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2016物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試復(fù)習(xí)題
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簡(jiǎn)答題
1、 某小區(qū)已經(jīng)人住3年了，業(yè)主投訴：①小區(qū)內(nèi)防火防煙門經(jīng)常處于開啟狀態(tài);②部分屋頂漏水;③小區(qū)周圍治安環(huán)境亂。物業(yè)公司接到業(yè)主投訴后及時(shí)進(jìn)行了調(diào)查，就業(yè)主投訴問題提出解決措施，使投訴事件得到了圓滿解決。
請(qǐng)回答下列問題：
11.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴的一般程序。
12.簡(jiǎn)述投訴管理體系的基本要求。
13.對(duì)于上述業(yè)主投訴的問題，物業(yè)公司應(yīng)如何解決?
2、某物業(yè)公司負(fù)責(zé)上海市某小區(qū)的物業(yè)管理工作，該小區(qū)業(yè)主陳小姐已有好幾個(gè)月沒繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)了。物業(yè)公司上門催繳時(shí)，陳小姐以不久前自家衛(wèi)生間屋頂滲漏，物業(yè)公司沒有及時(shí)進(jìn)行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
請(qǐng)回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否恰當(dāng)?說明理由。
12.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式有哪幾種?
13.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪種形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成一般包括哪幾個(gè)部分?
3、 2011年8月10日，某住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在巡視過程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主李某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改供暖管道。李某稱無人告知禁止拆改供暖管道的有關(guān)規(guī)定，所以便私自拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。
請(qǐng)回答下列問題：
15.李某私自拆改供暖管道的說法是否正確?簡(jiǎn)要說明理由。
16.以示意圖方式說明物業(yè)裝飾裝修流程。
17.物業(yè)裝飾裝修不予登記的情形有哪些?
18.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理的基本要求有哪些?
19.為了減少物業(yè)裝修、裝飾過程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取什么措施?
4、 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的某小區(qū)是已經(jīng)投人使用12年的住宅區(qū)，建筑面積45萬(wàn)m2，以高層建筑為主。最近一階段業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取一些措施。
請(qǐng)回答下列問題：
15.可能產(chǎn)生上述情況的原因有哪些?
16.應(yīng)采取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結(jié)合實(shí)際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
5、甲、乙兩個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在某市分別承擔(dān)了不同區(qū)域的兩個(gè)居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身管理制度的完善，為小區(qū)創(chuàng)造了優(yōu)美的環(huán)境，得到了業(yè)主的一致好評(píng)，也為周圍的居民帶來了良好的環(huán)境效益。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于自身物業(yè)管理不當(dāng)所帶來的臟、亂、差等影響環(huán)境問題，不僅給物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人帶來不便，也給相鄰區(qū)域帶來不好的影響。
請(qǐng)回答下列問題：
17.物業(yè)環(huán)境管理中，清潔衛(wèi)生服務(wù)的內(nèi)容有哪些?
18.日常保潔的基本方法包括什么?
19.日常清潔衛(wèi)生管理制度的主要內(nèi)容是什么?
20.高層小區(qū)及寫字樓清潔衛(wèi)生日常管理的檢查要點(diǎn)包括哪些?
6、某物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)對(duì)某一小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，一直受到業(yè)主的好評(píng)。但是最近幾天業(yè)主頻頻反映小區(qū)內(nèi)的環(huán)境問題，主要在以下幾個(gè)方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴(yán)重。(3)小區(qū)垃圾處理不及時(shí)
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術(shù)防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機(jī)械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對(duì)于(1)中反映的有害生物進(jìn)行防治
3、以下屬于經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)垃圾的是( )。
A.工程改造產(chǎn)生的廢棄物
B.生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)廢料
C.餐飲類廚余垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
7、某物業(yè)服務(wù)企業(yè)職工在進(jìn)行清潔外墻的施工過程中，一員工爬梯作業(yè)時(shí)，由于未站穩(wěn)，不幸墜落下來，造成股骨骨折及腦震蕩，需要住院治療。
1、物業(yè)清潔衛(wèi)生的管理模式大致可分為( )兩大類。
A、外包管理及自行作業(yè)
B、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔
C、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理
D、專業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)
2、 清潔衛(wèi)生服務(wù)人員在從事高處作業(yè)時(shí)該注意哪些事項(xiàng)?
8、某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積為10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)120萬(wàn)元。
問題：
1、若采用酬金制方式，且約定物業(yè)酬金比例為10%，計(jì)算該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2、若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約12萬(wàn)元，計(jì)算該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
9、某超高層辦公樓產(chǎn)權(quán)屬單一業(yè)主，分散出租。該辦公樓采用中央空調(diào)制冷，運(yùn)行時(shí)間為每年5月1日至9月30日�？照{(diào)能源費(fèi)按每月每平方米實(shí)行定期收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，盈虧包干。一家具有國(guó)家備案資質(zhì)的節(jié)能服務(wù)公司來本大廈調(diào)研后，提出可實(shí)行合同能源管理模式實(shí)施節(jié)能管理。方案主要內(nèi)容如下：
方案主要內(nèi)容
由節(jié)能服務(wù)公司出資，采用一種經(jīng)實(shí)驗(yàn)室論證成功的創(chuàng)新技術(shù)改造空調(diào)設(shè)備(主要是主機(jī)及其配套設(shè)備)：改造工程時(shí)間自今年2月25日起實(shí)施，周期60天(若出現(xiàn)改造工程逾期情況，節(jié)能服務(wù)公司將提前10天告知);預(yù)計(jì)改造后空調(diào)節(jié)能率可達(dá)30%，節(jié)省的能源費(fèi)用按8：2的比例在節(jié)能服務(wù)公司與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間進(jìn)行分配，合同期為6年。
問題：
1、根據(jù)上述條件，本方案實(shí)施中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能遭遇的重大風(fēng)險(xiǎn)是什么?簡(jiǎn)要說明理由。
2、若實(shí)施節(jié)能改造，被更換拆除的設(shè)備設(shè)施處置權(quán)歸誰(shuí)所有?簡(jiǎn)要說明理由。
3、業(yè)主提出：同意上述節(jié)能改造方案。但在合同期滿后，節(jié)省的能源費(fèi)用應(yīng)歸業(yè)主所有。此要求是否合理?簡(jiǎn)要說明理由。
10、某住宅小區(qū)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，入住2年后成立了業(yè)委會(huì)，在前期物業(yè)服務(wù)合同未到期的情況下，業(yè)委會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成口頭協(xié)議，由乙企業(yè)替代甲企業(yè)承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業(yè)服務(wù)合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業(yè)委會(huì)通過用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人給予補(bǔ)償?shù)囊髶Q得了甲企業(yè)的同意。
現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。
對(duì)于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。于是，甲、乙未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲向乙移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料。上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業(yè)承接查驗(yàn)的做法存在哪些不當(dāng)或錯(cuò)誤?簡(jiǎn)要說明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說明理由
3、本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?
4、機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請(qǐng)列舉)?
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