需求預(yù)測(cè)法 B有效需求預(yù)測(cè)法

　　C線性回歸需求預(yù)測(cè)法 D假定需求預(yù)測(cè)法

　　18.實(shí)收房地產(chǎn)租金占計(jì)劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為( D )

　　A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率

　　C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計(jì)劃完成率

　　19.按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類( D )。

　　A.居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場

　　B.甲級(jí)寫字樓市場、乙級(jí)寫字樓市場、甲級(jí)商業(yè)物業(yè)市場和乙級(jí)商業(yè)物業(yè)市場

　　C.房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場

　　D.銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等

　　20.根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》(銀發(fā)[2001]195號(hào))，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的( C )

　　A 20% B25% C30% D35%

　　21.在開工前對(duì)工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用( C )的合同形式。

　　A 單價(jià)合同 B 固定總價(jià)合同

　　C 成本加酬金合同 D 分包合同

　　22.我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊(cè)資金不低于( B )。

　　A 1000萬元 B1500萬元 C2000萬元 D2500萬元

　　23.土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中( B )方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。既體現(xiàn)了國家對(duì)土地使用的計(jì)劃指導(dǎo)，又充分發(fā)揮市場機(jī)制在土地使用權(quán)上的靈活調(diào)節(jié)功能，具有較大適應(yīng)性。

　　A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 C 拍賣出讓 D投標(biāo)出讓

　　24.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( C )。

　　A 40年 B 60年 C 50年 D 70年

　　25.收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為( B )

　　A 租金收繳計(jì)劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率

　　26.已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為5000萬元，存貨平均余額為500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為( C )

　　A 11 B 10 C36 D37

　　二、 多選題

　　1.從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為( ABCDE )

　　A 兩者的主體不完全相同

　　B 在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同

　　C 兩者對(duì)主體的資格要求不一樣

　　D 兩者所指向的行為對(duì)象不同

　　E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化

　　2.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括( ABCDE )

　　A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境

　　C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境

　　E自然環(huán)境

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的( ABD )各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。

　　A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性

　　C適用性 D可行性

　　E可靠性

　　4.根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備( BCDE )

　　A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證

　　C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　E建設(shè)工程施工許可證

　　5.按計(jì)價(jià)方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目承包合同一般分為( ABC )

　　A總價(jià)合同 B單價(jià)合同

　　C成本加酬金合同 D總承包合同

　　E分包合同

　　6.土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式( ABC )

　　A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 C 拍賣出讓 D交換出讓

　　7.房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為( BCDE )

　　A 波谷 B 平淡 C蕭條 D復(fù)蘇 E興旺

　　8.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為( AB )

　　A固定成本 B變動(dòng)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用 E原材料成本

　　9.征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用( ABCDEF )

　　A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi)

　　E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

　　10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施控制的目標(biāo)包括( ABC )

　　A成本 B項(xiàng)目工期 C質(zhì)量 D項(xiàng)目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進(jìn)性

　　14.城市土地使用權(quán)進(jìn)行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在( ABCDEF )

　　A.土地經(jīng)營是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)

　　B.土地經(jīng)營是提高我國土地利用效益的核心活動(dòng)

　　C.土地經(jīng)營是我國市場化改革的必不可少的一環(huán)

　　D.土地經(jīng)營是城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提

　　E.土地經(jīng)營是也是適應(yīng)我國對(duì)外開放的一項(xiàng)必要的改革措施

　　F.土地經(jīng)營是城市財(cái)政收入的重要來源

　　15.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的環(huán)境包括( ABCDE )

　　A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會(huì)環(huán)境E自然環(huán)境

　　16.房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的( ABE )指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。

　　A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性

　　17.房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括( ABC )

　　A早期介入B接管驗(yàn)收C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營

　　18.根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)必須具備( ABCD )

　　A 國有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D 建設(shè)工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證

　　32.征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用( ABCDEF )

　　A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi)

　　E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅

　　33.房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為( ABCD )

　　A 平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷

　　34.一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)有( DE )

　　A直線型組織結(jié)構(gòu)B職能型組織結(jié)構(gòu)C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制

　　35.按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為( DE )

　　A 單項(xiàng)開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè)

　　36. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括( ABCDE )

　　A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì) B 市民收入水平 C貧富差異程度 D利率 E貸款條件

　　三、簡答題

　　1.征地與拆遷的區(qū)別是什么?

　　征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。

　　征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。

　　拆遷是國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變使用性質(zhì)時(shí)，對(duì)土地上附著物和房屋原用戶、住戶進(jìn)行的拆遷、安置、補(bǔ)償。不需改變土地所有制性質(zhì)。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有哪些?

　　房地產(chǎn)開發(fā)融資的主要形式有銀行貸款融資;證券融資;房地產(chǎn)信托融資;房地產(chǎn)融資的其他方式，包括聯(lián)建、參建融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資、利用外資等形式。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為哪些階段?

　　房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程分為十個(gè)階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請(qǐng)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理。

　　4.土地使用權(quán)的出讓有哪些方式?各有什么特點(diǎn)?

　　土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

　　協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機(jī)制，是一種不發(fā)達(dá)的土地市場。

　　招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。

　　拍賣出讓是競爭激烈的方式。一般適用于經(jīng)濟(jì)條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。

　　5.房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的定價(jià)方法有哪些?

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)方法主要有：成本加成定價(jià)法、競爭價(jià)格定價(jià)法、加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法、顧客感受定價(jià)法。

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素、購買力因素、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn)等。

　　7.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)的形式有哪些?

　　在國際市場上，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)3種。

　　我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　8.物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)?

　　物業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況制定小區(qū)管理辦法;依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理;依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用等。

　　物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營;接受管理委員會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督;重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可等。

　　9.從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別?

　　房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同;在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同;兩者對(duì)主體的資格要求不一樣;兩者所指向的行為對(duì)象不同;隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會(huì)發(fā)生根本性變化

　　10.常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些?其中，適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些?

　　常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu);職能型組織結(jié)構(gòu);直線職能型;矩陣型;事業(yè)部制。適合房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)類型有矩陣型和事業(yè)部型。

　　四、 名詞解釋

名詞解釋	答案
1．房地產(chǎn)開發(fā)	房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。
2．土地開發(fā)	土地開發(fā)：土地開發(fā)也稱七通一平，一平為平整土地。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。
3．城市土地出讓	城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價(jià)）。
4．土地征用	土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲�家所有的行為�?/p>
5．物業(yè)管理	物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益
6．房地產(chǎn)經(jīng)營	房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。
7．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓	土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為
8．建設(shè)用地規(guī)劃許可證	建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界線的法律憑證。
9．建筑容積率	建筑容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。
10．租金收繳率	租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。

　　五、 論述題

論述題	答案
1、房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進(jìn)行籌資？并簡要談?wù)勚袊�的房地產(chǎn)證券化趨勢(shì)。	答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩種形式：募集式和發(fā)起式。募集式即向社會(huì)公開發(fā)行的，可以在證券市場上流通。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。 目前，中國的房地產(chǎn)證券化現(xiàn)狀還處于不成熟階段，還需要相當(dāng)長的一段時(shí)期來發(fā)展，但是證券化的趨勢(shì)是肯定的。
2、請(qǐng)論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈�物業(yè)管理市場存在的主要問題及解決對(duì)策？	答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個(gè)方面： 市場客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的 市場主體：需求主體、供給主體 市場環(huán)境：各種交換賴以進(jìn)行的社會(huì)制度 我國物業(yè)管理市場存在的主要問題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會(huì)成立難；業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲等     我國物業(yè)管理市場解決對(duì)策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，建立優(yōu)勝劣汰的機(jī)制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實(shí)行扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對(duì)策
3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？	答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項(xiàng)目建設(shè)投資（成本）、進(jìn)度（或工期）、質(zhì)量。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的關(guān)系既有對(duì)立的一面，也有統(tǒng)一的一面。    開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對(duì)立關(guān)系。例如：如果項(xiàng)目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快進(jìn)度，縮短工期，則需要增加成本，同時(shí)也可能會(huì)影響質(zhì)量。 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)三大目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的統(tǒng)一關(guān)系。例如：加快進(jìn)度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成本。如果施工質(zhì)量好，可減少投入使用后的維修費(fèi)用，也可以減少成本。
4、房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？	答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。 確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。分別從各個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較，即將安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為ABCD四級(jí)，選擇出安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性3項(xiàng)指標(biāo)均令人滿意的方案。
5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式有哪些？每種方式的含義是什么，有哪些特點(diǎn)？一般來說，國家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用哪種方式取得土地使用權(quán)，簡單談?wù)劺碛桑?nbsp;	答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥。 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；有償性；有期限性 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利內(nèi)容。 土地使用權(quán)劃撥的含義：指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。土地使用權(quán)劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 一般來說，國家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地通常采用土地使用權(quán)的劃撥形式，因?yàn)閲�家機(jī)關(guān)、軍事用地和公益事業(yè)用地是為了滿足社會(huì)公眾利益的需要，不以盈利為目的。從三種土地使用權(quán)取得的方式來看，劃撥這種形式是比較適合的。

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