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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》章節(jié)試題與答案
第六章經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法
一、單項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意)
1.某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為( )。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
正確答案:A
解題思路：(10-5-2)÷(60-20)=7.s%/稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
2.已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為( )。
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤(rùn)率一年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金=700/2000=35%。
3.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為( )。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
正確答案:D
解題思路：資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金×100%，則資本金利潤(rùn)率=600÷2000=30%。
4.甲乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的( )。
A.市場(chǎng)
B.財(cái)務(wù)
C.政策
D.經(jīng)營(yíng)
正確答案:B
解題思路：資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差。
5.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于( )。
A.社會(huì)平均收益率
B.通貨膨脹率
C.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率
D.國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率
正確答案:C
解題思路：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：式中NPV-項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值;i-基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果NPV大于等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。
二、多項(xiàng)選擇題(每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
6.下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有( )。
A.購(gòu)買-持有-出租-出售
B.購(gòu)買-更新改造-出售
C.購(gòu)買-更新改造-出租-出售
D.開發(fā)-銷售
E.開發(fā)-持有-出租-出售
正確答案:DE
解題思路：購(gòu)買模式下的現(xiàn)金流出體現(xiàn)為購(gòu)買成本，而土地成本是隱含在購(gòu)買成本中的。
7.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有( )。
A.經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+出租收入http://www.100ksw.com/+經(jīng)營(yíng)收入
B.利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額
C.稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅
D.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-銷售稅金
E.銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅
正確答案:ABC
解題思路：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅。銷售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。
8.投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了( )。
A.物業(yè)增值收益
B.所得稅
C.還本付息額
D.投資者權(quán)益增加值
E.權(quán)益投資
正確答案:AD
解題思路：投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。
9.下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤(rùn)率
C.現(xiàn)金回報(bào)率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
正確答案:BCD
解題思路：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目。
10.計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括( )。
A.折舊和攤銷
B.投資回收
C.投資回報(bào)
D.未分配的利潤(rùn)
E.權(quán)益融資
正確答案:AC
解題思路：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用(P)，可用于還款的利潤(rùn)等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。
三、判斷題(請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用"A，"表示正確，用"B"表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分)
11.資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。
A.對(duì)
B.錯(cuò)
正確答案:B
解題思路：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)。
12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括銷售稅金。
A.對(duì)
B.錯(cuò)
正確答案:A
解題思路：教材中明確顯示開發(fā)建設(shè)投資(TDC)中不包含銷售稅費(fèi)，另總開發(fā)價(jià)值(GDV)中也不包含銷售稅費(fèi)，是從總銷售收入中扣減銷售稅費(fèi)。
13.借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。
A.對(duì)
B.錯(cuò)
正確答案:B
解題思路：投資回收期不屬于清償能力指標(biāo)，屬于盈利能力指標(biāo)。
14.房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。
A.對(duì)
B.錯(cuò)
正確答案:B
解題思路：房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值。
15.投資回報(bào)主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的收回。
A.對(duì)
B.錯(cuò)
正確答案:B
解題思路：就房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)。
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