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2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法提分試題

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2017房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法提分試題

　　1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　3.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　4.在市場(chǎng)法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;

　　估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　5.下列各類(lèi)房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是(　)。

　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫(xiě)字樓

　　答案：B

　　6.某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷(xiāo)售費(fèi)用為1005元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　8.某幢寫(xiě)字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫(xiě)字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　10.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開(kāi)工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.375

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　答案：D

　　11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。

　　A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門(mén)

　　B.當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)

　　C.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T(mén)

　　D.城市規(guī)劃行政主管部門(mén)

　　12.購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　14.某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　15.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。

　　A.基準(zhǔn)價(jià)格

　　B.平均價(jià)格

　　C.正常價(jià)格

　　D.市場(chǎng)價(jià)格

　　16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　18.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生( )萬(wàn)元的貶值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　19.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。

　　A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

　　B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定