2016物業(yè)管理師制度與政策考點(diǎn)：管理規(guī)約制度

　�、骞芾硪�(guī)約

　　⒈管理規(guī)約的概念：管理規(guī)約⑴是由全體業(yè)主共同制定的(共同契約)，⑵規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，⑶對(duì)業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，⑷管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會(huì)公共利益，一般是以書面形式訂立的。

　　⒉管理規(guī)約四個(gè)方面的主要內(nèi)容：⑴有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理;⑵業(yè)主的共同利益;⑶業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);⑷違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　�、彻芾硪�(guī)約的法律效力：管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)，⑴對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力;⑵對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力。

　�、媾R時(shí)管理規(guī)約

　�、迸R時(shí)管理規(guī)約的概念，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出的約定(在業(yè)主大會(huì)制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約)。

　�、才R時(shí)管理規(guī)約的制定：臨時(shí)管理規(guī)約制定的主體，一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定;制定時(shí)間：臨時(shí)管理規(guī)約制定的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。

　　⒊相關(guān)主體的法律義務(wù)，1建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人司法權(quán)益的義務(wù);2建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說明的義務(wù);3物業(yè)買受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù)。

　�、�2004年9月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約(示范文本)》

　　臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容，⑴物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況;⑵業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)則;⑶維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則;⑷涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng);⑸違約責(zé)任。

　　⒌業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則，⑴遵守相鄰權(quán)規(guī)定(三個(gè)方面要做出約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè);不得損害公共利益和他人利益;改變?cè)O(shè)計(jì)用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報(bào)批)，⑵遵守房屋裝飾裝修規(guī)定，⑶共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定，⑷使用物業(yè)的禁止性規(guī)定(有8點(diǎn))。

　　1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設(shè)計(jì)用途

　　2占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備

　　3違章搭建。私設(shè)攤點(diǎn)

　　4在非指定地點(diǎn)傾到或拋灑垃圾雜物

　　5違反相關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、、排放有毒有害物質(zhì)和發(fā)出超標(biāo)噪音

　　6擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)合懸掛、張貼、涂改、刻畫

　　7利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)

　　8違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的規(guī)定

　�、渡婕皹I(yè)主共同利益的事項(xiàng)，⑴全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利，⑵業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，⑶利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定。

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