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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)題「多選題」
多項選擇題
1、下列情況，會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的是（ ）。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長時間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格；交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。
2、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（ ）等。
A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實例的交易類型與估價目的吻合
C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)
D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實例應(yīng)滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181～182。
3、在實際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（ ）。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等），②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。參見教材P322。
4、下列不存在替代關(guān)系的有（ ）。
A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P86。
5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)包括（ ）等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費(fèi)
D.土地使用權(quán)出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。參見教材P187。
6、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，正確的是（ ）。
A.原始價值高于或等于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹(jǐn)慎價值低于市場價值
D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值
E.評估價值等于理論價值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（ ）。
A.土地取得成本
B.開發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售費(fèi)用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數(shù)＝土地取得成本＋開發(fā)成本。參見教材P282。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（ ）。
A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格
B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價
C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證
D.房地產(chǎn)估價是會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見教材P5-10。房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤；房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
9、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（ ）。
A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率
C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率
D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益
E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應(yīng)該是最低報酬率；D應(yīng)該是稅后凈收益；E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P97。
10、下列是收益性房地產(chǎn)的有（ ）。
A.農(nóng)地
B.寫字樓
C.寫字樓
D.倉庫
E.未開發(fā)的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。參見教材P72。
11、基準(zhǔn)地價修正法是一種（ ），其估價結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
A.直接估價方法
B.間接估價方法
C.精確的估價方法
D.經(jīng)驗性的估價方法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；③確定臨街深度價格遞減率；④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。
12、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（ ）。
A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)
E.管理費(fèi)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費(fèi)”是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的一項。參見教材P277～278。
13、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括（ ）。
A.在運(yùn)用市場法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘
B.在運(yùn)用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價
C.在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
D.在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊
E.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運(yùn)用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價；E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P170。
14、搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的（ ）。
A.成交價格
B.議價時間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況；②交易雙方基本情況；③成交價格；④成交日期；⑤付款方式；⑥交易情況。參見教材P177。
15、市場法適用的對象有（ ）。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開發(fā)用地
E.紀(jì)念館
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場法適用的估價對象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等；②寫字樓；③商鋪；④標(biāo)準(zhǔn)廠房；⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。參見教材P174。
16、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是（ ）。
A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況
B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況
C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況
D.估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況
E.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況
【正確答案】：ABC
17、土地實物因素包括（ ）。
A.面積
B.形狀
C.地形
D.土壤
E.位置
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實物因素包括：土地面積；土地形狀；地形、地勢；地基（工程地質(zhì)）；土壤；土地開發(fā)程度。參見教材P122～124。
18、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于（ ）。
A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力
B.反映估價師的職業(yè)道德
C.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)
D.保護(hù)估價報告使用人
E.規(guī)避估價風(fēng)險
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P33。合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險防范與控制。
19、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1．0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2．0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價為（ ）萬元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價對應(yīng)的下列條件：①估價時點；②土地用途；③土地使用權(quán)性質(zhì)；④土地使用期限；⑤容積率；⑥土地開發(fā)程度。參見教材P382～383。
20、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價值包含（ ）。
A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值
E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值。參見教材P236。
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